2008下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析

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1、En2008盤整年——2008下半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析分析路徑231-5月市場(chǎng)現(xiàn)狀分析本年度市場(chǎng)預(yù)測(cè)奧運(yùn)影響08年下半年的北京市場(chǎng)何去何從？奧運(yùn)后的市場(chǎng)受影響情況12008年1-5月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)分析4基本判斷及持續(xù)關(guān)注因素影響市場(chǎng)回升的相關(guān)因素土地政策繼續(xù)從緊，規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)更加嚴(yán)格土地政策1864億土地款管理違規(guī)：昨天，審計(jì)署公布國(guó)有土地使用權(quán)出讓金審計(jì)調(diào)查結(jié)果顯示，京津滬渝穗等11個(gè)城市土地出讓管理存在嚴(yán)重問(wèn)題，其中“以租代征”農(nóng)民集體土地1541.05公頃建高爾夫球場(chǎng)和別墅；另外，土地出讓凈收益有1864

2、.11億元未按規(guī)定納入基金預(yù)算管理，占11城市土地出讓凈收益總額的71.18%。新版土地出讓合同示范文本公布商住項(xiàng)目原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不超過(guò)3年：國(guó)土資源部、國(guó)家工商總局日前發(fā)布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本。根據(jù)示范文本，合同要明確填寫(xiě)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間。屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間最長(zhǎng)不得超過(guò)3年。受讓人不能按期開(kāi)工，應(yīng)提前30日向出讓人提出延建申請(qǐng)，經(jīng)出讓人同意延建的，其項(xiàng)目竣工時(shí)間相應(yīng)順延，但延建期限不得超過(guò)1年。五部委公布違反土地管理規(guī)定處分辦法6月起施行：《處分辦法》的頒布實(shí)施，對(duì)

3、于貫徹落實(shí)黨的十七大精神，促進(jìn)深入落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，嚴(yán)肅懲處土地違法違紀(jì)行為，維護(hù)廣大人民群眾合法權(quán)益，堅(jiān)守18億畝耕地“紅線”，具有十分重要的意義。北京規(guī)定普通商品房套均面積控制在100平方米：按照新規(guī)定，居住用地分為低層、低密度居住用地和中、高層住宅用地兩類。其中，低層、低密度居住用地，可建1到3層的并列式住宅、聯(lián)排式住宅、1到2層的四合院式住宅等，人均用地標(biāo)準(zhǔn)定為25至47平方米，套型則按平均每套200平方米控制。中、高層住宅用地，可用于建設(shè)普通商品房、限價(jià)房、經(jīng)適房等，人均用地標(biāo)準(zhǔn)為1

4、4至25平方米，套型標(biāo)準(zhǔn)按平均每套100平方米控制。同時(shí)，90平方米以下住房面積所占比重，應(yīng)達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70％以上。金融政策08年以來(lái)，存款準(zhǔn)備金率5次上調(diào)，不到半年時(shí)間準(zhǔn)備金率上調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)08年以來(lái)，銀根收緊越發(fā)明顯，政府監(jiān)管力度強(qiáng)銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)授信風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》房地產(chǎn)市場(chǎng)的"假按揭"、"假首付"、"假房?jī)r(jià)"等"三假"行為，將成為銀監(jiān)會(huì)整治的重要對(duì)象，監(jiān)管部門此舉意在建立與風(fēng)險(xiǎn)承受能力和管控能力相匹配的授信管理體制，以防止房地產(chǎn)企業(yè)向銀行轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)等。嚴(yán)查土地增值稅，調(diào)整房企所得稅繳

5、納方式，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)洗牌稅收政策年付改季付房企所得稅繳納方式調(diào)整或加速行業(yè)洗牌：在從緊貨幣政策之下，國(guó)家稅務(wù)總局日前公布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問(wèn)題的通知》，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅繳納方式由以往的按年清繳，轉(zhuǎn)為按季(或月)預(yù)繳，并明確了相關(guān)項(xiàng)目預(yù)繳區(qū)間，對(duì)于非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；符合規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不得低于3%。而此前企業(yè)預(yù)繳所得稅利潤(rùn)率一般以15%計(jì)算?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》2008-4-212007年1月國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布最新的

6、“關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知”，稱2007年2月1日正式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。2008年3月，國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、國(guó)土資源部，聯(lián)合下發(fā)紅頭文件《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地稅收管理工作的通知》；土地增值稅開(kāi)征一年，國(guó)家加大執(zhí)行力度事件影響一系列負(fù)面事件，使得觀望情緒更濃，觀望期加長(zhǎng)眾多負(fù)面事件發(fā)生，影響客戶觀望態(tài)度更加濃厚奧運(yùn)利好轉(zhuǎn)利空，客戶原有對(duì)市場(chǎng)有所判斷的觀望期在6-9月08年初，一場(chǎng)百年不遇的持續(xù)性暴雪災(zāi)害性天氣襲擊我們?nèi)A南地區(qū)……5月12日，汶川發(fā)生里氏8.0級(jí)

7、地震災(zāi)害……08年3月20日，地產(chǎn)大鱷恒大集團(tuán)宣布終止其香港上市計(jì)劃，恒大的IPO神話就此破滅……雪災(zāi)、美次貸危機(jī)影響擴(kuò)大、恒大上市遇阻、CPI指數(shù)居高不下、地震……土地供應(yīng)增長(zhǎng)，成交量、價(jià)增長(zhǎng)放緩市場(chǎng)表現(xiàn)今年北京土地供應(yīng)總量6100公頃新增建設(shè)用地控制在3500公頃以內(nèi)，鼓勵(lì)和引導(dǎo)利用存量建設(shè)用地約2600公頃；2008年3、4月份北京土地成交總量98.3萬(wàn)平米，比去年同期增長(zhǎng)109.6%；2008年5月，北京土地市場(chǎng)成交均價(jià)3794元/平米，同比去年5月3045元/平米的價(jià)格，同比增長(zhǎng)24.6%；進(jìn)入1月以來(lái)，全

8、面從緊的貨幣政策使得開(kāi)發(fā)商取得貸款的難度越來(lái)越大，高度緊張的資金鏈?zhǔn)沟猛恋爻山环啪彛辉?8年上期的市場(chǎng)盤整中，開(kāi)發(fā)商拿地回歸理性，一級(jí)市場(chǎng)量、價(jià)增長(zhǎng)放緩，但相較07年同期仍有較大幅度的增長(zhǎng)，市場(chǎng)基本面仍然持平穩(wěn)上升態(tài)勢(shì)；08年以來(lái)，量?jī)r(jià)齊跌，觀望漸次濃厚市場(chǎng)表現(xiàn)07年客戶關(guān)注：買什么房子？08年客戶關(guān)注：什么時(shí)候買？當(dāng)前客戶普遍處于“再等等”的