第五園案例分析

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1、第五園案例分析深圳萬(wàn)科“第五園”是萬(wàn)科集團(tuán)在深圳做的第一個(gè)“現(xiàn)代中式”風(fēng)格的項(xiàng)目。其獨(dú)特的“原創(chuàng)現(xiàn)代中式”的建筑風(fēng)格令人耳目一新，更給業(yè)界帶來(lái)中式公寓項(xiàng)目策劃的新思路。另外，該項(xiàng)目一經(jīng)推出便獲得市場(chǎng)的認(rèn)可，銷售成績(jī)可嘉，項(xiàng)目的運(yùn)作非常成功。萬(wàn)科“第五園”的出現(xiàn)說(shuō)明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商踏出了“中式公寓”的第一步，本文將對(duì)第五園進(jìn)行全方位的剖析，解讀萬(wàn)科的中式理念。一、為什么做“中式”萬(wàn)科一直都是“引進(jìn)派”，從歐式風(fēng)格到西班牙風(fēng)格，引領(lǐng)國(guó)內(nèi)住宅項(xiàng)目的“時(shí)尚”。而此次“笫五園”卻一改萬(wàn)科往日的作風(fēng)，改走中式路線，進(jìn)行全新的嘗試。一個(gè)項(xiàng)目的立位是基于各

2、種因素的，那么我們先來(lái)剖析一下萬(wàn)科為何要將第五園打造成“中式”風(fēng)格。（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景1.宏觀市場(chǎng)背景“萬(wàn)科第五園”位于深圳龍崗區(qū)（關(guān)外）坂雪崗片區(qū)，是萬(wàn)科在深圳將開(kāi)發(fā)重心向關(guān)外轉(zhuǎn)移策略的重要環(huán)節(jié)。2003年1月，笫五園項(xiàng)目正式啟動(dòng)，2004年10月開(kāi)工建設(shè)，2005年7月正式開(kāi)盤銷售，因此我們有必要先來(lái)了解-?下03年深圳龍地產(chǎn)的宏觀市場(chǎng)。03年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了年初的SARS風(fēng)潮，年中的CEPA的簽署、國(guó)務(wù)院18號(hào)文卜發(fā)，以及年末的城市化提速等利好或不利因索，均在一定程度上對(duì)年度房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響。但是從整體來(lái)看，外部因素對(duì)深圳房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場(chǎng)在盂求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著均衡、平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。2003年，按照建筑而積計(jì)算的新建住宅銷售均價(jià)為每平方米5680元，與2002年相比上漲了2.55%,漲幅不大，市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。而市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)不平衡導(dǎo)致關(guān)內(nèi)外價(jià)格相差很人，關(guān)內(nèi)的價(jià)格兒乎高于關(guān)外一倍，主要原因在于：特區(qū)內(nèi)土地資源口益減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地基本用盡，土地供不應(yīng)求，從而引至房?jī)r(jià)較快上升，價(jià)格差距拉大。然而值得注意的是，深圳的城市發(fā)展的重心已經(jīng)開(kāi)始逐步向關(guān)外轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)商們的主戰(zhàn)場(chǎng)也隨Z轉(zhuǎn)移至了關(guān)外。03年土地市場(chǎng)出現(xiàn)的熱點(diǎn)地塊“坂雪崗”拍地時(shí)，萬(wàn)

4、科與華僑城的激烈競(jìng)爭(zhēng)正能說(shuō)明問(wèn)題。2.開(kāi)發(fā)商發(fā)展背景在力科開(kāi)發(fā)“第五園”之前，已經(jīng)在深圳成功開(kāi)發(fā)了大大小小19個(gè)項(xiàng)目，全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目總數(shù)達(dá)50多個(gè)。盤點(diǎn)所冇這些項(xiàng)我們發(fā)現(xiàn)，其中沒(méi)冇一個(gè)是“中式”風(fēng)格的項(xiàng)LL通過(guò)系列項(xiàng)日的開(kāi)發(fā)，女山力科四季花城、城市花園等，力科在這類現(xiàn)代歐式項(xiàng)1=1上已經(jīng)具備了非常成熟的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。萬(wàn)科的董事長(zhǎng)王石說(shuō)過(guò)，“胃在推銷一種新的?；罘绞揭灰贿@是萬(wàn)科與其他房地產(chǎn)公司迥然不同的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)?！比f(wàn)科并不以贏利為唯一的目的，也不單純?yōu)榭桶颂峁┚铀?，而是從滿足現(xiàn)代人追求舒適、便利、完美的生活方式出發(fā)，為客戶的各種需求提供盡善

