物業(yè)管理師考試物業(yè)管理實(shí)務(wù)案例分析題

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1、40、（1）物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)老楊樹是否有管理的義務(wù)？（2）對(duì)于此案的樹木致人受傷，物業(yè)管理公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償?shù)呢?zé)任？（1）物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)的老楊樹有管理的義務(wù)。居住小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容之一是綠化管理，老楊樹屬于綠化范圍，故物業(yè)管理公司對(duì)小區(qū)內(nèi)的老楊樹有管理的義務(wù)。（2）對(duì)于此案致人受傷，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。老楊樹上的枯枝被一陣風(fēng)吹過就會(huì)斷裂，已經(jīng)給樹周圍的人構(gòu)成人身和財(cái)產(chǎn)傷害的威脅，而物業(yè)公司作為老楊樹的管理者應(yīng)該發(fā)現(xiàn)卻沒有及吋發(fā)現(xiàn)可能斷裂的枯枝，未及時(shí)采取適當(dāng)措施（如修剪和放置警示標(biāo)志等），故應(yīng)就枯枝斷裂造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。41、業(yè)主石先生和朋友邊走邊聊經(jīng)過其所住的商住樓大堂時(shí)，因

2、潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個(gè)多月，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)用數(shù)千元。石先生認(rèn)為其摔倒主要是因?yàn)榈鼗?，因此，物業(yè)公司應(yīng)負(fù)擔(dān)一定責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)和精神損失費(fèi)。請(qǐng)問此案中，物業(yè)管理公司是否需承擔(dān)賠償責(zé)任？并結(jié)合此案例，談?wù)勀銓?duì)物業(yè)管理公司應(yīng)承擔(dān)管理責(zé)任的認(rèn)識(shí)?！敬鸢浮课飿I(yè)公司對(duì)大堂具有管理職責(zé)，應(yīng)保證行人在大堂內(nèi)正常行走的安全，故若石先生證實(shí)摔倒確因大堂地面濕滑造成，則物業(yè)管理公司對(duì)地面濕滑發(fā)現(xiàn)處理不當(dāng)或不及時(shí)，亦未設(shè)明顯警示標(biāo)志等提醒行人，則應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。若可以證明石先生行走時(shí)自己沒有盡到足夠的注意義務(wù),則石先生亦應(yīng)自行承擔(dān)一部分損害后果。對(duì)管理職責(zé)的認(rèn)識(shí)是開發(fā)性題目，可

3、以結(jié)合環(huán)境管理的職責(zé)和任務(wù)、目的，談?wù)勅绾伪ＷC其使用功能和如何避免對(duì)使用人的侵權(quán)和傷害，從而防范風(fēng)險(xiǎn)。42、亂派招貼，被人戲稱為城市的“牛皮癬”。這種市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育過程中出現(xiàn)的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作為全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的某花園，也未能免幸。實(shí)行封閉管理的樓宇內(nèi)部，又何以如此呢？管理處查了幾例之后，發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況：一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為；二是以探訪名義上樓而實(shí)有其他意圖的住戶親友乘隙所為；三是稱做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為。請(qǐng)根據(jù)此情況制訂管理辦法。提示：可以采取多種方法治理，例如制作廣告牌疏導(dǎo)，把亂張貼小廣告的人請(qǐng)來說服教育，對(duì)累教不改者

4、列入“黑名單”?！敬鸢浮渴鑼?dǎo)管理：在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗，為有向花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù)，變堵為疏（先提供正當(dāng)渠道，再去堵歪門邪道，工作阻力就小了），進(jìn)而對(duì)其實(shí)現(xiàn)有序管理。說服教育：發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告，當(dāng)即按照廣告聯(lián)系渠道，或打電話邀人前來，指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎么做，督促其依規(guī)行事（抓住其想做成生意的心理，促其上門來接受教育，辦法巧妙）。對(duì)累教不改的強(qiáng)制管理：某些單位不聽勸誡繼續(xù)亂派發(fā)廣告，就把其列入“黑名單”，嚴(yán)格限制這些單位在花園內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，直至其做出保證，并確實(shí)改正了自己的違規(guī)行為時(shí)止。43、你是某物業(yè)公司的環(huán)境管理人員，負(fù)責(zé)環(huán)境綠化衛(wèi)生和環(huán)境管理工作。(

5、1)請(qǐng)你考慮在日常管理工作中應(yīng)建立哪些主要的管理制度？(2)請(qǐng)說明清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容和物業(yè)綠化管理的基本要求？(1)應(yīng)建立管理制度包括：①各崗位的崗位職責(zé)；②各項(xiàng)清潔工作的標(biāo)準(zhǔn)操作工藝流程；③各個(gè)崗位操作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；④清潔質(zhì)量檢查及預(yù)防糾正機(jī)制；⑤員工行為規(guī)范等相關(guān)管理制度。(2)清潔衛(wèi)生服務(wù)的主要內(nèi)容包括：①建筑物外公共區(qū)域清潔；②建筑物內(nèi)公共區(qū)域清潔；③垃圾收集與處理；④管道疏通服務(wù);⑤外墻清洗；⑥泳池清洗；⑦上門有償清潔服務(wù)；⑧專項(xiàng)清潔工作。物業(yè)綠化管理的基本要求：①保持植物正常生長(zhǎng)；②加強(qiáng)枯枝黃葉的清理及綠化保潔工作；③及時(shí)對(duì)妨礙業(yè)主、物業(yè)使用人活動(dòng)的綠化植物進(jìn)行改造，減少人為踐

6、踏對(duì)綠化的危害；④創(chuàng)建社區(qū)環(huán)境文化，加強(qiáng)綠化保護(hù)宣傳。44、王先生居住在某帶有電梯的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生深夜回家，在電梯里被歹徒用磚頭砸傷。王先生向物業(yè)管理公司提倡索賠。王先生認(rèn)為：物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》,向業(yè)主收取了物業(yè)保安費(fèi)，因此，物業(yè)管理公司就要對(duì)業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到的傷害承擔(dān)民事賠償責(zé)任。在幾次索賠未果的情況下，王先生遂向人民法院起訴；狀告物業(yè)物業(yè)公司違約，未盡到保護(hù)業(yè)主安全的義務(wù)，要求物業(yè)管理公司就此向王某賠償人民幣2萬元。請(qǐng)問：王先生的訴求能否得到人民法院的支持？請(qǐng)說明理由。【答案】王先牛的訴求不能得到人民法院的支持。根據(jù)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求，物業(yè)服

7、務(wù)公司提供的保安服務(wù)為24小時(shí)值守、日常巡視及對(duì)涉及人身安全的事件釆取必要預(yù)防措施、發(fā)生安全事故采取緊急措施和上報(bào)并配合主管部門處理等，本案中王先生沒有證據(jù)證明物業(yè)管理公司提供的保安服務(wù)違法《物業(yè)服務(wù)合同》，因此，向物業(yè)管理公司索賠滅有法律依據(jù)。同吋，致使王先生受傷的侵害人是電梯里的歹徒，王先生的賠償應(yīng)向侵害人提出。45、(1)趙先生夫婦的要求是否合理，為什么？(2)是公司負(fù)責(zé)員工培訓(xùn)經(jīng)理，為杜絕類似事情發(fā)生，請(qǐng)你作出對(duì)