浦江智谷策劃初案

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1、上海鵬晨聯(lián)合實(shí)業(yè)有限公司：承蒙信任，貴司所屬浦江智谷項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)、推廣策略之需要進(jìn)行業(yè)務(wù)外包，邀請(qǐng)我司參加營(yíng)銷(xiāo)策劃競(jìng)稿工作，要求我司能對(duì)浦江智谷項(xiàng)目提出可行性建議。經(jīng)過(guò)我司本項(xiàng)目組成員共同努力，現(xiàn)謹(jǐn)向貴司敬呈《浦江智谷策劃初步案》，敬請(qǐng)貴司詳閱，以供項(xiàng)目推廣決策之參考。本報(bào)告將運(yùn)用國(guó)中機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)技能、市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和戰(zhàn)略創(chuàng)新等科學(xué)方法，對(duì)項(xiàng)目整體進(jìn)行研究分析，從而初步擬定浦江智谷項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣策劃方案。順頌商祺！上海國(guó)中機(jī)構(gòu)二零零五年五月二六日浦江智谷策劃初步案報(bào)告背景城市的發(fā)展依托經(jīng)濟(jì)的興旺，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與資本經(jīng)濟(jì)互動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)領(lǐng)域

2、，我們已經(jīng)步入了一個(gè)品牌時(shí)代，一個(gè)“主動(dòng)出擊”的戰(zhàn)國(guó)時(shí)代。房地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了概念策劃階段，產(chǎn)吊競(jìng)爭(zhēng)擺上了臺(tái)面，多元化的營(yíng)銷(xiāo)體系已成為致勝的利器。浦江智谷位于城市近郊，一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，不能按普通的房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作思路入手，我們?nèi)绾螐姆慨a(chǎn)運(yùn)作中脫穎而出呢？孫子兵法曰：“上攻伐謀，其次伐交，其下攻城”，謀者謀略也，唯右“知己知彼”，方能策劃出好的謀略。就本案而言，我們將從四大方面統(tǒng)籌分析，即從宏觀要素、市場(chǎng)要素、地塊要素和開(kāi)發(fā)商耍素四個(gè)方面深度挖掘，從中把握“己”和“彼”，導(dǎo)出本案的定位重點(diǎn)。謀略以謀心為上，只有正確把握客戶(hù)的心態(tài)，才能創(chuàng)建多元化的營(yíng)

3、銷(xiāo)體系。國(guó)中機(jī)構(gòu)謹(jǐn)希望以多年的房產(chǎn)策劃經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)心理的充分把握，結(jié)合市場(chǎng)分析，得出既科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)又符合客戶(hù)需求的可執(zhí)行性方案，為浦江智谷帶來(lái)品牌和利潤(rùn)的雙重受益。報(bào)告正文目錄第一部分背景篇5一、項(xiàng)口背景61?區(qū)域概況62.區(qū)域范圍73.項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：7二、宏觀背景81?屮國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景82?上海經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)展望9113.區(qū)域背景10第二部分市場(chǎng)篇一.上海市工業(yè)園市場(chǎng)概述121.上海市工業(yè)物業(yè)總體市場(chǎng)分析122.區(qū)域工業(yè)園分析13二.上海辦公市場(chǎng)概況15三.閔行區(qū)辦公市場(chǎng)概況20四?競(jìng)爭(zhēng)分析211?閔行區(qū)辦公樓個(gè)案點(diǎn)評(píng)212.閔行部分租

4、售工業(yè)物業(yè)情況：22五?客群分析23第三部分定位篇24一?項(xiàng)目SWOT分析25二.項(xiàng)目定位深化271.走特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路272.市場(chǎng)定位：283?功能定位:28313.客群定位：29第四部分策略篇一.本項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)需要解決的主要問(wèn)題32二.營(yíng)銷(xiāo)策略綱要32三.品牌營(yíng)銷(xiāo)策略33第一部分背景篇上海作為亞洲乃至全球最大的新興市場(chǎng)中經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平最高,綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的地區(qū)之一，作為中國(guó)的金融中心，其發(fā)展活力和前景吸引著越來(lái)越多跨國(guó)公司和國(guó)內(nèi)大公司將主要業(yè)務(wù)部門(mén)和總部落戶(hù)于此。在此契機(jī)下,本項(xiàng)目可以借勢(shì)發(fā)展成為上海諸多工業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展的典型性代表

