欣欣嘉園商業(yè)街策劃

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1、陽光舜城?欣欣嘉園商業(yè)街營銷推廣策劃方案廣州宏杰房地產(chǎn)物業(yè)代理有限公司2002年11月18日根據(jù)陽光舜城?欣欣嘉園建設(shè)進(jìn)度，目前社區(qū)的重要建設(shè)項(xiàng)目一—配套商業(yè)街即將進(jìn)入市場推廣階段。作為整個(gè)大型社區(qū)居住中心的重要配套項(xiàng)目，其重要性和巨大發(fā)展?jié)摿Σ谎宰悦鳌Ｒ虼藢?duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確有效的功能定位和前期推廣策劃是當(dāng)前面臨的工作重點(diǎn)。在策劃思路屮，我們希望能夠整合項(xiàng)目目前擁有的各種優(yōu)勢資源，力求樹立陽光舜城社區(qū)商業(yè)步行街的鮮明市場形象，提高商業(yè)街本身乃至陽光舜城項(xiàng)目整體的競爭能力。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，我司用創(chuàng)新、實(shí)效的專業(yè)態(tài)度，通過認(rèn)真細(xì)致的研究分析，擬提

2、出以下策劃方案。一、商業(yè)街現(xiàn)狀分析1、陽光舜城社區(qū)商業(yè)圈消費(fèi)環(huán)境1）社區(qū)規(guī)模宏大，消費(fèi)需求旺盛陽光舜城由實(shí)力雄厚的三聯(lián)集團(tuán)投巨資建設(shè)，規(guī)劃總面積8.71平方公里，總建筑面積280萬平方米，建成后可容納5.6萬人居住。建成后將成為一個(gè)規(guī)模宏大、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住人口眾多的超大型現(xiàn)代成熟人文社區(qū)。小區(qū)商鋪的經(jīng)營就是以為住戶提供配套和生活便利為冃的，特別對(duì)于大規(guī)模居住社區(qū)而言，住戶的生活更依賴于自身的商業(yè)配套，因此生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)穩(wěn)立、需求旺盛。2）服務(wù)輻射面廣，多種商業(yè)形式并存商業(yè)街作為未來社區(qū)重要的中心商業(yè)配套設(shè)施，其服務(wù)范圍不僅在中城，而月

3、?將輻射至南、北兩城，對(duì)整個(gè)陽光舜城的?；罹用癞a(chǎn)牛:不可替代的作用。同時(shí)，未來商業(yè)街經(jīng)過合理規(guī)劃，多種商業(yè)形式并存，將會(huì)全面地滿足社區(qū)居民的基本生活需求。3）生活圈日趨成熟，商業(yè)潛力巨大陽光舜城自1999年1刀10H開工建設(shè)以來,社區(qū)配套逐步完善,社區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，現(xiàn)已完成住宅項(xiàng)目25萬平方米，有1300余套住宅交付使用。至2001年底，已有1000余戶居民入住，入住業(yè)主主要為駐濟(jì)各大院校教師、省直機(jī)關(guān)公務(wù)員、商務(wù)人士、職業(yè)經(jīng)理人、各類專業(yè)人士等。由此可知，社區(qū)居民層次結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，綜合素質(zhì)較高,消費(fèi)力強(qiáng)大，無疑將在未來形成一個(gè)消費(fèi)需求旺盛的社

4、區(qū)生活圈，商業(yè)發(fā)展?jié)摿奕恕?）統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營管理，創(chuàng)造社區(qū)商業(yè)成功典范在符合陽光舜城整體項(xiàng)冃定位的前提下，對(duì)商業(yè)街進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，加快其成熟周期，形成具有鮮明特色的濟(jì)南首條社區(qū)配套商業(yè)步行街，迅速提高市場知名度和美譽(yù)度，使商業(yè)街成為本地區(qū)家喻戶曉的社區(qū)配套商業(yè)成功典范。二.商業(yè)步行街項(xiàng)目分析（SWOT分析）?優(yōu)勢（S）1）項(xiàng)目位于陽光舜城中心居住區(qū)，社區(qū)人口集中，消費(fèi)需求旺盛；2）社區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、素質(zhì)較高，易形成持續(xù)的購買能力和消費(fèi)流量；3）項(xiàng)目尚處于功能規(guī)劃階段，有很大的調(diào)整空間；4）社區(qū)規(guī)模龐大，能夠開展多種經(jīng)營，

