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《海典居項(xiàng)目分析及定位》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、海典數(shù)碼城營(yíng)銷推廣報(bào)告一、項(xiàng)目分析序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1位置2首層面積3二層面積4三層面積5設(shè)計(jì)車位數(shù)說(shuō)明：木項(xiàng)冃位置處于南山海雅商圈中心區(qū)，對(duì)面是南山最繁華之商業(yè)屮心，有海雅百貨、友誼城百貨、兒童世界南山店、創(chuàng)景名店等大型商場(chǎng)?？谇鞍l(fā)展商擁有層所有權(quán)。項(xiàng)目位置分析：與本項(xiàng)口一路之隔的南油商業(yè)氛圍已逐步成熟，聚集了大量的百貨商家,并且由兒大百貨商場(chǎng)形成了合理的商業(yè)區(qū)，有吋詢百貨（海雅百貨）、專業(yè)市場(chǎng)（兒童世界）、女性主題百貨（創(chuàng)景名店）、中高檔百貨（友誼城），加上周邊的街鋪，已形成了一定功能配備較完善的商業(yè)圈。本項(xiàng)目位于南油
2、大道以西，商業(yè)氛圍目前被南油大道隔斷，而南油大道由于是車流異常繁忙，加上與濱海大道交匯的立交橋，車速行駛的車輛的速度較快，以及本項(xiàng)冃所處的南油大道以西冃前缺乏大的商業(yè)帶動(dòng)，造成了本項(xiàng)目目前的商業(yè)氛圍還不成熟，如何營(yíng)造本區(qū)域的商業(yè)氛圍是本項(xiàng)目成功銷售推廣的關(guān)鍵。二.項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位:根據(jù)最新中原市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果，在南山海雅商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)手機(jī)通訊產(chǎn)品、電腦、數(shù)碼產(chǎn)品及小家電的專業(yè)市場(chǎng)存在市場(chǎng)空白，結(jié)合項(xiàng)目有利地理位置及項(xiàng)冃特點(diǎn)，中原經(jīng)過慎重考慮，建議本項(xiàng)冃功能定位調(diào)整為：南山海雅百貨商圈“超級(jí)數(shù)碼商城”＞首層街鋪功能調(diào)整建議：經(jīng)
3、營(yíng)品牌電腦、品牌通訊產(chǎn)品、品牌數(shù)碼產(chǎn)品專賣店；＞二層內(nèi)鋪功能調(diào)整建議：經(jīng)營(yíng)中檔電腦、手機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、小家電等產(chǎn)品的專業(yè)市場(chǎng)；檔次形象定位結(jié)合海雅商圈的特點(diǎn)及項(xiàng)口數(shù)碼商城的專業(yè)定位，建議經(jīng)營(yíng)檔次為中檔,整體表現(xiàn)為大眾化消費(fèi)特征。經(jīng)營(yíng)管理定位建議聘請(qǐng)有知名度的，經(jīng)驗(yàn)豐富的數(shù)碼商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)籌項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)運(yùn)作或作為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理顧問全程參與經(jīng)營(yíng)。三、銷售方式建議屮原通過對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及發(fā)展商對(duì)資金冋籠要求兩個(gè)方面的綜合考慮，特對(duì)項(xiàng)目銷售方式及效益分析提出如下建議，具休方式如下：銷售方式——街鋪直接銷售（在經(jīng)營(yíng)管理公司的