5、盡美的服務(wù)。3.“中式”地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程“中式”的地產(chǎn)概念并非“第五園”第一家提出。近年來(lái)，“中式”地產(chǎn)項(xiàng)目有逐漸增多的趨勢(shì)，較為知名的有：北京的觀唐、上海的九間堂、成都的芙蓉古鎮(zhèn)和清華坊等項(xiàng)目。這些項(xiàng)目幾乎都是別墅，總價(jià)不菲，而優(yōu)秀的“中式”公寓項(xiàng)目在市場(chǎng)極為少見(jiàn)?！爸惺健钡禺a(chǎn)發(fā)展至今，經(jīng)歷了市場(chǎng)的考驗(yàn)，人多受到好評(píng)，哪怕只是一些“符號(hào)化”的農(nóng)示也能滿足購(gòu)房者對(duì)傳統(tǒng)文化回歸的渴望。因此，“中式”的概念已經(jīng)得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并非新鮮事物，但是好的中式產(chǎn)品仍然是鳳毛麟角，R多數(shù)都是高端的別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品的拓展空間還是很大的。4.項(xiàng)目

6、的基本情況項(xiàng)目名稱第五園地址龍崗區(qū)梅觀高速與布龍公路交匯處占地面積22萬(wàn)平米（后追加22萬(wàn)平米左右）建筑面積25萬(wàn)平米（后追加30萬(wàn)平米左右）容積率1.1（擴(kuò)充后容積率1.25）項(xiàng)目地塊的位置位于深圳關(guān)外龍崗區(qū)的坂雪崗片區(qū)南部，該片區(qū)也是坂雪崗片區(qū)內(nèi)最大的居住區(qū)（片區(qū)整體規(guī)劃居住面枳為80萬(wàn)平方米）。在此Z前，萬(wàn)科已經(jīng)在該地區(qū)先后開(kāi)發(fā)了“四季花城”和“萬(wàn)科城”兩個(gè)大型項(xiàng)冃。這兩個(gè)項(xiàng)冃延續(xù)了萬(wàn)科一貫的歐式和西班牙的風(fēng)格，率先引領(lǐng)坂雪崗片區(qū)的發(fā)展。開(kāi)發(fā)背景總結(jié)：萬(wàn)科“第五園”這個(gè)項(xiàng)目的誕生正處于深圳房地產(chǎn)發(fā)展重心向關(guān)外轉(zhuǎn)移的時(shí)期，關(guān)外的發(fā)展速度

7、快于關(guān)內(nèi)，03年許多市政的利好消息，也推動(dòng)了人流向關(guān)外流動(dòng)。另外，萬(wàn)科十五年的發(fā)展過(guò)程在積累了足夠的資本和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí)，正處于瓶頸，萬(wàn)科需要?jiǎng)?chuàng)新、需要突破，第五園的出現(xiàn)無(wú)疑是一塊“試驗(yàn)田”。（二）走“中式”路線的原因探究正如萬(wàn)科第五園的策劃者所說(shuō)，萬(wàn)科決定用這塊22萬(wàn)平米的土地打造一個(gè)中式的社區(qū)是基于多種原因的，我們無(wú)法準(zhǔn)確地還原出開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)的意圖，但是能夠根據(jù)上述一些實(shí)際情況以及策劃者的口述找到開(kāi)發(fā)商的思路。原因一：開(kāi)發(fā)商本身的意志從策劃者的口述中我們可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科本身有口我突破的意愿，這是本項(xiàng)日決尬走中式路線的重要原因么一。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，

8、這一次是一?種嘗試，在全國(guó)各地操作了眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目Z后，萬(wàn)科口身需耍一種超越?！八ｎ嵏病⑺?chuàng)新、需耍改變”，這是萬(wàn)科口己捉出的耍求。ifti作為全國(guó)最知名的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科有這