蘇州市別墅市場(chǎng)研究

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1、蘇州別墅市場(chǎng)研究第一部分：蘇州的背景資料一、地理概況蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲屮部、江蘇省南部。東臨上海，南接浙江,西傍無(wú)錫，北依長(zhǎng)江。全市總面積8488平方公里，現(xiàn)轄滄浪、平江、金閶、虎丘、吳中、相城、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)等8個(gè)區(qū)和常熟、張家港、太倉(cāng)、昆山、吳江5個(gè)縣級(jí)市，總?cè)丝?78萬(wàn)人。境內(nèi)河流縱橫，湖泊眾多，京杭運(yùn)河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接?xùn)|西，太湖、陽(yáng)澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。二、人文歷史蘇州是全國(guó)重點(diǎn)旅游城市，古城座落在水網(wǎng)之中，街道依河而建,水陸并行；建筑臨水而造，前巷后河，形成“小橋、流水、人家”的獨(dú)特風(fēng)貌。集建筑、山水、花木、雕刻、書(shū)畫(huà)等于

2、一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，拙政園和留園被列入屮國(guó)四大名園。蘇州既有園林之美，又有山水之勝。寺觀名剎，遍布城鄉(xiāng)；文物古跡，交相輝映。靈巖、天平、洞庭、東山、西山、鄧尉、虞山、玉山等處，都是天然的風(fēng)景勝地。三、蘇州市經(jīng)濟(jì)狀況及發(fā)展趨勢(shì)（以2005年為例）1.蘇州市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)2005年蘇州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)04年高增長(zhǎng)的勢(shì)頭，首次突破4000億元，全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4026.52億元，比上年增長(zhǎng)14%,遠(yuǎn)高于全國(guó)9.5%的增長(zhǎng)速度。1.固定資產(chǎn)投資規(guī)模擴(kuò)大2005年蘇州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成1870.14億元，再創(chuàng)歷年新高，比上年增長(zhǎng)20.3%,增速在2004年增

3、長(zhǎng)10.4%的基礎(chǔ)上呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。具體現(xiàn)在：從全年各月看，投資累計(jì)增速年初較高，達(dá)26.7%,3月起逐月回穩(wěn),特別是下半年投資增幅基木在20%左右穩(wěn)定運(yùn)行。從近年走勢(shì)看,2001、2002、2003年投資增速較高，分別達(dá)29.4%、43.9%和73.3%,2004年中央針對(duì)部分行業(yè)過(guò)熱現(xiàn)象,從土地、信貸等方而相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，投資速度明顯冋落。因此，2005年與2004年比增速提升10個(gè)百分點(diǎn)。從城市比較看，蘇州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在省內(nèi)總量保持第一、增速位居第八，總量比第二的南京市多467億元、比第三的無(wú)錫市多535億元，增速低于全省平均水平近8個(gè)百分點(diǎn)，低于增速

4、較高的鹽城、南通近15個(gè)百分點(diǎn)，稍高于無(wú)錫市(19.8%)、南京市(16.7%)；在全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市中，蘇州總量第四、增速居中，上海市3500多億元、增長(zhǎng)14.8%,北京市2800多億元、增長(zhǎng)11.8%,重慶市2006多億元、增長(zhǎng)23.7%o2.房地產(chǎn)投資占蘇州市生產(chǎn)總值與固定資產(chǎn)投資的比重均有上升2005年，全市完成房地產(chǎn)投資420億元，同比增長(zhǎng)25.6%,04年雖然政府陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，但蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然呈現(xiàn)上揚(yáng)的趨勢(shì)。2005年房地產(chǎn)投資占蘇州市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為10.4%,而這一比例高于全國(guó)。四：同策觀點(diǎn)地理位置、人文自然環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)

5、展環(huán)境的優(yōu)越性將持續(xù)是蘇州地產(chǎn)行業(yè)紅火發(fā)展的幾把利劍。經(jīng)歷了2005年地產(chǎn)行業(yè)的打壓年,2006年作為復(fù)舒的第一個(gè)年頭，居民持有資金的積累和大家對(duì)房產(chǎn)的理性認(rèn)識(shí)，2006年己預(yù)示著將是一個(gè)新的地產(chǎn)年。第二部分：近期有關(guān)別墅的國(guó)家政策一、政策措施（一）國(guó)土部：將準(zhǔn)確界定別墅標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。政策詳細(xì):國(guó)土資源部土地利用司副司長(zhǎng)李海洋在央視《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》中表示，獨(dú)門(mén)獨(dú)戶獨(dú)院、占地面積相當(dāng)大、容積率非常低的住宅,今后可能要納入別墅范圍加以嚴(yán)禁?，F(xiàn)在的低密度住宅，要納入到高檔住宅或高檔公寓的范圍內(nèi)，要對(duì)其用地進(jìn)行嚴(yán)格限制。同時(shí)表示，冃前部分城市郊區(qū)的聯(lián)排、雙拼別墅以

6、及TOWN-HOUSE項(xiàng)冃，并不屬于別墅，應(yīng)劃入高檔住宅的范圍，并稱對(duì)這類住宅用地，要進(jìn)行嚴(yán)格限制。（二）國(guó)稅總局：房產(chǎn)預(yù)售收入所得稅上調(diào)5%o政策詳細(xì):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（31號(hào)文），做出了兩點(diǎn)調(diào)整：一是將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率；二是按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區(qū)分為經(jīng)濟(jì)適用房和非經(jīng)濟(jì)適用房，并規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率不得低于3%?非經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目按不同區(qū)域分別確定預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20%,地及地級(jí)市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15%,其他地區(qū)不

7、得低于10%O（三）建設(shè)部：個(gè)人住房公積金利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，住房公積金存款利率保持不變。政策詳細(xì):根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的通知規(guī)定，從今年5月9號(hào)起，上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)，即5年（含）以下貸款由現(xiàn)行年利率3.96%調(diào)整為4.14%；5年以上貸款市現(xiàn)行年利率4.41%調(diào)整為4.59%。住房公積金存款利率保持不變。調(diào)整后，5年期以上住房公積金貸款利率4.59%與5年期以上個(gè)人商業(yè)性住房貸款的基準(zhǔn)利率6.39%,相差為1.8個(gè)百分點(diǎn)。而調(diào)整前二者相差1.71個(gè)百分點(diǎn)。以一萬(wàn)元20年的公積金貸款升息后月還款額由62.7