[精品]投行論文

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1、投資銀行學(xué)論文班級編號：070505學(xué)號：200701050238姓名：武彩淺析投資銀行與中國房地產(chǎn)投資銀行顧名思義就是專職于投資的銀行，也就是所謂的商人銀行。投資銀行是證券和股份公司制度發(fā)展到特定階段的產(chǎn)物，是發(fā)達(dá)證券市場和成熟金融體系的重耍主體，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著溝通資金供求、構(gòu)造證券市場、推動企業(yè)并購、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集屮和規(guī)模經(jīng)濟(jì)形成、優(yōu)化資源配置等重要作川。主要的業(yè)務(wù)是扮演看資金投資者與資金需求者的橋梁，同時也在次級市場屮充當(dāng)經(jīng)紀(jì)商及交易商的角色。與傳統(tǒng)商業(yè)銀行業(yè)務(wù)形態(tài)冇所不同。國際間知名的投資銀行集團(tuán)，包括冇美林集團(tuán)、所羅門兄弟證券、雷曼兄弟、高盛集團(tuán)，以

2、及摩根史坦利等等。投資銀行是以投資為目的的銀行，所以追逐中國房地產(chǎn)業(yè)的巨額利潤是其投資中國房地產(chǎn)的根本原因。屮國房?地產(chǎn)最近兒年的迅猛發(fā)展吸引了包插投資銀行，國有私營大小企業(yè)冥至是民間資木的進(jìn)入。雖然近年來，盡管經(jīng)濟(jì)學(xué)家對房地產(chǎn)行業(yè)存在泡沫的警告不絕于耳,但是，國內(nèi)大城市的房價，也包括各大城市譬如北京上海廣州的房價，仍然我行我素，漲勢不止。這是為什么呢？對一個經(jīng)濟(jì)持續(xù)高增長的國家來說，人民幣的實(shí)際價值就明顯地被低估了，于是，世界范圍內(nèi)期待人民幣升值的呼聲很高。在這種背景F,一些國際人投行云集香港，流入屮國大陸，搶購人民幣資產(chǎn)，豪賭人民幣升值。對于以各種非正規(guī)渠道進(jìn)入中

3、國人陸的外資，在內(nèi)、外銷房并軌的情況下，購買物業(yè)等待人民幣升值顯然是最佳的選擇。特別是一些特大型城市,本不排斥境外人士、以外幣購買商品房的行為，而且有些外籍人士還能在已經(jīng)先期進(jìn)入中國的外資銀行獲得比中資銀行購房按揭貸款利率低得多的貸款（如匯豐銀行對外籍人丄外幣住房按揭年利率只有3%,只有屮資銀行一半）。這些外籍人上買小國大城市的房產(chǎn)，并不是用于自?。ㄟ@從上海浦東地區(qū)買后一年以上沒有人居住的空置房近一半是外籍人士購買的悄況可見一斑）。他們在盤算著現(xiàn)在用1美元換算8元多的人民幣買入中國大陸的房產(chǎn)，一方面能夠分享房產(chǎn)口身升值的收益，另一方而又能在若干年Z后，假如人民幣升值，

4、假如再實(shí)現(xiàn)人民幣自由兌換，拋出漲了不少的房產(chǎn)，以少于當(dāng)初8元多再換回美元匯出境外。在這一系列“資本運(yùn)作”中，兒乎可以在沒有風(fēng)險的情況卜，賺兩頭的錢。外資的投資投機(jī)行為，加人了國內(nèi)商殆房，特別是中高檔商品房的供求矛盾。所以造成房了供不應(yīng)求，造成價格上漲。外國投資銀行與中國房地產(chǎn)價格的暴漲冇著千絲萬縷的聯(lián)系。因?yàn)橥顿Y銀行的當(dāng)中國的輿論鋪天蓋地地指責(zé)“外資炒高中國房價，豪賭人民幣升值”的吋候，不為人知的投行保持著慣有的沉默，很大的原因是它們做著合法的牛意，而中國人對于金融領(lǐng)域的投行業(yè)務(wù)缺乏足夠了解。事實(shí)上，包扌舌飽受爭議的所有投行都是從正規(guī)渠道進(jìn)入屮國。按照屮國的法律和投行

5、的設(shè)計，投行一般在屮國設(shè)立項(xiàng)目公司，先是到國家發(fā)改委屮報立項(xiàng)，同時到商務(wù)部辦理外商投資手續(xù)，完成后，去當(dāng)?shù)毓ど叹肿缘怯浌?，然后去外匯管理局備案。具有政策不透明的中國市場對于西方基金來說，是一個高風(fēng)險的地區(qū)。進(jìn)入中國地產(chǎn)業(yè)的外資投行約有45%來自美國，35%來自新加坡，其他的則來自澳大利亞等國家，因?yàn)榇嬖谡叩娘L(fēng)險，他們在華投資仍然是一個較小的規(guī)模。在華投資最多的摩根上丹利還沒有達(dá)到其日木投資額的5%。即使全部正規(guī)進(jìn)入中國的外國地產(chǎn)投資也占不到中國總投資的10%o這些投資于中國地產(chǎn)的外國投行，為了規(guī)避風(fēng)險，除了挑選最安全可靠的項(xiàng)外，一般會就單個項(xiàng)目成立項(xiàng)目公司，好處

6、就是做完一個項(xiàng)目就可以結(jié)算，即使項(xiàng)目出現(xiàn)問題，也不會涉及到公司其他獨(dú)立運(yùn)作的項(xiàng)目。至于這些投行進(jìn)入中國的路徑，大致三條可選：一條路就是做一個傳統(tǒng)的開發(fā)商，即以新加坡的凱徳置地為代表的產(chǎn)業(yè)投資，它已經(jīng)在屮國建設(shè)了4棟寫字樓、8棟公寓、1（）個住宅項(xiàng)目、6棟獨(dú)資商業(yè)物業(yè)以及與深國投合作的21家商業(yè)設(shè)施。其余兩種都屬于金融投資模式，外國投行從來都是將物業(yè)看作金融投資而不是產(chǎn)業(yè)。最常用的一種方式是收購物業(yè)，然后出租、轉(zhuǎn)售或者REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)方式上市。這是大摩喜愛的方式，它購買了上海世界貿(mào)易大廈、上海世界廣場、北京富力雙子座B座寫字樓等。另外一種是為本土開發(fā)商提

7、供融資支持，遭受宏觀調(diào)控的中國開發(fā)商缺乏資金，而項(xiàng)目符合投行的耍求，開發(fā)商可以以股權(quán)抵押，在承諾一定的回報率后向投行融資。比如今年1月，北京天鴻房地產(chǎn)公司獲得瑞信的房地產(chǎn)私人基金6億元的投資用于團(tuán)結(jié)湖“瑞信屮心”項(xiàng)冃，外資占70%的股份?；蛘?，投行先期只占一個項(xiàng)冃較少股份，一旦項(xiàng)目完成，開發(fā)商將剩余股份向投行出售。這種融資需求催生了活躍的中介，比如基強(qiáng)聯(lián)行與國內(nèi)最為活躍的10余家海外基金保持著密切的聯(lián)絡(luò)，在基金和開發(fā)商之間牽線搭橋，一?般收収1.5%的傭金。投行決定一個項(xiàng)目是否可行的指標(biāo)有兩個：一個是資木的利潤率，投行一般要求冋報率20%以上，比國內(nèi)