明泰酒店管理

《明泰酒店管理》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、一、投資前必須要弄明白的幾個(gè)問題：1、修建四五星級(jí)酒店的目的：①為開發(fā)住宅做嫁衣——房地產(chǎn)公司以高星級(jí)酒店做為周邊住宅的高端配套，提升住宅品質(zhì)，房?jī)r(jià)自然上揚(yáng)，競(jìng)購(gòu)者趨之若鴛；②穩(wěn)定增值的產(chǎn)品——高星級(jí)酒丿占所占地皮的增值、酒丿占本身做為一個(gè)良性不動(dòng)產(chǎn)的增值；③上市公司資產(chǎn)擴(kuò)張最佳選擇——目前很多的上市企業(yè)不缺錢，就缺資產(chǎn)，獲得一塊良性資產(chǎn)，或?qū)⑺梅橇夹再Y產(chǎn)通過重組、兼并等等手段將其轉(zhuǎn)化為良性，再通過一系列游刃有余般地操作，基本都能實(shí)現(xiàn)預(yù)期資產(chǎn)擴(kuò)張目的。④良好的貸款融資平臺(tái)——新建的四、五星級(jí)酒丿占其本身就是一個(gè)具備升值空間的、良性的、門身價(jià)值上億的固定資產(chǎn)，以此不動(dòng)產(chǎn)做為抵押屮請(qǐng)貸款或進(jìn)行

2、其他方式融資，應(yīng)該是較容易的。⑤企業(yè)與政府的交易——企業(yè)修建四、五星級(jí)酒店作為政府的臉面、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平提升的標(biāo)志、政府對(duì)外宣傳的窗口、接待中心、招商引資的前沿陣地,同時(shí)政府兌現(xiàn)承諾的低價(jià)土地資源、其他優(yōu)惠政策，各取所需、皆大歡喜；2、投資四、五星級(jí)酒店必須先知道的一些數(shù)據(jù)（概算）：①投資費(fèi)用：四星級(jí)酒店70007G/m2,建筑面積為35000m2以上，五星級(jí)酒店10000元/m2,建筑面積為40000m2以上（皆不含購(gòu)地費(fèi)用）；②貸款的財(cái)務(wù)費(fèi)用:若貸1.8億，10年期，利率0.07,利息總額約7900萬(wàn)!③投資回報(bào)：例：總投資3.5億（不含購(gòu)地價(jià)），50%貸款，投資回報(bào)期是12年，若是哪

3、個(gè)顧問咨詢公司告訴你，根據(jù)其概算，投資個(gè)五星級(jí)酒店5年或6年就能收冋投資，那98%是忽悠，剩余2%是奇跡，但這奇跡，一般的投資者是輪不到的；④建設(shè)期：立項(xiàng)、設(shè)計(jì)6個(gè)月+土建10個(gè)月+設(shè)備安裝4個(gè)月+內(nèi)裝10個(gè)月=30個(gè)月3、減輕初投資的資金壓力——酒店主體結(jié)構(gòu)封頂后，辦理完“國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同書”、“付清地價(jià)款證明”、“房地產(chǎn)證（十?地）”、“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”、“建設(shè)工程施工許可證”等等手續(xù)后即可申請(qǐng)銀行貸款。這樣，投資方可以極大地減輕初投資的資金壓力，例如，一個(gè)掛牌五星級(jí)酒丿占項(xiàng)目，購(gòu)地而積30畝，酒丿占建筑而積40000m2,總投資概算為4.5億（含購(gòu)地費(fèi)

