房?jī)r(jià)分析案例

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1、泰興家園威尼斯城房?jī)r(jià)走勢(shì)分析013112115黃丹12電商目錄1、基木信息12、房?jī)r(jià)走勢(shì)23、房?jī)r(jià)分析33」需求角度33.1.1收入水平和人口結(jié)構(gòu)33」.2社會(huì)保障和傳統(tǒng)習(xí)俗33.2供給角度43.2.1與商品供給量有關(guān)43.2.2市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)43.2.3政策法規(guī)和收入預(yù)期44、對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的建議（對(duì)策）54」加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程屮的監(jiān)督。54.2加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的監(jiān)督。54.3增加土地供給，增加普通商品房供應(yīng)。54.4完善我國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度。51、基本信息樓盤位泰興市鼓樓北路333號(hào)威尼斯城售樓處

2、交通狀況：泰興威尼斯城整體項(xiàng)目地處泰興市城區(qū)北側(cè)，北起北二環(huán)路，南到南開發(fā)路，兩泰官河以西，長(zhǎng)征路以東，貫穿城市南北主干道。到達(dá)市區(qū)僅800米，交通便捷。建筑類別：獨(dú)棟別樂，疊層，亞拼，小高層，高層價(jià)格詳情：折后620()丿L/平米開盤時(shí)間：2011年12月入住時(shí)間:2013年6月裝修狀況：毛坯開發(fā)商：浙江佳源房地產(chǎn)集團(tuán)2、房?jī)r(jià)走勢(shì)佳源威尼斯城2013年04月11FI的最新銷售報(bào)價(jià)為均價(jià)6200元/平方米，相比上個(gè)銷售周期持平。佳源威尼斯城近3個(gè)月的銷售價(jià)格持平；少本項(xiàng)目2012年5月5日第一次對(duì)外報(bào)出的7000元相比，

3、11個(gè)月以來，銷售價(jià)格累計(jì)下跌了800元，跌幅為11.4%.截止到5月21II為止，佳源威尼斯城所在的泰興城區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目4個(gè)，近一個(gè)月內(nèi)，另有4個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格與之前持平。所有在售住宅項(xiàng)目銷售均價(jià)為72257U/平方，近半年來持平。同期項(xiàng)目1個(gè)均價(jià)高于威尼斯城，1個(gè)低于威尼斯城，2個(gè)與之持平。佳源威尼斯城房?jī)r(jià)表年份/月份均價(jià)/平方2012-0570002012-0768002012-0966002012-1165002013-0163002013-0262002013-0362002013-046200佳源威尼斯城

4、房?jī)r(jià)走勢(shì)圖OOOOOOOOOOOOOOOO20864208776666653、房?jī)r(jià)分析3.1需求角度3.1.1收入水平和人口結(jié)構(gòu)。在其他條件不變的情況下，盂求與價(jià)格Z間存在著反向關(guān)系?？紤]到消費(fèi)者的收入水平的提高，消費(fèi)者對(duì)某些商品在一定價(jià)格下的需求量也會(huì)增加，隨著生活環(huán)境的改善生活水平的提高，消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的熱情一直高漲，買房熱也是個(gè)社會(huì)現(xiàn)象。再者，社會(huì)人口結(jié)構(gòu)的不合理性也促進(jìn)了買房潮流持續(xù)升溫，人口老齡化，年輕一代的壓力越來越人，買房就成了一個(gè)重要的社會(huì)問題。3.1.2社會(huì)保障和傳統(tǒng)習(xí)俗。再者，傳統(tǒng)的落葉歸根的習(xí)俗也促使

5、消費(fèi)者為了尋求家的溫暖而投入買房大軍。最后從經(jīng)濟(jì)角度看，即使消費(fèi)者當(dāng)前不具有這樣的支付能力，一些信貸機(jī)構(gòu)，銀行，社會(huì)保障體系等，又是消費(fèi)者能夠以一種預(yù)支的形式購(gòu)房，當(dāng)然，前提是對(duì)耒來收入預(yù)期很有信心，工作穩(wěn)定。這些因索都影響著消費(fèi)者購(gòu)房的行為?？梢钥闯觯藗儗?duì)住房的需求量增加或一直保持在鮫高水平。因此，以佳源威尼斯城房?jī)r(jià)變化為例，一開始將房?jī)r(jià)定位在7000,元/平方，在同期房產(chǎn)屮價(jià)位屮等，消費(fèi)者考慮到可承受的價(jià)格，交通，環(huán)境等各種因素，必定優(yōu)先選擇物美價(jià)廉的商品。消費(fèi)者采取觀望的態(tài)度，住房供過于求，房?jī)r(jià)就會(huì)下跌。而房?jī)r(jià)F

6、跌，消費(fèi)者的盅求量又會(huì)上升，因而至2013年2刀開始，房?jī)r(jià)保持在6200元/平方不變。廠商在保證自身最大利潤(rùn)的同時(shí)，消費(fèi)者又受到價(jià)格下降的影響，增加購(gòu)買最，雙方達(dá)到-?種平衡。3.2供給角度321與商品供給量?jī)雨P(guān)。價(jià)格越高，生產(chǎn)者越愿意供給商品，因此，供給數(shù)量一燉隨價(jià)格升降而增減。首先，隨著物價(jià)上漲，生產(chǎn)成木也會(huì)隨Z增加，供給數(shù)量也會(huì)相應(yīng)減少，加Z考察泰興地區(qū)大的房產(chǎn)僅兩三家，佳源威尼斯的前期宣傳工作聲勢(shì)浩大，吸引了較多的消費(fèi)者。小間價(jià)位的商品房最受歡迎，價(jià)格降低就會(huì)引起消費(fèi)者需求的增加，如此看來，廠商仍然是最人盈利的一

7、方。所以，佳源威尼斯房?jī)r(jià)在一段時(shí)期內(nèi)持續(xù)下降，最后維持平穩(wěn)，猜想是達(dá)到了最大利潤(rùn)點(diǎn)保持平衡。同一時(shí)期，泰興地區(qū)總體房?jī)r(jià)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，且佳源首推的商品房均價(jià)在整體均價(jià)Z下。322市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)調(diào)節(jié)。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱必然吸引更多廠商的加入，廠商增多，竟?fàn)幵鰪?qiáng)，歷價(jià)也會(huì)受到影響卜?降。另外，雖然現(xiàn)下各種房產(chǎn)吸引消費(fèi)者，但仍然有相當(dāng)一部分消費(fèi)者買不起房，轉(zhuǎn)而選擇租歷或者暫時(shí)不買房，房產(chǎn)的空虛就會(huì)引起價(jià)格F降。3.2.3政策法規(guī)和收入預(yù)期。再者，政府也出臺(tái)了很多政策限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱，增加稅收或是限購(gòu)等，也會(huì)影響房產(chǎn)的

8、銷售。需求減少，供過于求，房?jī)r(jià)下降。最示，生產(chǎn)者對(duì)商品未來行情的預(yù)期也會(huì)影響商品的供給。毋庸置疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)即使一段時(shí)期內(nèi)低迷，整體趨勢(shì)還是上升的。行情看漲，廠商就會(huì)減少現(xiàn)在的供給，可以預(yù)見，未來房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲或是變相上漲。4.對(duì)抑制房?jī)r(jià)過快上漲的建議（對(duì)策）4.1加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的監(jiān)督。要加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)