5、有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)；5）中城現(xiàn)已入住過萬居民，生活圈初現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿薮蟆?劣勢（W）1）陽光舜城總體建設(shè)周期較長，整個(gè)社區(qū)商業(yè)氛圍形成仍需時(shí)日；2）目前“期鋪”的性質(zhì)令本項(xiàng)目初期的推售會(huì)面臨較大的阻力；3）商業(yè)街項(xiàng)目定位尚未明確，市場關(guān)注度及投資者信心有待提升。?機(jī)會(huì)（0）1）濟(jì)南市內(nèi)目前尚未出現(xiàn)類似大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)日，條件成熟一經(jīng)推出市場吸引力巨大；2）項(xiàng)目開發(fā)商實(shí)力雄厚，市場信譽(yù)度高，有望吸引零售巨商進(jìn)駐經(jīng)營，將有助于加快本項(xiàng)冃的成熟周期和促進(jìn)項(xiàng)冃的市場推廣；3）充分的時(shí)間可令項(xiàng)冃的各項(xiàng)建設(shè)更趨完善，同時(shí)緊緊抓住社區(qū)整體優(yōu)勢及建設(shè)進(jìn)

6、度帶來的市場機(jī)遇，配合強(qiáng)有力的策劃推廣、銷售力量，會(huì)將一切劣勢、威脅化解至最低限度，強(qiáng)化投資者信心,促成項(xiàng)目成功。?威脅（T）1）如此規(guī)模社區(qū)商業(yè)街在濟(jì)南尚屬首次出現(xiàn)，商鋪價(jià)格、經(jīng)營模式不具可比性，木地投資者及經(jīng)營商家存在信心問題，易持觀望心理；2）一般來說，一個(gè)全新社區(qū)的商鋪必定面臨一個(gè)從淡到旺的過程與風(fēng)險(xiǎn)，投資者要有前期守業(yè)的打算。通常全新住宅區(qū)商鋪的培育期在3?5年之間，且住宅區(qū)人口集聚速度的快慢將直接影響經(jīng)濟(jì)效益。另外，即使住宅區(qū)內(nèi)客流量、購買力水平有保障，也要考慮到居民的購物習(xí)慣需要一段適當(dāng)?shù)臅r(shí)間來養(yǎng)成。小結(jié)：本項(xiàng)目發(fā)展應(yīng)從服務(wù)整個(gè)

7、社區(qū)的角度進(jìn)行全面考慮，注意避免與社區(qū)周圍商業(yè)及社區(qū)本身配套有過多重復(fù)的經(jīng)營定位情況出現(xiàn)，從社區(qū)居民的衣、食、住、行需要出發(fā)來規(guī)劃商業(yè)功能，通過營造與社區(qū)整體特色基本統(tǒng)一且獨(dú)具風(fēng)格的健康生活主題氛圍，形成以日用性消費(fèi)為主兼顧耐用性消費(fèi)，同時(shí)日常購物與休閑消費(fèi)互補(bǔ)的綜合性社區(qū)商業(yè)格局。存在問題對(duì)策尚未形成商圈Iaa.盡快完成項(xiàng)目建設(shè)周期b.加快住宅銷售進(jìn)度c.引進(jìn)大型綜合商場（超市）和主力店缺乏成熟經(jīng)營模式I〉a.引入成熟先進(jìn)的商家和經(jīng)營模式，實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理b.營造商業(yè)街獨(dú)特的經(jīng)營環(huán)境投資者信心不足^=>a.成立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)招商管理b.確

8、定投資回報(bào)（帶租約銷售模式）c.提供優(yōu)惠政策及付款方式，推出投資計(jì)劃d.運(yùn)用價(jià)格策略制造升值前景三、商業(yè)街核心定位思路我司通過前期對(duì)項(xiàng)目的把握和分析，從目前整個(gè)社區(qū)