匯辰置業(yè)_東城御景項目營銷策劃方案營銷策劃

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1、匯辰置業(yè)?東城御景項目營銷策劃方案營銷策劃匯辰置業(yè)東城御景項目營銷策劃方案報告需要解決的三大問題>>我們要達(dá)成的三大目標(biāo)>>實現(xiàn)項目整體銷售目標(biāo)的達(dá)成一一完成預(yù)期銷售任務(wù)實現(xiàn)項目形象氣質(zhì)的整體拔高并持續(xù)超越——樹立區(qū)域標(biāo)桿，開發(fā)區(qū)首席純正英倫社區(qū)實現(xiàn)多元化的營銷互動耳利潤遞進(jìn)式超越—一利潤最大化，價值最大化，項目品牌效益最大化報告整體思路與3W策略路徑：WHY之項目目標(biāo)分析：實現(xiàn)本銷售案價格項目銷量（節(jié)奏把控）產(chǎn)品形象（樹立品質(zhì)）（利潤點(diǎn)的最大化）靠怎樣的產(chǎn)品和概念留住客戶？如何保證我們的產(chǎn)品絕對好

2、？（產(chǎn)品創(chuàng)新）怎樣的展示才能留住客戶？最直接思維方式的進(jìn)入基于理性的感性WHY之市場現(xiàn)狀分析：政策視角1、宏觀政策之“國十條”與“國五條”（政策出臺背景）*、why之市場現(xiàn)狀分析：政策視角2、宏觀政策之加息（對樓市的影響）WHY市場現(xiàn)狀分析：政策視角3、市場走向WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角市民觀點(diǎn)：“現(xiàn)在的六安開始東擴(kuò)了”城市發(fā)展熱點(diǎn)將發(fā)生轉(zhuǎn)移，城南、城北學(xué)區(qū)板塊價值正在透支。城市的規(guī)劃熱點(diǎn)仍在離主城區(qū)較近的月亮島板塊、城北學(xué)區(qū)板塊，更容易牽引城區(qū)客戶。隨著城市化進(jìn)程的加快，六安中心城區(qū)的土地資源愈發(fā)變得稀缺，地段升值很

3、大。城東是六安連接合肥、融入省會經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡，是六安未來的重要發(fā)展方向WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角六安房地產(chǎn)市場概況一一量價齊升縱觀2010年年內(nèi)六安樓市均價走勢，1-6月，六安樓市基本上呈現(xiàn)岀一輪上漲趨勢，7月宅銷量升高的同時，宅均價顯著回落至3377元/nV,此后宅銷量連續(xù)3個月呈現(xiàn)出快速上漲趨勢，9-11月隨著宅銷量的持續(xù)上行，宅均價連續(xù)出現(xiàn)小幅回落，但仍連續(xù)三月保持在3900元/nf的高位運(yùn)行。從2010年年內(nèi)走勢來看，六安樓市受調(diào)控政策影響較小，4月中旬一次調(diào)控政策出臺后，在之后的5月份六安樓市宅銷量仍然保持

4、在千套以上的高位,6-8月宅銷量出現(xiàn)波動，而白8月跌至年內(nèi)低谷512套Z后，宅銷量呈現(xiàn)出一路上行的趨勢，在11月沖高至1591套，超過3月的1455套，再次刷新年內(nèi)月度成交咼點(diǎn)。WHY之市場現(xiàn)狀分析：城市視角構(gòu)建省會經(jīng)濟(jì)圈，圈內(nèi)各個城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘■打造省會“旅游圈”建跨區(qū)域“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”a合肥為中心，六安、巢湖為兩翼”的省會經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃y合肥經(jīng)濟(jì)圈力爭成為安徽省省經(jīng)濟(jì)最具活力、輻射力最強(qiáng)的核心增長區(qū)域。今后一個時期，作為安徽省會的合肥，將進(jìn)一步成長為安徽的增長極，對周邊地區(qū)的極化效應(yīng)繼續(xù)加大。六安在融入合肥

5、城市圈過程中一方面要積極敢當(dāng)配角，引入合肥高層次商業(yè)要素推進(jìn)自身的發(fā)展另一方面要努力減少合肥影響力擴(kuò)展過程中對六安城市商圈的擠壓效應(yīng)，努力通過形成特色高效的城市商業(yè)增強(qiáng)對周邊地區(qū)的吸引力。城市視角WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角二、WHY市場現(xiàn)狀分析：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：■全國十大最具投資價值開發(fā)區(qū)、全國百佳科學(xué)發(fā)展示范區(qū)、安徽省十佳開發(fā)區(qū)；■園區(qū)控制面積43平方公里，規(guī)劃面積24.8平方公里建成區(qū)面積18平方公里;■功能定位為“工業(yè)園、科技園、生態(tài)園和新城區(qū)”；■城市“東拓南進(jìn)”戰(zhàn)略核心，融入省會經(jīng)濟(jì)圈門戶；■主要企業(yè)有：華潤

6、啤酒、星瑞齒輪、藍(lán)翔玻業(yè)、索伊電器、華源制藥、電子三十八所；經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為城市a東拓南進(jìn)戰(zhàn)略部署的主要發(fā)展方向，企業(yè)重多，市場消費(fèi)潛力大，新城區(qū)定位，商品住宅開發(fā)設(shè)必將迎來大的發(fā)展機(jī)遇。第一批市政設(shè)施基木完成，第二批配套建設(shè)正在規(guī)劃跟進(jìn)，城東新區(qū)將進(jìn)入加速發(fā)展階段。城東的未來是最生態(tài)、最具活力的城區(qū)；一個精英匯聚并不斷成長的“創(chuàng)業(yè)Z城”、“活力Z城”。WHY之市場現(xiàn)狀分析：城東板塊代表樓盤一一先入為主區(qū)域視角WHY之市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域視角未來六安房地產(chǎn)市場的主戰(zhàn)場東城戰(zhàn)火2011即將新入市項目二、WHY市場現(xiàn)狀分析：區(qū)域

7、視角綜合分析：①從區(qū)位發(fā)展現(xiàn)狀來看，城東是六安連接合肥、融入省會經(jīng)濟(jì)圈的橋頭堡,是六安未來的重要發(fā)展方向，區(qū)域整體樓盤供應(yīng)量龐大，品質(zhì)多以中檔路線為主;②整體銷售以期房為主，新增項目比例呈增大之勢；③板塊客戶來源較為廣泛，包括全市各區(qū)域以及外地客群；區(qū)域以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群居多，由于板塊臨近開發(fā)區(qū)，周邊廠區(qū)員工亦占較大比例，在購置FI的上：多以自住為主，剛性需求旺盛，改善型需求占較小比例。④從板塊統(tǒng)計量來看，東部現(xiàn)有及規(guī)劃開發(fā)量已近200萬nf,儼然成為六安樓市繼政務(wù)區(qū)、主城區(qū)板塊后下一個重量級板塊I后續(xù)的供應(yīng)比重呈遞增的態(tài)勢。其中

8、，多層及花園洋房產(chǎn)品供應(yīng)較少，僅20余萬平米，小高層、高層產(chǎn)品放量達(dá)到110萬平米；項冃未來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生根本性變化，主要集中在高層、小高層。WHY之競爭對手分析：項目未來面臨著強(qiáng)勢的市場競爭已售項目待售項目城東板塊以安豐路至經(jīng)三路為界，是項目的集中區(qū)域，未來和本案形成正面競爭的項目除新城春天以外，都