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1、城市化與中小城市房地產發(fā)展主講祝華軍同濟大學土地經濟與農村發(fā)展研究中心主任主要內容一、城市化浪潮與房地產業(yè)二、中小城市房地產市場的特點三、中小城市房地產開發(fā)的機會與陷阱四、上海房地產企業(yè)異地中小城市展業(yè)的建議五、上海市周邊中小城市房地產市場簡介一、城市化浪潮與中小城市房地產業(yè)1．中國開始進入城市化加速發(fā)展時期城市化水平在30%-70%之間是一個國家城市化加速發(fā)展的時期。2004年我國城市人口已達5.2億,城市化率為40%左右,已經進入加速發(fā)展期。按照鄧小平的設計，到2050年中國達到中等發(fā)達國家水平,初步實現現代化的目標要求,中國的城市化率要達到7
2、0%-80%。這意味著中國的城市化增長率要以每年0.8%-1%的速度增長；也意味著在這46年內,中國有7.2-8.8億人口從農村轉移到城市,平均每年達1500多萬人；更意味著每年需要至少5億平方米的住宅建設。2．政府有中小城市偏好的城市化方針1980年國務院批轉《全國城市規(guī)劃工作會議紀要》,制定出“控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市，積極發(fā)展小城市”的方針,我國進入推進城市化的階段。1990年代大體延續(xù)了上10年的城鎮(zhèn)化政策。1990年4月1日開始實施的《城市規(guī)劃法》中,提出“嚴格控制大城市規(guī)模,合理發(fā)展中等城市和小城市”的方針。2000年10月,在
3、中共中央關于“十五”計劃的《建議》中,提出要不失時機地實施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略,同時指出要走大中小城市和小城鎮(zhèn)協調發(fā)展的道路。城市區(qū)域分布和非農人口規(guī)模等級結構(%)區(qū)域分布規(guī)模分布全國東部中部西部全國東部中部西部合計10044.537.318.3100100100100超大城市10053.823.123.122.41.22.5特大城市10051.933.314.84.14.73.63.3大城市10047.249.13.888.510.51.7中等城市10047.735.816.532.935.831.629.8小城市10041.237.221.653.14
4、9.25362.83．城市化加速催生房屋建設高潮（1）城市化加速前后房屋問題最為突出（2）建國以來城市化與住房問題1949-79年共竣工不足5億平方米；1980年代平均年竣工量為1.3億平方米；1991~1995年均為2.1億平方米；1996~1998年均竣工面積達到3.2億平方米；1999年以來年均4-5億平方米左右（注：各部門統計差異較大）。（3）恩格爾系數長期徘徊，住宅需求受到拖累聯合國糧農組織頒布的恩格爾系數分級如下：高品質生活：20%以下；富裕：20%~40%；小康：40%~50%；溫飽：50%~60%；絕對貧困：60%以上。2003年主
5、要國家的恩格爾系數：美國10.4%，日本16.5%，韓國25.1%，法國16.9%，英國18.7%，菲律賓52.1%，印度50.3%。中國2003年恩格爾系數的地區(qū)差異單位：%城鎮(zhèn)居民農民城鎮(zhèn)居民農民北京36.338.1湖北38.353.2天津40.140.1湖南37.254.2河北34.939.5廣東38.649.8山西34.948.6廣西39.955.4內蒙古34.544.8海南49.356.9遼寧40.746.5重慶41.553.6吉林39.445.4四川41.554.6黑龍江38.444.3貴州43.062.7上海44.244.0云南40.
6、359.0江蘇41.143.5西藏46.379.3浙江39.243.5陜西35.843.5安徽45.752.5甘肅37.648.4福建44.748.7青海40.957.9江西43.054.5寧夏35.748.8山東34.744.2新疆36.850.0河南36.249.7全國39.250.1二、中小城市房地產市場的特點1．城市分類與中小城市業(yè)界通常根據房地產市場的成熟程度和市場規(guī)模分類。一線城市：房地產行業(yè)的發(fā)軔地和最發(fā)達城市如廣州、上海、北京、深圳、杭州；二線城市：天津、重慶和一些發(fā)達的省會城市如南京、成都、武漢、沈陽以及沿海開放城市如寧波、蘇州、
7、大連、青島、廈門等；三線城市：一些落后省會城市如貴陽、哈爾濱、呼和浩特以及地級市如常州、金華、煙臺、宜昌等；四線城市：指縣級市和縣城，如昆山、太倉、富陽等。房地產業(yè)界通常將三、四線城市統稱為中小城市；與城市規(guī)劃中按人口分組的中小城市是不同的概念,包括了許多非農人口超過50萬的大城市甚至非農人口超過100萬的特大城市,基本相當于按行政級別劃分的地級市和縣級市和縣城級別的小城鎮(zhèn)；房地產業(yè)界的中小城市數量巨大,扣除4個直轄市和經濟較發(fā)達的省會城市以及少量沿海開放城市,剩下的約600座城市以及2000多座縣城都屬于中小城市的范疇。2．中小城市已成為房地產關
8、注的熱點2004年地根緊縮政策實施以來,一、二線大城市普遍出現“地荒”,使這幾個城市的開發(fā)門檻大幅升高,整體的市場結構在發(fā)
