商業(yè)綜合體策劃方法論2

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1、都市綜合體案例分析與借鑒紐約洛克菲勒中心“紐約心臟”——曼哈頓北京國貿(mào)中心日本福岡博多運(yùn)河城日本福岡博多運(yùn)河城購物中心劇場最大程度借景五星級酒店東京六本木新城保利文化廣場北京萬達(dá)廣場倫敦金絲雀碼頭都市綜合體簡介都市綜合體案例借鑒與分析二對尊地地產(chǎn)的啟示三目錄一一都市綜合體簡介1都市綜合體定義2都市綜合體特征3城市化進(jìn)程與都市綜合體寫字樓都市綜合體是什么？公寓酒店商業(yè)展覽……都市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市功能之間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、多元復(fù)雜而

2、統(tǒng)一的建筑群落。都市綜合體的定義HOPSCAHOTELOFFICEPARKSHOPPINGMALLAPARTMENTCLUB都市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對外輻射型升值價值城市化進(jìn)程與都市綜合體城市化發(fā)展“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長的發(fā)展需求嗎？上海由一個中心向多個中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場上海

3、-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路上海城市化發(fā)展北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展北京城市化發(fā)展深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長的地形特性，采用國際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的城市化發(fā)展深圳城市化發(fā)展深圳都市綜合體的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題……都市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城……保利文化廣場周邊環(huán)境問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題二都市綜合體案例借鑒與分析1國內(nèi)外失敗案例分析2成功案例借鑒都市綜合體失敗的案

4、例分析——蒙特利爾地下城Montreal’sundergroundcity每年4到5個月的漫長冬季。40年建成全世界最大、最具特色的地下交通網(wǎng)絡(luò)。地下步行街網(wǎng)絡(luò)與大量的復(fù)雜建筑物、商店相連，繁雜的系統(tǒng)變得簡單而又清晰。道路系統(tǒng)長度約為40公里。每天通行人數(shù)超過50萬。共有11700個商場、百貨商店、餐館、40個劇院、電影院及其他休閑場所。蒙特利爾簡介地下城主要數(shù)據(jù)指標(biāo)蒙特利爾地下城發(fā)展歷程20世紀(jì)70年代，地下城的概念出現(xiàn)，但中心區(qū)依然缺乏公共設(shè)施。蒙特利爾開設(shè)了4條地下商業(yè)走廊，大都位于同一條地鐵交通干線的下面。196290年代至今80年代末20世紀(jì)70年

5、代萌芽，地下城的建筑面積大約在50萬平方米左右，主要由地鐵、廣場、旅館組成，市中心的地鐵站出現(xiàn)了少量的地下人行通道。建設(shè)了更多的地下通道形成了一個由步行通道聯(lián)系起來的龐大的系統(tǒng)人們主要生活都轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)持續(xù)貶值，造成地面上人氣急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不振，自1964年來，地面上再沒有建一所零售商業(yè)建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。行人在地下極易迷失方向，無法辨別自己的所處位置，尤其是一些外地或外國的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動的人們帶來的無法解決的問題。蒙特利爾地下城的失敗商城地下地上各兩層，上面是商業(yè)街，下

6、面是綜合城。建城過程中，注重新舊文化的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和建筑方式項目亮點項目不足蒙特利爾地下商城失敗原因與借鑒地下商城在建設(shè)初期，完全沒有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計。規(guī)劃初期沒有充分考慮人與自然的和諧及人類的基本生活習(xí)慣。失敗原因規(guī)劃和定位是綜合體開發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項目的發(fā)展方向、開發(fā)節(jié)奏、營銷策略、效益水平等，因此都市綜合體項目應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考，較普通項目有更加長遠(yuǎn)的眼光。蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的都市綜合體各子項要求互為配套、互為支持，最大限度的形成資源共享，從而使得各項功能在綜合體自身一體化價值平臺上對自身價值全面超越。經(jīng)驗積累占

7、地面積：51萬m2總建筑面積：116萬m2物業(yè)形態(tài)：40萬平米的商業(yè)20萬平米住宅尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂場、兒童樂園各地風(fēng)格的美食街總投資額：25億元建筑密度：38.55%都市綜合體失敗的案例分析——東莞華南MALL曾被福布斯網(wǎng)站評為全球最大購物中心、被美國《新聞周刊》評為?“世界新七大奇觀”的華南MALL2007年9月19日，正式更名為“新華南MALL·生活城”華南MALL這幾年名聲在外，在造勢方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營銷的大忌，為什么要更名呢？商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場的需求情況產(chǎn)生偏差，更名是對目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整!東

8、莞華南MALL現(xiàn)狀及根源現(xiàn)狀華南MALL的餐飲娛樂板