總體市場狀況分析

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1、第一章、市場分析1.1總體市場狀況分析a.2015年現(xiàn)狀分析總體表現(xiàn)良好，預(yù)售面積和成交金額同比均有增長。民營企業(yè)占主導(dǎo)地位，占投資量50.3%o二手樓市繼續(xù)快速發(fā)展，全年增長率達(dá)39.5%。產(chǎn)品及營銷方式上推陳出新，樓市在競爭中進(jìn)一步發(fā)展。b.2016年趨勢預(yù)測二手比例繼續(xù)上升，一二手市場聯(lián)動效應(yīng)，進(jìn)而促進(jìn)一手成交。2016年將會是地產(chǎn)市場新產(chǎn)品的“感受年”和“創(chuàng)新年”。供應(yīng)雖持續(xù)增加，供求矛盾激化，未來樓市價格面臨下降壓力。外來人員不斷增加，市場潛在購房需求亦將持續(xù)增加。大發(fā)展商逆市而行，成為支

2、持樓市的中堅力量。1.2周邊區(qū)域市場分析a.2015年現(xiàn)狀分析海珠區(qū)的商品房Z銷售與成交方面表現(xiàn)得繼天河最活躍區(qū)域z—,其中以西部及項冃所處中部最為理想。受商業(yè)氛圍及市政建設(shè)等方血因素影響，海珠區(qū)各大樓盤大致全為7個貝代表性的板塊。各板塊的樓盤分布項目受到南洲路板塊，革新路板塊，江燕路板塊的各個樓盤三而夾擊，市場競爭激烈。項目保利花園光大花園金碧花園富力順意花園南景園曉燕灣動霧華庭城啟洲頭咀項目合讓后續(xù)市場競爭情況分析潛在供貨童靠近工業(yè)大道的小高層洋房及二期發(fā)展用地（惰況不詳）目前D區(qū)已動工，總建面

3、積17萬平方米，二、三、四期暫未開發(fā)南區(qū)5棟20層住宅，約760套?第3個金碧花園供貨量巨大7棟12層住宅，約300多套1棟20必1棟詣層住宅，羊元數(shù)量約30瞳左右紫云軒、觀月軒磔18層住宅約816套,靠近江燕路的發(fā)展用地未開發(fā)占地約40萬平左米，目前暫未推出市場，預(yù)計2003年年底開售2176套左右（未含保利、光大.金碧及城啟洲頭咀項目）由上表分析可知：原有的工業(yè)廠房陸續(xù)搬遷，特別是近期革新路廣州造船廠及集裝箱廠地塊拍賣，后續(xù)住宅儲備用地充裕。目前市場戶型供應(yīng)比較單一，在同質(zhì)化競爭嚴(yán)重的情況下，通

4、過拉開產(chǎn)品差異化，進(jìn)行市場細(xì)分將是發(fā)展商明智之舉。大發(fā)展商大舉入侵，搶占市場份額,后市競爭更趨激烈.b.2016年區(qū)域趨勢預(yù)測市場上產(chǎn)品趨向多樣化，買家選擇空間越來越人。隨著交通建設(shè)及市政改造，購房區(qū)域局限性進(jìn)一步打破。性價比不斷提高，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)異度及使用功能多樣化后市竟?fàn)帉⑿莠F(xiàn)在產(chǎn)品的附加值上面，例如附送的家私及裝修標(biāo)準(zhǔn)上。項目開發(fā)將越來越注重人居及以人為木的要求,以消費(fèi)者的實際需求出發(fā)。第二章、項目優(yōu)劣勢分析2.1優(yōu)勢保利集團(tuán)詁牌已得到市民認(rèn)同。本項目可與保利其他項目進(jìn)行資源整合（如業(yè)

5、主、配套）。產(chǎn)站實用率高，戶型間隔方正。健康材料升級版裝修標(biāo)準(zhǔn)。公共交通網(wǎng)絡(luò)完善。獨(dú)有健康會所。項冃臨近路面，宣傳力強(qiáng)?？尚纬煞忾]小區(qū)，具備良好的保安條件。周邊區(qū)域配套FI益完善。劣勢項目容積率高，密度人。所處區(qū)域的整體形象有待提高。項目規(guī)模小，難以配建較具規(guī)模、可供宣傳炒作的設(shè)施。圍合式設(shè)計，使得很多單位景觀朝向不佳。有很大部分單位受工業(yè)大道及規(guī)劃路粉塵、噪音影響嚴(yán)重?？傮w供貨量大n銷售周期集中。機(jī)會項目所處板塊供求關(guān)系勻衡，市場承接力足。各大型市政建設(shè)帶動海珠區(qū)總體形象提升，工業(yè)大道板塊受益非淺

6、，區(qū)域吸引力極大增強(qiáng)。周邊區(qū)域居住人群較為集中，居住範(fàn)圍強(qiáng)。保利擁有大量舊業(yè)主資源，有利項目的廣泛傳播。一、二手市場的聯(lián)動效應(yīng)，將能有效地推動一手成交量上升。威脅區(qū)內(nèi)競爭對手眾多，后續(xù)供貨量巨大。周邊充斥多個知名房地產(chǎn)品牌。無特色產(chǎn)品將面臨銷售難度。二手市場H趨成熟，使得部份準(zhǔn)買家擴(kuò)大其選擇范圍。消費(fèi)熱點的轉(zhuǎn)移如(汽車、旅游)等，消費(fèi)重心開始偏移。2.2在知已知彼后，怎樣才能達(dá)至百戰(zhàn)不殆的目的呢？就需要我們解決以下幾個問題項目在短時間內(nèi)供貨量大且集中，如何才能加快銷售速度，避免積壓情況岀現(xiàn)項冃口身產(chǎn)

7、品同質(zhì)化嚴(yán)重，JT可調(diào)節(jié)性低，在如此激烈的市場競爭Z中，如何保證項H持續(xù)熱銷項目因規(guī)模所限，與對手相比，在園林、規(guī)劃等常規(guī)內(nèi)容方而并無優(yōu)勢，因而必須在后天創(chuàng)造賣點或另辟溪徑保利花園與百合花園之間如何實現(xiàn)雙贏，從而進(jìn)一步提升企業(yè)甜牌形象我們要實現(xiàn)搶占市場份額的戰(zhàn)略冃標(biāo)，首耍的是對我們所爭奪的陣地——冃標(biāo)客戶進(jìn)行深入的分析，掌握他們消費(fèi)行為及心理的共性。第三章、目標(biāo)客戶群分析3.1目標(biāo)客戶群分類a.按地段劃分受傳統(tǒng)購房區(qū)域觀念和項目白身條件限制，項目買家應(yīng)以海珠區(qū)客人為主，占4-5成，開售首期吋比例更髙

8、些，荔灣、越秀等外區(qū)客源為輔。工業(yè)大道中——江燕路板塊。工業(yè)人道板塊、革新路板塊b.按購房者職業(yè)類別劃分25-35歲之間的白領(lǐng)及口由職業(yè)人士一一新生代人士。30-45歲之間的外資及企事業(yè)單位管理人員——原居民。30-5()歲之間的經(jīng)商老板或個體戶——周邊的專業(yè)市場的老板。3.2鎖定目標(biāo)客戶群的依據(jù)區(qū)域眾多大型社區(qū)Z相關(guān)配套設(shè)施逐步建成并投入使用，居住成熟度不斷增強(qiáng)，特別是紅棉商業(yè)區(qū)已完全成熟，對常住客有很強(qiáng)吸引力。周邊原有宿舍，早期商品房較多，以改善生活為目的潛在客源