淺析土地出讓

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1、淺析土地出讓于增華土地出讓方式是土地使川權(quán)取得打取得川地的-?種方式，同時(shí)也是土地資產(chǎn)處置的-?種方式。出讓的土地使川權(quán)是土地使川者向國家購買的一種財(cái)產(chǎn)權(quán)，土地使川者不僅可以占有、使川和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種形式。截止到2013年8月,全國2013年半年的賣地金額大收入1.7萬億元?jiǎng)?chuàng)新高o2013年土地出讓收入4.1萬億創(chuàng)紀(jì)錄。一、定義簡介土地出讓方式是土地使用權(quán)取得者取得用地的i種方式，同時(shí)也是土地資產(chǎn)處置的i種方式。出讓的土地使用權(quán)是土地使用者向國家購買的一?種財(cái)產(chǎn)權(quán)

2、，土地使用者不僅可以占冇.使用和取得土地收益，還可以獨(dú)立支配和處置土地使用權(quán)。土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議、招標(biāo)和拍賣三種形式。[1]二、出讓方式按照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部令第11號.以下簡稱《規(guī)能》）的解禪,土地公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌。[2]招標(biāo)招標(biāo)出讓國有土地使用權(quán)是指市、兵人民政府土地行政主管部門（以下簡稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告.邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其它組織參加國冇土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。拍賣拍賣出讓國冇土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、

3、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌掛牌出訃國冇土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報(bào)價(jià)申請并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。掛牌出讓活動(dòng)依照下列程序進(jìn)行?:K發(fā)布掛牌公告：出讓人至少在掛牌開始口前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)間、地點(diǎn)。2、岀售掛牌文件：在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)岀售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。3＞受理競買申請：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書.營業(yè)執(zhí)照副本.房

4、地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買巾請，并繳納競買保證金。4.審查掛牌資格：根據(jù)掛牌文件耍求，對競買人的開發(fā)資質(zhì).誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。5、掛牌：在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場所，出讓人將宗地的地塊悄況、最新報(bào)價(jià)悄況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。6、揭牌：在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金。7、公布成交結(jié)果：掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)果在土地有形市場

5、或者指定的場所.媒介公布，并退還競買保證金。8、簽訂出讓合同：按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。掛牌期限屆滿，按照卜?列規(guī)定確定是否成交:1、在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人報(bào)價(jià)的，且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其它條件的，掛牌成交;2、在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最窩者為競得人;報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外；3、在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者竟買人的報(bào)價(jià)均低丁?底價(jià)或均不符合?其它條件的，掛牌不成交;4、在掛牌截止H的報(bào)價(jià)時(shí)間截止后至掛牌截止時(shí)間期間，仍有競買人要求報(bào)價(jià)的，應(yīng)在掛牌

6、截止時(shí)間前向出讓人提交《競價(jià)申請書》O右曲牌期限截止時(shí)，有兩個(gè)或打兩個(gè)以上競買人提交了《競價(jià)川請書》，本次掛牌活動(dòng)轉(zhuǎn)為拍賣競價(jià)。拍賣競價(jià)以增價(jià)方式進(jìn)行，掛牌最后報(bào)價(jià)作為拍賣起叫價(jià)。拍賣時(shí)先山拍賣師宣布拍賣起叫價(jià)和加價(jià)幅度（拍賣帥有權(quán)根據(jù)拍賣會(huì)現(xiàn)場悄況調(diào)整加價(jià)幅度），然后由竟買人按拍賣起叫價(jià)和加價(jià)幅度進(jìn)行竟買，拍賣師連續(xù)兩次宣布最后應(yīng)價(jià)而再無應(yīng)價(jià)的，扌n賣師在第三次報(bào)出最后應(yīng)價(jià)后，如最后應(yīng)價(jià)高于保留底價(jià)，即落槌，宣布該應(yīng)價(jià)者為競得人。三、存在的問題在土地出讓流程中，所表現(xiàn)出的問題主要體現(xiàn)在以下兒類：1.土地審批過程中，一些地方和部門隨意

7、劃撥土地，違法審批。一方面，劃撥供應(yīng)一些木應(yīng)作為經(jīng)營性土地出讓的土地，造成國冇土地資產(chǎn)的流失。另一方面，一些地方和單位私下采取協(xié)議出讓的方式違規(guī)出讓土地，而協(xié)議地價(jià)大大低于土地的市場價(jià)格，使得大部分木應(yīng)由國家收取的土地出讓金口口流失。2.暗中指定土地的中標(biāo)人或競得人。在土地招拍掛過程中，針對性地設(shè)置前捉條件和附加條件，縮小競拍者的范國，使大部分投標(biāo)、競買者無條件實(shí)現(xiàn)中標(biāo)。3?進(jìn)行商業(yè)賄賂,獲取投標(biāo)內(nèi)部信息,使得國有土地招拍掛程序嚴(yán)重失去控制。4?評估過程中，一?些專.業(yè)人員出于種種不可告人的原因來壓低土地的評估價(jià)格，提供虛假數(shù)據(jù)，以此

8、來幫助個(gè)別競買人以較低的價(jià)格獲得國冇土地使用權(quán)。5?有些中標(biāo)者、競得者為以較低的成木獲得超值的國有土地使用權(quán)，會(huì)以各種理山向政府部門要求獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或者減免七地使用權(quán)出讓費(fèi)用或置換部分土地.造成國有資產(chǎn)流失。四、出讓金額