房?jī)r(jià)周期分析

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1、中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)短線分析全國(guó)百城房?jī)r(jià)走勢(shì)分析（樓市大盤分析）:115002010.062010.122011.062011.122012.062012.122013.062013.122014.062014.122015.06_細(xì)（百城）由于指數(shù)只從2010年開(kāi)始，最前血的統(tǒng)計(jì)可能不太進(jìn)，故略去前幾個(gè)月的曲線。第一個(gè)高點(diǎn)：2011年8月第二個(gè)高點(diǎn)：2014年4月相差32個(gè)月。第一個(gè)低點(diǎn):2022年5月第二個(gè)低點(diǎn)：2015年4月相差35個(gè)月。平均相差33個(gè)月，可以認(rèn)為33個(gè)月為一個(gè)漲跌周期。第一次高到低：9個(gè)月第二次高到低：12個(gè)月平均10個(gè)月。因此，33個(gè)月為一個(gè)周期，跌10,漲23

2、。可以籠統(tǒng)的認(rèn)為跌一年，漲兩年。根據(jù)實(shí)際體驗(yàn)：第一個(gè)低點(diǎn)應(yīng)該是在2012年2月，指數(shù)落后3個(gè)月；笫二個(gè)低點(diǎn)應(yīng)該是在2014年11月，指數(shù)落后5個(gè)月：第二個(gè)高點(diǎn)應(yīng)該是在2013年12月，指數(shù)落后4個(gè)月。因此，平均下來(lái)，指數(shù)落后4個(gè)月。于是,永遠(yuǎn)無(wú)法看到當(dāng)下的真實(shí)房?jī)r(jià)指數(shù)，只能通過(guò)對(duì)未來(lái)指數(shù)形態(tài)的推測(cè)來(lái)推演后續(xù)走勢(shì)。依照上面的分析，下次房?jī)r(jià)的頂部應(yīng)該出現(xiàn)在2016年9月，而圖形小會(huì)顯示在2027年1月。不過(guò)，當(dāng)前大盤尚未突破前期高點(diǎn)，如果未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)大盤曲線跌破上升通道下軌，則會(huì)形成M頭，大盤進(jìn)入下行通道。估計(jì)現(xiàn)在是非一線城市影響了大盤的上漲速度和高度。另外，如果考慮曲線中最初的幾個(gè)月當(dāng)成

3、是上漲的第一浪，那么這一波的上漲幅度將會(huì)小于上一波，而且，結(jié)束的也會(huì)早一些。如果出現(xiàn)這種情況，同樣是受到非一線城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)不足的拖累。如果是這樣，2016年中旬應(yīng)該就是房?jī)r(jià)的大頂。權(quán)重股分析：1.北京房?jī)r(jià)2010.062010.122011.062011.122012.06201乙122013.062013.122014.062014.122015.06—北京第一個(gè)高點(diǎn)2011年9月；（比大盤晚一個(gè)月，統(tǒng)計(jì)誤差范圍內(nèi)）第二個(gè)高點(diǎn)2014年5月；（比大盤晚一個(gè)月，統(tǒng)計(jì)誤差范圍內(nèi)）第一個(gè)低點(diǎn)2012年5月；（與大盤相同）第二個(gè)低點(diǎn)2014年12月；（比大盤早4個(gè)月，不過(guò)后續(xù)有震蕩磨底過(guò)程，

4、單邊上漲從2015年3月開(kāi)始，屬于統(tǒng)計(jì)誤差范圍內(nèi)）指數(shù)顯示，當(dāng)前房?jī)r(jià)己經(jīng)超過(guò)歷史最高值，因此，后續(xù)會(huì)有一段時(shí)間的持續(xù)上漲預(yù)計(jì)2016年6月到9月之間房?jī)r(jià)到達(dá)頂點(diǎn)，指數(shù)會(huì)延后4個(gè)月，也就是2016年10月到2017年1月到達(dá)頂點(diǎn)，圖中顯示4.4萬(wàn)。針對(duì)4.4萬(wàn)的計(jì)算過(guò)程如下：上一波上漲屮，房?jī)r(jià)漲幅約為33000/23000=1.44,本輪上漲起點(diǎn)為32000,則32000*1.44=46080o但如果按照上升通道來(lái)畫直線的話，本輪上漲終點(diǎn)為32000+（33000-23000）=42000o于是（42000+46080）左約為4.4萬(wàn)。同時(shí)還應(yīng)注意到的是，房?jī)r(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)的時(shí)候漲幅統(tǒng)計(jì)的偏低

5、，因?yàn)槠h(yuǎn)地區(qū)新房的人量供應(yīng)會(huì)使真實(shí)數(shù)據(jù)失真。上一波房?jī)r(jià)的真實(shí)漲幅，以XXX小區(qū)為例，漲幅約為3.2/1.8-1=78%,是統(tǒng)計(jì)出的結(jié)果的7昭4=1.77倍。不過(guò)，由于樓市低迷吋郊區(qū)新房扛著不降價(jià)，二手房紛紛降價(jià)18%,導(dǎo)致指數(shù)上房?jī)r(jià)從高點(diǎn)到低點(diǎn)只下跌了4.3%，同樣是嚴(yán)重失真。因此，根據(jù)實(shí)際感受，如果以第一個(gè)低點(diǎn)作為房?jī)r(jià)參考零點(diǎn)的話，設(shè)為1W,則第二個(gè)高點(diǎn)到達(dá)1.78W,之后跌回1.46W,目前全北京平均又漲回來(lái)了20%,即到達(dá)了1.752W（跟歷史高點(diǎn)幾乎持平），這波高點(diǎn)按照比例算，應(yīng)該到2.6W,按照線性通道算，應(yīng)該到2.24W,平均為2.42W,即在當(dāng)前的基礎(chǔ)上應(yīng)該再漲38%。

6、如果說(shuō)YYY小區(qū)Z前最高到了3.8W,那么當(dāng)前應(yīng)該是3.74W,到2016年6月到9月Z間，最高點(diǎn)會(huì)到5.16Wo假設(shè)一個(gè)人現(xiàn)在拿30%的首付款投資100W房產(chǎn)（滿五唯一，滿評(píng)滿貸），稅費(fèi)算5W,總投入35萬(wàn)，那么，不到一年后，同小區(qū)滿五唯一房?jī)r(jià)會(huì)漲到138萬(wàn)，該房能漲到125萬(wàn)，即賣出時(shí)凈得為125W-70W（貸款額）=55W，凈賺20萬(wàn)，收益率為20/35=57%。同時(shí)，這一年房子出租，抵扣一部分貸款利息，抵扣后，貸款利息可忽略。