莊園開發(fā)中的問(wèn)題與對(duì)策費(fèi)下載

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1、莊園開發(fā)中的問(wèn)題與對(duì)策滕傳樞以“一次投資三力八，圓您一個(gè)莊園主的夢(mèng)”這何誘人的廣告詞揭開序幕的某莊園的招商活動(dòng)，掀起了海南莊園開發(fā)的投資熱潮。從去年底至今年初，相繼岀現(xiàn)了一批公開募集資金的農(nóng)業(yè)莊園，已有數(shù)以百計(jì)的投資者成了這些莊園的“小莊園主”。這是繼廣東之后在海南出現(xiàn)的現(xiàn)象。所謂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園的模式，從目詢情況看，其基本內(nèi)容是以一個(gè)開發(fā)商先期拿到（承包、租賃或受讓）數(shù)以千畝計(jì)的大而積荒出荒地并進(jìn)行開發(fā)為基礎(chǔ)，然后向富足的城市居民募集資金，將莊園土地分成若干小塊（1畝至5畝為一塊）賣給投資者（所謂“莊園主”），由開發(fā)商統(tǒng)一

2、種植、統(tǒng)一管理、統(tǒng)計(jì)收益，然后按一定比例與投資者分成。開發(fā)商們都給予了相似的許諾：只要支付每苗土地幾千元至上萬(wàn)元的投資，你町擁有口己的一片莊園，可領(lǐng)到土地證，可建別墅，幾年后使開始坐享長(zhǎng)達(dá)五十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的莊園主生活，投資回報(bào)町達(dá)60倍至100倍;同時(shí)列出保險(xiǎn)、公證、專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)等作為投資保障，讓投資者“永遠(yuǎn)沒(méi)冇后顧之憂，只需高枕無(wú)憂”。由于開發(fā)商編織的這一幅幅無(wú)風(fēng)險(xiǎn)高冋?qǐng)?bào)的世外桃園的美景極度的滿足了先富起來(lái)的一部分城市居民想往田園生活的追求和投資消費(fèi)心理，加上莊園的開發(fā)從人方向上說(shuō)符合國(guó)家鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)投資的產(chǎn)業(yè)政策，能使

3、被開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，因此吸引了不少的投資者并得到莊園所在地基層政府的歡迎和支持，使得這一浪潮能在短時(shí)間內(nèi)迅速推開并呈蔓延之勢(shì)。然而，這一現(xiàn)象也引起不少有識(shí)之士的擔(dān)憂與思考，“莊園招商資金誰(shuí)來(lái)監(jiān)管”之類的文章不斷出現(xiàn)在報(bào)端。有的莊園開發(fā)商與投資者之間己開始發(fā)工糾紛?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園到底是怎么回事，莊園開發(fā)中存在哪些問(wèn)題，對(duì)策是什么?已成為目前亟待解答的一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問(wèn)題。莊園是歐洲中世紀(jì)中葉出現(xiàn)的一種以家庭為單位牛:產(chǎn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)的組織形式。它和傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的區(qū)別是專業(yè)性強(qiáng)、集約化生產(chǎn)、大規(guī)模作業(yè)。后來(lái)，逐漸發(fā)展成為一種家庭式的產(chǎn)

4、業(yè)，并多與休閑旅游度假相結(jié)合。在我國(guó)改革開放之后,特別是鼓勵(lì)農(nóng)業(yè)開發(fā)的法律法規(guī)出臺(tái)和一部分人先富起來(lái)之后，使莊園這種模式開始有了生存的條件。莊園模式作為-?種集約化經(jīng)營(yíng)管理的、能夠在短時(shí)間內(nèi)聚集人量閑散資金用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的組織形式，若能規(guī)范管理和健康發(fā)展，的確是一種能迅速促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展，而且還能帶動(dòng)旅游業(yè)、農(nóng)產(chǎn)晶加工工業(yè)及其他彳亍業(yè)發(fā)展的新的組織形式。然而若缺乏規(guī)范和監(jiān)管，不納入法制經(jīng)濟(jì)軌道，象目前這樣一轟而上，自牛自滅，也會(huì)成為一些玩空手道的商家非法集資的手段,成為損害甚至詐騙成千上萬(wàn)投資者的一場(chǎng)把戲，成為破壞杜會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序