4、統(tǒng)一規(guī)劃下，明確鋪位經(jīng)營(yíng)范圍，經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)要和項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相吻合，并且鋪位的裝修風(fēng)格也要符合整休定位的要求）；——二層內(nèi)鋪帶租約銷售，具體表現(xiàn)為：采用首3年年返還10%的銷售方式（一次性返還，在首期款中扣除，實(shí)付首期10%）,該3年內(nèi)由發(fā)展商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)（發(fā)展商負(fù)責(zé)二層商場(chǎng)的整體裝修和設(shè)備配置，鋪位的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃以產(chǎn)權(quán)劃分為基本單位，通道與產(chǎn)權(quán)劃分圖重合），從第4年開始，產(chǎn)權(quán)交還小業(yè)主，小業(yè)主可協(xié)商收取占用該產(chǎn)權(quán)鋪位商家的租金或收冋產(chǎn)權(quán)自己經(jīng)營(yíng)，但具體經(jīng)營(yíng)范圍仍要服從經(jīng)營(yíng)管理公司的整體規(guī)劃。海典數(shù)碼城功能分
5、布圖（僅供參考）效益分析A.項(xiàng)目之總銷售額區(qū)域區(qū)域均價(jià)（元型）規(guī)劃面積（建筑而積）銷售率銷售額（元）首層街鋪二樓鋪位合計(jì)項(xiàng)冃金額備注銷售額3年返租支出：3年內(nèi)出租收益（如整個(gè)商場(chǎng)內(nèi)鋪3年內(nèi)刀平均租金80元/平方米）其中二樓之銷售收益:最終銷售收入D＞在整個(gè)銷售過程中，發(fā)展商要承擔(dān)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)、合作公司代理費(fèi)、商場(chǎng)設(shè)備購(gòu)宜費(fèi)及裝修費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)等費(fèi)用。（-）項(xiàng)目推廣主要宣傳賣點(diǎn)陳列1、
6、南山海雅商圈升級(jí)概念
7、：本項(xiàng)冃所處位置是冃前南山最繁華、商業(yè)氛圍最濃厚、最有發(fā)展前景的地段--海雅商圈腹心位置，在城市規(guī)劃屮是南山區(qū)的
8、主要商業(yè)地帶。2、
9、數(shù)碼產(chǎn)品已成為21世紀(jì)吋尚消費(fèi)潮流。
10、商場(chǎng)建面5000平米,是目前海雅商圈規(guī)模最大、經(jīng)營(yíng)檔次最高、經(jīng)營(yíng)品種最齊全的數(shù)碼產(chǎn)品商城，也是海雅商圈標(biāo)志性建筑物之一。3、
11、現(xiàn)樓發(fā)售，即買既收租概念。
12、（詢問一層和二層的營(yíng)業(yè)時(shí)間）4、
13、黃金街鋪，一鋪富三代。
14、。海雅商圈是目前南山消費(fèi)最集中的商圈，隨著南山區(qū)城市規(guī)劃逐步改造和海雅商圈的不斷升級(jí)，該地段商鋪升值空間無(wú)限。5、
15、知名品牌商家進(jìn)駐概念。
16、隨著聯(lián)想,三星，索尼等品牌經(jīng)營(yíng)商家的進(jìn)駐,將大大提升商城的物業(yè)形象，增強(qiáng)中小業(yè)主投資本物業(yè)的信心。6、
17、返租投資
18、概念。］超低投入，3年年返租10%,投資者坐收無(wú)限升值空間。7、
19、首期租金返還概念。為降低客戶的置業(yè)門檻，本項(xiàng)目正式發(fā)售吋，購(gòu)買二層商鋪可一次性返還3年的返租租金，即商鋪總價(jià)的30%,在首期款中扣除；8、海雅人行天橋概念。直接與海雅百貨（肯德基）相連的人行天橋能有效引導(dǎo)人流進(jìn)而增加海典數(shù)碼商城的人流量。（二）項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣思路推廣思路原則久分期分批推售策略;B、前期造勢(shì)采用報(bào)紙媒體、促銷活動(dòng)、舉辦專題論壇立體轟炸策略;針對(duì)本項(xiàng)冃的銷售，中原認(rèn)為有以下重點(diǎn)1.商場(chǎng)規(guī)劃是制定營(yíng)銷策略的前提商場(chǎng)的規(guī)劃類似于住宅的戶型設(shè)計(jì)
20、，設(shè)計(jì)的好壞直接影響客戶選擇。商場(chǎng)規(guī)則及具體商鋪的劃分既要考慮銷售，也要考慮經(jīng)營(yíng)；既要考慮小業(yè)主，也要考慮租客及消費(fèi)者。2.針對(duì)商場(chǎng)定位，給予內(nèi)容和價(jià)值意義上的充實(shí)，具體而言就是針對(duì)“海雅百貨商圈”、“數(shù)碼主題專業(yè)市場(chǎng)”、“小投入、大冋?qǐng)?bào)”、“3年年返還10%”的訴求和投資價(jià)值的挖掘。3.從營(yíng)銷角度來(lái)講如何給予投資者優(yōu)惠，運(yùn)用多種方式和手法實(shí)現(xiàn)