5、；發(fā)揮為浦江經(jīng)濟(jì)騰飛服務(wù)的企業(yè)平臺(tái)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎；甚至可以作為浦江鎮(zhèn)的形象代表，把新浦江的形象展現(xiàn)給世人！項(xiàng)目背景1?區(qū)域概況浦江鎮(zhèn)位于上海中心城區(qū)的南翼、黃浦江東岸的沿江地段，是距市中心最近的“一閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)實(shí)施方案已經(jīng)有漕河涇高科技工業(yè)園區(qū)的進(jìn)駐，市場(chǎng)前景被看好。城九鎮(zhèn)”項(xiàng)目，它是由原閔行區(qū)的陳行、杜行和魯匯三鎮(zhèn)行政區(qū)劃調(diào)整合并而產(chǎn)生的新鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)面積100.6平方公里，全鎮(zhèn)常住人口11.86萬(wàn)人,其中戶(hù)籍人口9.02萬(wàn)人，冃前是上海郊區(qū)最大的一個(gè)鎮(zhèn)。從盧浦大橋驅(qū)車(chē)到人民廣場(chǎng)只需15分鐘；作為上海市府“三城七鎮(zhèn)”建設(shè)藍(lán)圖中一個(gè)重要規(guī)

6、劃浦江中心鎮(zhèn)，以先大的位置和仃利條件，被列為十個(gè)重點(diǎn)建設(shè)城鎮(zhèn)和世博會(huì)首批居民動(dòng)遷定向安置基地，房?jī)r(jià)具備了較大的支持。目前該區(qū)域1?區(qū)域范圍本項(xiàng)目地處閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)東南區(qū)域，西及三魯公路，南抵航聯(lián)路，東至召樓路，總體用地20萬(wàn)卅。地塊規(guī)則，呈近似長(zhǎng)方形狀，周邊水系較多，目前地塊還是生地狀態(tài)。建成后的園區(qū)可以輻射上海東南區(qū)域，甚至到盧潮港，區(qū)域位置的重要性將突顯。3?項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo):項(xiàng)目計(jì)量單位數(shù)值總占地面積m2202281總建筑面積ma304936地上建筑面積m2242728IT中廠房建筑面積m2200728培訓(xùn)、研發(fā)、管理建筑面積m24

7、2000地下車(chē)庫(kù)建筑面積ma62208容積率1.2建筑密度%33.5%綠地率%49.8%道路廣場(chǎng)%16.7%機(jī)動(dòng)車(chē)位數(shù)輛2038本項(xiàng)目的培訓(xùn)、研發(fā)、管理辦公區(qū)建筑面積為42000m2,為項(xiàng)目總建筑面積的13.8%,作為園區(qū)的“大腦”，發(fā)揮企業(yè)的智力中心的重要作用，不能把它僅看作是園區(qū)的配套，而是關(guān)系到企業(yè)能級(jí)提升的商務(wù)辦公區(qū)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)順應(yīng)政府的要求，力求打造一個(gè)多種功能一體化的生態(tài)園區(qū)，提倡的是一種“正生態(tài)”概念的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，集生產(chǎn)、辦公、生活、休閑、交流混合區(qū)域，園區(qū)景觀為生態(tài)景觀，對(duì)生態(tài)環(huán)境進(jìn)行“生態(tài)反哺”，擁仃高度創(chuàng)新的生產(chǎn)形式。

8、國(guó)中觀點(diǎn):＞浦江中心鎮(zhèn)的規(guī)劃和世博會(huì)契機(jī)為本案的開(kāi)發(fā)帶來(lái)諸多利好，切入政府的軌道將是擴(kuò)大本案品牌知名度的最佳途徑；＞項(xiàng)目緊鄰浦江中心鎮(zhèn)，生活的概念離我們很近，宣傳上應(yīng)以區(qū)域的便利性提升項(xiàng)目的品牌；＞項(xiàng)目規(guī)模