5、和安定團(tuán)結(jié)的因素。為此，筆者就目詢莊園開發(fā)中存在的若干問(wèn)題，從法治的角度進(jìn)行分析并提出對(duì)策，以期引起政府、有關(guān)部門以及廣大投資者的重視。一.土地問(wèn)題目前，開發(fā)商取得十?地的方式有兩種：一是通過(guò)受讓取得國(guó)有土地的使用權(quán);二是通過(guò)承包或租賃取得集體土地的使用權(quán)。在招商過(guò)程屮，各開發(fā)商均許諾給予投資者一定而積的土地用于興建別墅或其他住宅。有的市縣政府許諾給小莊園的投資者發(fā)給相應(yīng)的土地使用證和房產(chǎn)權(quán)證書。有部分投資者確己領(lǐng)到土地使用證。但是這里而仍存在著諸多問(wèn)題，主要冇：（一）土地權(quán)屬不明確，獲得土地的程序不合法十?地是國(guó)家最重

6、要的資源，開發(fā)商如何取得十?地使用權(quán)，以及由此而發(fā)生的十?地流轉(zhuǎn)，必須合法，否則必成示患。然而，目前多數(shù)莊園未能做到這一點(diǎn)。例如某開發(fā)商與十?地所在地的村委會(huì)簽訂了數(shù)千畝土地承包合同，其所“承包”的土地，是幾十年來(lái)從耒耕作過(guò)的荊棘從生的荒山荒地。在給付承包定金和獲得土地管理部門認(rèn)可后，開發(fā)商便開始耕地。這種狀況明顯存在以下三個(gè)問(wèn)題：第一.所有權(quán)主體不明確。依照土地管理法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，這樣的荒地一般情況下應(yīng)屬國(guó)家所有陽(yáng)非集體所有。若非因某種特珠歷史原因確權(quán)給集體，村委會(huì)是無(wú)權(quán)發(fā)包的。第二?取得土地使用權(quán)的方式不當(dāng)。十?

7、地承包人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要受發(fā)包方的制約，發(fā)包人與承包人具有內(nèi)部隸屬關(guān)系。作為獨(dú)立法人實(shí)體的開發(fā)商進(jìn)行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)莊園開發(fā)，不宜采取承包土地的方式進(jìn)行。至于有的莊園采取租賃方式取得集體土地使用權(quán)，也顯然是不當(dāng)?shù)?。因我省有關(guān)規(guī)章規(guī)定，租賃最髙期限僅為5年。第三.越權(quán)市批。依照我省土地管理?xiàng)l例規(guī)定，開發(fā)國(guó)有荒山荒地用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，市縣政府市批權(quán)限在333公頃以下，集體所有土地出讓或出租用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，市縣政府審批權(quán)限在33公頃以卜。上述數(shù)千畝的集休土地由市縣土地管理部門批準(zhǔn)，顯屈越權(quán)。（二）土地流轉(zhuǎn)關(guān)系不明確、不合法開發(fā)商將已取得

8、使用權(quán)的土地劃分成若T小塊“賣”給投資者，開發(fā)商與投資者在土地流轉(zhuǎn)上是什么關(guān)系？對(duì)此開發(fā)商只是含糊其詞。合同上有的寫“合作開發(fā)”，有的寫“投資莊因”，有的干脆寫“購(gòu)買”。說(shuō)“購(gòu)買”無(wú)疑是違法的;說(shuō)“投資”則與投資的法律特征不相符（下文將論及）；說(shuō)“合作開發(fā)”不準(zhǔn)確，按法律規(guī)定應(yīng)是“轉(zhuǎn)讓”。《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》