經(jīng)典樓盤策劃方案-

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1、經(jīng)典樓盤策劃方案-經(jīng)典樓盤策劃方案-山水雅居營(yíng)銷策劃報(bào)告作者：屋檐上的貓發(fā)表EI期：2005-06-2809:36:12山水雅居營(yíng)銷策劃報(bào)告東莞?常平目錄2~1213^1818~212廣23前言2市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目分析三、項(xiàng)目定位四、行銷策五、廣告推廣策略建23?28六、推盤思路及價(jià)格策略28~29七、我們的優(yōu)勢(shì)八、公司業(yè)績(jī)30^31九、合作方31~33丄厶—刖g房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)營(yíng)銷發(fā)展到今天，已經(jīng)處于客戶導(dǎo)向階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與營(yíng)銷的各個(gè)環(huán)境節(jié)都應(yīng)以客戶為中心，首先應(yīng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)查與論證，確定目標(biāo)市場(chǎng)，然后根據(jù)其消費(fèi)特征確定合適的房地產(chǎn)產(chǎn)品，

2、并在此基礎(chǔ)上組織有效的宣傳推廣攻勢(shì)及周到的售后服務(wù)工作。本著這一基本原則，百事城公司各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及策劃部門經(jīng)過(guò)前一段吋期對(duì)本項(xiàng)目及所在片區(qū)至常平房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，希望籍此能讓本項(xiàng)目更加適銷對(duì)路，取得理想的銷售業(yè)績(jī)并為發(fā)展商的品牌建立增輝添彩。一、市場(chǎng)分析東莞市房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告1、新城市規(guī)劃將東莞劃分為四大經(jīng)濟(jì)片區(qū)1)是以市區(qū)為中心包括石龍、寮步、茶山、麻涌等鎮(zhèn)的西北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，這將是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心、公路樞紐、珠三角高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地z—,外向型加工貿(mào)易、三高農(nóng)業(yè)基地。2)是以虎門為中心，包括長(zhǎng)安，厚街等鎮(zhèn)的西南經(jīng)濟(jì)片區(qū),這將是外向型港口工業(yè)及

3、出口貿(mào)易區(qū)，旅游屮心和愛(ài)國(guó)教育基地。3)是以常平為中心，包括大朗、黃江等鎮(zhèn)的中心北經(jīng)濟(jì)片區(qū)，這將是全市鐵路交通樞紐，加工貿(mào)易區(qū)和外貿(mào)倉(cāng)儲(chǔ)基地。4)是以塘廈為中心，包括樟木頭、清溪、鳳崗等鎮(zhèn)的東南經(jīng)濟(jì)片區(qū)，這將建成綜合性加工工業(yè)基地、旅游渡假區(qū)。2、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r分析在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動(dòng)下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項(xiàng)數(shù)量、商晶房施工面積、商品房竣工面積，實(shí)際投入資金、實(shí)際銷售面積等較上年都有較大幅度增長(zhǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢(shì)。然而當(dāng)前房地在對(duì)東莞最具代表性的陽(yáng)光假H、光大豪苑、活力康城、景湖花園、金月

4、灣、東城中心、雍華庭等多個(gè)樓盤進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查后，我們對(duì)其銷售戶型、成交狀況、客戶群體等方面進(jìn)行分析：由此可見(jiàn)，三戶的單位較受歡迎，四、五房所占比例亦趨高，顯示市民對(duì)住房要求漸高。銷售面積分析面積(M2)50以下50?8080^100100120120150150以下比例1%10%23%32%23%11%銷售面積分析(單位：平方米)經(jīng)上述數(shù)據(jù)可知，小戶型開(kāi)發(fā)量不大，市場(chǎng)接受能力很小，總的來(lái)說(shuō),大中型住宅是今后市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。小結(jié)：經(jīng)過(guò)分析，東莞市區(qū)的樓盤單位面積較大，主要原因是居民要求居住的面積較松，經(jīng)濟(jì)條件較好有關(guān)系，鑒于東莞本地房?jī)r(jià)只和當(dāng)于深圳的

5、一半左右，因此東莞人購(gòu)買面積也大一些。銷售價(jià)格構(gòu)成比例分析價(jià)格2500以下2500~30003000^35003500=400040000以上比例8%30%29%18%15%銷售價(jià)格構(gòu)成比例分析（單位：元）小結(jié)：上述數(shù)據(jù)可知，2500^3500元/平方米的住宅受市場(chǎng)歡迎，3500/平方米以上住宅變占較大的比例，顯示市民的消費(fèi)水平漸趨高。各類型物業(yè)銷售價(jià)格分析價(jià)格3000=40006000^7000多層2000以下7%400050007000以上25%小高層2%16%高層7%別墅35%10%各類型物業(yè)銷售價(jià)格分析2000^250050002500=

6、3000飛00033%26%9%30%43%9%26%47%20%16%39%1、調(diào)查顯示，東莞居民住房消費(fèi)更趨理性化，他們?cè)谧龀鲑?gòu)房選擇時(shí)更注重環(huán)境、價(jià)位、地段等實(shí)用因索，并且對(duì)樓盤工程質(zhì)量非常關(guān)注，在談到對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)看法時(shí)，73%的被訪者都把目光轉(zhuǎn)到了房?jī)r(jià)上。當(dāng)然消費(fèi)者對(duì)東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)水平還比較認(rèn)同的，此外也有被訪者對(duì)樓盤處觀等方面表示需進(jìn)一步改善，見(jiàn)下圖。在談到購(gòu)房時(shí)優(yōu)先考慮的三個(gè)因素時(shí)，83%的被訪者選擇了環(huán)境因素，價(jià)位被67%的被訪者提優(yōu)先考慮因素提及率價(jià)位地段環(huán)境學(xué)區(qū)戶型品質(zhì)物業(yè)社區(qū)會(huì)所品牌其它67%59%83%21%19%

7、22%23%4%4%1%現(xiàn)在居民住房消費(fèi)非常重視個(gè)性化需要，在問(wèn)及住房裝修選擇時(shí)，84%的居民選擇自己裝修，選擇開(kāi)發(fā)商代請(qǐng)裝飾公司的占10%,而選擇開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一裝修的只有6%o裝修選擇調(diào)查顯示更多的消費(fèi)者在住房消費(fèi)時(shí)選擇分期付款，占被訪者總量的82%,18%的被訪選擇一次性付款。這表明了居民消費(fèi)觀念的巨大改變,而隨受著住房貸款政策的進(jìn)一步放開(kāi)、完善，相信將有更多的居民會(huì)在住房消費(fèi)時(shí)選擇分期付款的方式。支付方式2、現(xiàn)階段東莞市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好調(diào)查顯示東莞市居民現(xiàn)在所擁有的住房約有一半(44%)是5年前所購(gòu)置，近一年內(nèi)有18%的居民新買了住房。居

8、民住房購(gòu)置年限分布同吋，從住房面積分布看，總共有57%的居民住房面積外于90平方米以下水平，32%的居民住房面積低于70平方米，26%的