鳳凰古鎮(zhèn)開發(fā)策劃案例分析

《鳳凰古鎮(zhèn)開發(fā)策劃案例分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、鳳凰古鎮(zhèn)開發(fā)策劃案例分析1、鳳凰古鎮(zhèn)開發(fā)策劃的歷程（1）特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓2001年，鳳凰縣經(jīng)濟(jì)支柱■鳳凰縣煙廠倒閉，縣里經(jīng)濟(jì)發(fā)展陷入蕭條，大批匸人下崗，經(jīng)濟(jì)被迫轉(zhuǎn)型。風(fēng)凰縣政府主動(dòng)找到以策劃點(diǎn)了著稱的葉文智，請他幫忙策劃風(fēng)凰的發(fā)展。2001年10月14U,湘西白治州風(fēng)凰縣人民政府將風(fēng)凰古城、南方長城等8大景點(diǎn)經(jīng)營權(quán)成功轉(zhuǎn)讓50年，受讓方（葉文智的黃龍洞公司）將在經(jīng)營期內(nèi)向風(fēng)凰縣支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)8.33億元，首付2850萬，尾款50年付清，此外需支付8500萬元的古城改造費(fèi)（實(shí)際在兩年內(nèi)付清）。每年只需要不到1700萬元。公司成立以來，解決了6萬多人的就業(yè)與再就業(yè)問題，直接相關(guān)的冇2萬人。這是全

2、國首例（？）景區(qū)特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓，受到多方關(guān)注。特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓極大地提升了鳳凰縣政府的信心，并緩解了財(cái)政壓力，確立了以旅游開發(fā)為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。（2）針對鳳凰古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)所展開的一系列宣傳包括:1）新聞發(fā)布會(huì)：2002年初，縣政府和鳳凰古城公司投資120多萬在北京香格里拉國際大酒店舉辦鳳凰被列為國家歷史文化名城新聞發(fā)布會(huì)；2）旅游交易會(huì)：2002年4刀，縣政府籌資400余萬元參加了南京第

3、?屆國內(nèi)旅游交易會(huì)及門月份的上海國際旅游交易會(huì)。3）媒體及老總組團(tuán)游覽：組織和接待千余人來口各國各地新聞?wù)襟w及旅行社老總來風(fēng)凰宣傳推廣和采風(fēng)活動(dòng)。4）電視媒體宣傳：2002年5月份，邀請湖南衛(wèi)

4、視具有號(hào)召力的《新青年》欄目組，2002年7月份，邀請《快樂大本營》到風(fēng)凰錄制節(jié)目，宣傳風(fēng)凰成功舉辦笫二節(jié)長城杯龍舟賽和攝影大賽；在湖南旅游節(jié)期間成功舉辦了“中國湘西從文文化節(jié)”。5）人型活動(dòng)策劃：2003年9月，鳳凰古城旅游公司成功策劃和舉辦了南方長城國際圍棋擂臺(tái)賽，邀請國內(nèi)外頂尖棋手參賽，并運(yùn)作出“棋行人地，天下風(fēng)凰”的宣傳口號(hào)，乂通過“圍棋邀請賽”等炒作，將鳳凰打造成小資的熱門旅行地。不足：（1）利益分配的長期博弈，亟待新的合約法規(guī)規(guī)范。50年經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓期限太長，幾乎沒有現(xiàn)成參照的案例，雙方無法準(zhǔn)確估算鳳凰城未來的發(fā)展態(tài)勢，并事先了以規(guī)范。在游客數(shù)量激增的悄況下，大量門票收入依然

5、流入私營開發(fā)公司手中，超出的利潤政府無法分享；餐飲休閑收入流入個(gè)體商販?zhǔn)皱芏愄佣惓^8000力元；本地居民承受了人量游客涌入導(dǎo)致的生活不便、基礎(chǔ)設(shè)施和創(chuàng)業(yè)壓力，卻無法參與利益分配；人暈游客僅來參觀古鎮(zhèn),人均消費(fèi)并不多；根本沒有想到旅游會(huì)帶來的鳳凰商業(yè)及住宅地產(chǎn)成百倍升值，導(dǎo)致超出想象的豐厚收益全然落入外來開發(fā)商的手中，私營開發(fā)公司、政府、木地居民難以參與利益分配，造成某些利益上休心態(tài)失衡。（2）私營公司的短期逐利行為和政府缺位。管理不規(guī)范、價(jià)格混亂、消防設(shè)施不到位、公共衛(wèi)生間和垃圾桶缺乏等等問題，均與管理和利益分配的機(jī)制不當(dāng)有關(guān)。出現(xiàn)了政府管理的缺位和不作為。（3）缺乏對商業(yè)業(yè)態(tài)的

6、規(guī)范和整合，市場運(yùn)作很不完善。商業(yè)業(yè)態(tài)存在一定的混亂，大量缺乏特色的小商品涌入?？蜅５膬r(jià)格視游客數(shù)量而定，兒乎每天都要變化。整個(gè)市場運(yùn)營存在不規(guī)范，讓風(fēng)凰古鎮(zhèn)的文化風(fēng)韻兒乎淹沒在滾滾商業(yè)浪潮中。2、權(quán)責(zé)分配：（1）鳳凰古城旅游發(fā)展有限責(zé)任公司（簡稱古城公司）葉文智所組建的公司。古城公司收入來源為八個(gè)景點(diǎn)的門票收入、沱江泛舟的費(fèi)用和停車場的停車費(fèi)。承擔(dān)：景區(qū)內(nèi)管理、古城石板街改造、沱江沿岸治理、H常保潔清運(yùn)。公司也參與部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資。如2003年，包括古城保護(hù)和整治、古城景點(diǎn)和市政設(shè)施及舊城改造在內(nèi)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資21033萬元，其中由風(fēng)凰古城公司投資和招商引資的就冇360

7、8萬元，占預(yù)算總投資的17.2%,從而在一定程度上緩解了政府資金不足的壓力。（2）鳳凰縣政府政府主要是稅費(fèi)收入。承擔(dān)：古城II常管理維護(hù)、古城文化修繕、沱江河水體治理、供水排污設(shè)施完善、沱江風(fēng)光帶及古城夜景打造、保護(hù)古城特色民居（吊腳樓）等。策劃舉措：此后，風(fēng)凰縣政府與葉文智合作，策劃風(fēng)凰縣城，短期內(nèi)大大提升了風(fēng)凰的知名度和影響力。具休措施包括：2002年，經(jīng)營收入1660萬元，宣傳營銷費(fèi)用1800萬元，實(shí)現(xiàn)稅收超過1000萬元。8500萬元的古城改造費(fèi)在兩年內(nèi)就付清了?；A(chǔ)設(shè)施：2000-2003年，在三年左右的時(shí)間里，縣政府投入共計(jì)共計(jì)1.69億元。資金用途如下:（1）27207J

8、元資金，包括道路改善、管線地埋、管網(wǎng)改造等。投資1000萬元的總長8000米的古城東正街、十字街、老采街、南邊街等17條歷史街區(qū)下水道及石板街改造；完成了1200萬元的廣播電視、電話、供電、供水竹線“四線”入地改造；并實(shí)行步行街管理,禁止機(jī)動(dòng)車入內(nèi)；完成了投資100萬元的白來水改造和77萬元的消防管網(wǎng)改造；完成了投資350萬元的古城路燈和舊城路燈改造。（2）7080萬元，舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。包括投資1000萬元的口來水管改造工程，150