4、用7800萬(wàn)），可向銀行屮請(qǐng)10期貸款2億，這樣，充分利用銀行的力量,減輕初投資的資金壓力。二、投資建設(shè)酒店的關(guān)鍵點(diǎn):1、酒店的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)——該階段一定耍聘請(qǐng)專業(yè)酒店籌建人員參與、確定。項(xiàng)口的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案一般是由建筑設(shè)計(jì)院完成，而一般建筑設(shè)計(jì)院都是:畢業(yè)即進(jìn)設(shè)計(jì)院+長(zhǎng)時(shí)間蝸居于辦公室+每年不超過10次的外出考察+類似方案的摘抄，做出的方案易有以下弊病:①景區(qū)內(nèi)的酒店：A、整體布局——一般是酒丿占+配套別墅群，設(shè)計(jì)院由丁?對(duì)營(yíng)銷方而的空白,不可能為投資方充分考慮以后這別墅是部分賣出去？還是出租？還是全為酒店服務(wù)？若賣出去，買方必冇的其他需求設(shè)計(jì)，在布局、交通、能源、服務(wù)、管理及其他附屬

5、配套方面應(yīng)做充分考慮，至少是做預(yù)留擴(kuò)展設(shè)計(jì)。B、綠色環(huán)保方面——少有能真正響應(yīng)國(guó)家低碳號(hào)召，做到能源梯級(jí)使用,廢水、廢氣、廢物排放處理再利用；C、建造成本方面——投資方想把酒店做成歐式風(fēng)格，設(shè)計(jì)院有責(zé)任耍告知其內(nèi)裝也應(yīng)是歐式，造價(jià)會(huì)比中式裝修高20%以上；若在山坡上采用架空層，設(shè)計(jì)院有責(zé)任告知地質(zhì)方面的要求，施工可能出現(xiàn)沉降問題的處理……:②城由綜合體中的酒店：A、各功能區(qū)域的分塊——述是由于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方而的空白，設(shè)計(jì)院不能給出建議酒丿占、商場(chǎng)、住宅、酒店式公寓、辦公樓等各功能區(qū)域所應(yīng)分占的建筑面積比例、位置的最佳分布。B、各功能區(qū)的相互支持、影響——住宅、酒店相對(duì)要求靜，酒店要方使為

6、住宅、酒店式公寓提供服務(wù)，酒店的各機(jī)房、廚房排油煙對(duì)周邊造成負(fù)面影響的預(yù)防和處理，各功能區(qū)Z間交通的便利，通過流線設(shè)計(jì)對(duì)不同群體的相對(duì)分離，其他配套的硬件預(yù)留條件的充分考慮等等；①單體酒店：A、配套功能區(qū)的忽視——較少細(xì)致考慮到員工廚房、餐廳、宿舍、浴室、總庫(kù)、工程加工房、行政辦公等功能設(shè)置，停車場(chǎng)而積是否考慮了以后的增加量等等；B、實(shí)用性的欠缺——外立面效果圖漂亮但忽視了能耗、造價(jià)、夜景效果、安全、維護(hù)等細(xì)處，門頭常忽視懸掛會(huì)標(biāo)或制作LED電子顯示屏的位置，水景與門前旗桿也是憑經(jīng)驗(yàn)設(shè)置而未請(qǐng)專業(yè)風(fēng)水師勘測(cè)；C、建造成本的模糊——未向投資方說明：建筑高度方而，小高層、高層、超高層在建造成木上

7、和審批費(fèi)用上的區(qū)別；客房建筑層高的設(shè)計(jì)最佳數(shù)值，是3.9米或4米或4.1米？多10cm的土建造價(jià)是多少？為什么要取這個(gè)數(shù)？地下層建一層還是兩層？成木單價(jià)是多少？地下地上的鋼含量分別是多少？在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的規(guī)范范圍內(nèi)采取了哪些降低成本的合理措施？若投資方不問，設(shè)計(jì)院一般是不會(huì)主動(dòng)交底，自己給自己找麻煩的。2、投資方專業(yè)酒店籌建人員的選定：①專業(yè)酒店籌建人員應(yīng)兼?zhèn)涞哪芰Γ鹤鲞^酒店總經(jīng)理（懂經(jīng)營(yíng)管理）、能制作酒店經(jīng)營(yíng)預(yù)