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《商業(yè)商務地塊開發(fā)可行性分析報告》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、松江新浜商業(yè)商務地塊初步定位建議報告上海策源房地產(chǎn)投資有限公司2008-6-24RESOURCECOMMERCIALPROPSTTY策源囪業(yè)刖弓鑒于項目迄今為止沒有完整信息和不確定因素過多，以下分析僅以復地南區(qū)公司向我司提供的數(shù)據(jù)為參考，就項目大致商業(yè)定位做如下簡述。鑒于項目目前尚處于未開發(fā)階段，周圍可參考商業(yè)項目或商務項目幾乎為零,政府對本項目地塊僅有宏觀規(guī)劃，針對土地容積率、高度、可變性質(zhì)的信息完全沒有，本報告僅能按照目前國內(nèi)及上海商業(yè)地產(chǎn)宏觀環(huán)境進行分析，以茲供集團作為項目獲取之未來操作做參考性意見。一、項目土地信息分析項目位于松江區(qū)新浜鎮(zhèn)，政府規(guī)劃為商業(yè)商務綜合用地，其中未規(guī)劃
2、住宅用地，實際可開發(fā)面積1500畝，已開發(fā)面積300畝，目前剩余土地約1200畝。分析：地價從出讓土地價格折合平均樓板價分析，目前已出售的商業(yè)項目土地樓板價約在396元/平方米一1590元/平方米，中間取值約993元/平方米。目前政府土地出讓價格為60萬/畝，折合土地樓板價約在1000元左右，與周圍土地供應情況比較，沒有特別優(yōu)惠之處。分析：用途從土地性質(zhì)而言，本案規(guī)劃為商業(yè)商務用地，就項目自身地理位置及商業(yè)及商務對區(qū)域位置的要求（人口、交通、環(huán)境、政策），顯然此土地定位遠偏離業(yè)態(tài)實際的需求。若能增加部分住宅性質(zhì)用地，則本案實際開發(fā)風險將會有所降低。2003-2007年間周圍區(qū)類似土地供
3、應情況區(qū)縣土地面積用途容積率中標價單價樓板價擬建項目金山楓涇鎮(zhèn)355890商業(yè)11339025.1376上海服裝城金山新城中心108941商業(yè)1614837.6564化工建材市場金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)1號135424商業(yè)1.2594029.24366上海南方國際廣場金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)176182商業(yè)1.21460055.25691金山第一工業(yè)區(qū)金山區(qū)亭林鎮(zhèn)3號153286.7商業(yè)1.4920040.01429長三角物流港青浦區(qū)華新鎮(zhèn)91620.0商業(yè)1.2481035438永樂家電松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)117040.1商業(yè)1.21228869.99875泗涇五金市場松江區(qū)辰花路二號428213商業(yè)0.4732
4、00049.821590上海世茂新體驗金山區(qū)新城區(qū)84655商業(yè)1.6863568.00638國際水產(chǎn)城青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)129298商業(yè)11164060.02900綠地吉盛偉邦國際家具村32768商業(yè)1.5298060.63606澳森隆松/工勁綠街勺地塊國際家具城金山區(qū)新城區(qū)192133商業(yè)1.82075072.00600上海金山水產(chǎn)城新浜地區(qū)沒有可參考數(shù)據(jù)磁奇業(yè)二、項目建筑形態(tài)分析根據(jù)目前已知基礎數(shù)據(jù)推算項目未來的建筑形態(tài):占地面積容積率建筑面積建筑密度建筑形態(tài)800000180000040%50%2.5層2層1.5120000040%50%2.5層2層分析：形態(tài)按照不同的容積率及建筑密
5、度推算，未來項目建筑形態(tài)基本在2-3層左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海區(qū)域內(nèi)少有的生態(tài)環(huán)境區(qū)域，則配以40%甚至更低的建筑密度的可能性較大。由此可見，未來本案商業(yè)主要將以少量大體量建筑+多數(shù)商業(yè)街區(qū)合成的布局為主，對應區(qū)域生態(tài)環(huán)境的需要，本案未來的公共綠地及環(huán)境建設投入比重較高。另：低層建筑對未來商業(yè)出售的積極因素也較強。三、項目交通情況分析項目交通示意圖項目地理位置及交通顯示，本案位于上海與浙江的交界區(qū)域，主要交通干道為“滬杭高速公路”，現(xiàn)在及將來沒有軌道交通規(guī)劃，鐵路交通也僅為過路站，非必要?？空军c。分析：競爭項目上海一側受3大主力商業(yè)板塊影響嚴重，其中已經(jīng)成型的松江新城及大學
6、城配套商業(yè)，金山新城及大量專業(yè)市場集中區(qū)域，青浦趙巷初具規(guī)模的品牌折扣店、家具及建材專業(yè)市場。磁奇業(yè)h項目商業(yè)規(guī)模分析按照周圍類似土地性質(zhì)供應的限制及已出讓土地限制條件看，本案未來容積率預期在1-1.5左右，則商業(yè)綜合建筑面積約在80萬20萬平方米，若以購物中心定位，則從全國類似案例分析，可以堪稱“世界第一”。北京金源購物中心557000平方米東莞華南MALL660000平方米廣州正佳廣場280000平方米北京新東安廣場310000平方米*上述數(shù)據(jù)來自于《福布斯》世界10大購物中心排行榜既是目前在建的世界最大的購物中心DUBAIMALL（迪拜購物中心）也僅只有1116000平方米。若從
7、專業(yè)市場進行定位，則現(xiàn)有上海主要專業(yè)市場規(guī)模也低于本案計劃規(guī)模,且地理位置及周圍環(huán)境沒有明顯優(yōu)勢。曹安國際商貿(mào)城1100000平方米吉盛偉邦國際家具村200000平方米意邦國際建材市場800000平方米趙巷奧特萊斯120000平方米五、項目建筑成本分析按照低層商業(yè)建筑建造成本數(shù)據(jù)推算本項目未來的可能的成本，以下按照容積率1計算：項目商業(yè)部分成本毛計算項目單價/備注總價土地對應價格60萬/畝72000萬元地面物業(yè)建設（含設備）2500元/平200
