《都薈名苑》廣告推廣策略案

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1、《都薈名苑》廣告推廣策略案太一廣告策劃中心本方案要解決四大問題:Wherearewe?我們在哪里？……對區(qū)域市場現(xiàn)狀的回顧Howisourproduct?我們的產(chǎn)品如何？……定位、主題與核心概念的提煉Wewantthedirectionwhere?我們要去向何處？……瞄準目標市場，鎖定目標客戶Howdowearrive?我們?nèi)绾蔚竭_？……策動銷售與廣告信息釋放的解決之道Wherearewe?-—我們在哪里？第一部分、羅湖區(qū)市場□從2001年下半年開始，羅湖區(qū)銷售面積増長，長期居高不下的空置率下降，由此可看出羅湖住宅物業(yè)仍保持較為強

2、勁的銷售勢頭,證明羅湖仍然是消費者置業(yè)的熱點區(qū)域?！趿_湖區(qū)住宅價格走勢2001年月1季度均價為6426元，2季度為6297元，3季度回升到6361元，4季度是6315元?？梢?，房價走勢比較平穩(wěn)，呈現(xiàn)微幅上升態(tài)勢，并對2002年的價格起到有力的支撐，區(qū)域價格得到普遍認同?！跣碌牧_湖區(qū)住宅開發(fā)格局漸漸形成羅湖區(qū)雖然做為城市政治、經(jīng)濟生活中心地位已經(jīng)動搖，但就其木身條件來看，鄰近關(guān)口，城市建設(shè)成熟，生活特別方便，交通極其使捷，高級寫字樓云集，商貿(mào)氣氛濃郁，在長遠時間范圍內(nèi)，它仍將成為深圳最重要的商貿(mào)、金融活動的中心區(qū)域?！趿_湖區(qū)近年來所

3、開發(fā)的住宅明顯呈以下趨勢：1、住宅開發(fā)兩極化趨勢一則在羅湖略為偏遠而風(fēng)景位置較佳的地方開發(fā)舒適的住宅小區(qū)，二則于繁華鬧市開發(fā)中小戶型為主的高樓大廈，搶占地域先機。2、開發(fā)戶型面積減小一則戶型緊湊了，二則戶型減小了。60-70平方米左右可做到二房二廳、70-90平方米左右可做到三房二廳，二房、一房比例明顯增多，而大戶型的住宅明顯減少。3、羅湖區(qū)的客戶流失嚴重問題也因為布心片區(qū)、桂園片區(qū)、洪湖片區(qū)、翠竹片區(qū)、深南大道口岸經(jīng)濟區(qū)這五個片區(qū)多個住宅小區(qū)的開發(fā)的拉動而有所緩和，價格穩(wěn)中有升。4、酒店式服務(wù)及會所設(shè)施的普及化。5、鬧市住宅商住

4、化功能逐漸形成趨勢。□羅湖區(qū)客戶需求分析一、購房用途現(xiàn)時購房的用途主要是口用為主，其次為投資。在自用的細分方面，仍以滿足自己的居住需求占主導(dǎo)，其次是作為商務(wù)用途，再次為購房給家人居住，再次為放租。二、戶型及面積的選擇基木要求是單位內(nèi)應(yīng)有兩個廳，兩個衛(wèi)生間和兩個陽臺。相反，對工人房的需求程度就不太高，對客廳主陽臺面積希望在3-5平方米之間。在單位面積的選擇上，潛在客戶主要選擇三房單位為主，其次是二房單位和四房單位，對于面積細小的一房單位和面積較大的五房有意選擇的客戶較少。對丁不同的戶型，二房單位主要選擇而積在60-70平方米和70-

5、80平方米的屮小或屮等實用戶型為主,整體選擇戶型血積在78平方米，三房主要選擇91-100,仍有部分選擇81-90平方米的中等偏小三房戶型和101-120中型偏大三房戶型，整體平均數(shù)是mo=96平方米，而對四房的選擇單位比較平均，110平方米的四房，與150-170平方米的四房差異不大，平均數(shù)是M0二119M2三、智能化需求程度對住宅智能化的要求程度比較高，對智能化住宅功能要求集小在住宅的安全防范功能上，排列前三位的主要功能是：家居自動報警、外圍紅外線保安、可視對講。四、交樓標準在交樓標準的選擇上，基本裝修的交樓標準比較受歡迎，其

6、次是毛壞房和清水房，豪華裝修并不十分受歡迎。比如說嘉多利花園。五、整體價格承受力羅湖區(qū)各個片區(qū)由于本身素質(zhì)、土地位置、交通狀況、周邊環(huán)境、項目定位、內(nèi)外包裝等方面的不同，所實現(xiàn)的均價也不相同，因此在價格承受能力上，羅湖區(qū)客戶的價格承受能力主要集中在5500元-6500元/平方米Z間和6500-7500元/平方米，而東門片各樓盤的均價則在6100——8000元Z間，整體價格水平M0二6130元/平方米。六、付款方式潛在客戶購房過程中，對銀行的依賴仍相當(dāng)大，有超過六成的客戶選擇以銀行按揭的方式支付房款，有近二成的客戶在力所能及的情況下

7、選擇一次性付款方式。選擇銀行按揭的客戶支付首期的成數(shù)，僅冇三成多會支付三成首期，接近六成的客戶選擇支付首期低三成，其中更有三成多選擇免首期的付款方式。七、月供額羅湖區(qū)客戶的刀供款額主要在2001-3000元/刀之間，整體刀供數(shù)是M0=2850元/刀，整體刀供能力是比較高的。八、職業(yè)構(gòu)成現(xiàn)時羅湖主要購房客戶的職業(yè)是一般職員、中層管理人員和個體業(yè)主，三者占到總數(shù)的七成，公務(wù)員占有一定的比例，港人主要是生意人和來往深港兩地商旅人士，而一般認為價格承受能力較高的私營企業(yè)主和高層管理人員所占比例較低。九、居住狀況羅湖區(qū)的主要客戶大多數(shù)現(xiàn)時居

8、住在自有住宅中，潛在客戶的主要目的是用于改善居住壞境，并不是為了簡單滿足于居住的要求。而現(xiàn)時租用他人的住宅和單位宿舍的客戶這二部分人在深是首次置業(yè)，住宅能滿足其居住耍求既可。其中自有住宅的占60%；單位宿舍的11%；租用他人住宅的占29%。十、羅湖