北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析報(bào)告

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1、08北京·真正的考驗(yàn)剛剛開始——2008北京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)分析分析路徑23市場(chǎng)現(xiàn)狀變化未來(lái)趨勢(shì)預(yù)測(cè)在路上2007年底，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策下的即時(shí)反應(yīng)考慮哪些因素？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣的路上？1市場(chǎng)變動(dòng)2007年底……市場(chǎng)究竟發(fā)生了什么？一級(jí)市場(chǎng)：土地流標(biāo)，開發(fā)商拿地激情不再；二級(jí)市場(chǎng)：樓盤價(jià)格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；2007年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會(huì)出現(xiàn)和深圳一樣的房?jī)r(jià)跌落么?三級(jí)

2、市場(chǎng)：各大中介縮減分店數(shù)量；朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)鄉(xiāng)清河營(yíng)村１＃地流標(biāo)（12月份）；順義五塊低價(jià)住宅用地流標(biāo)；廣渠路15#地塊流標(biāo)；……細(xì)看北京市場(chǎng)12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級(jí)開發(fā)的開發(fā)商后續(xù)進(jìn)行二級(jí)開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤(rùn)）國(guó)有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國(guó)華置業(yè)）；進(jìn)入1月以來(lái)，全面從緊的貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款的難度越來(lái)越大，土地開發(fā)的后續(xù)成本越來(lái)越高；大幅高價(jià)地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨謹(jǐn)慎土

3、地流標(biāo)，開發(fā)商謹(jǐn)慎拿地一級(jí)市場(chǎng)全年城區(qū)供地主要集中在朝陽(yáng)與豐臺(tái)區(qū)，周邊供應(yīng)主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應(yīng)向外偏移的趨勢(shì)明顯，五環(huán)外土地供應(yīng)占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來(lái)城市熱點(diǎn)。城市外圍中小體量，較低地價(jià)的地塊，因其運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小而越來(lái)越受到開發(fā)商的重視。高價(jià)的“明星”地塊（廣渠路15#流標(biāo)）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標(biāo)；一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)外圍漸成熱點(diǎn)，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地?zé)崆橛兴鶞p緩一級(jí)市場(chǎng)地價(jià)上升，市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)上市公司萬(wàn)科、金地等

4、上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤(rùn)率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運(yùn)作地塊，如魯能做順義馬坡組團(tuán)的一級(jí)開發(fā)，后續(xù)拿地也針對(duì)這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤(rùn)率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司采取觀望策略，北京大批項(xiàng)目公司被注銷。后續(xù)無(wú)項(xiàng)目跟進(jìn)?！耙粌?nèi)一外”策略市內(nèi)核心地塊仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價(jià)地塊成為新寵——開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)小，未來(lái)

5、發(fā)展前景值得預(yù)期。通過05、06、07年價(jià)格變動(dòng)情況擬合比對(duì)發(fā)現(xiàn)，07年前三季度漲幅超過了05、06年；價(jià)格走勢(shì)維持在上升通道中，“9.28”政策出臺(tái)后，價(jià)格增速明顯放緩二級(jí)市場(chǎng)07年上半年的樓市價(jià)格的跨越式抬升直接導(dǎo)致了07年后期，頻繁的房地產(chǎn)打壓政策的出臺(tái)；隨著政策的頒布，特別是“9.28”貨幣信貸政策的實(shí)施，遏制了房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)，樓盤價(jià)格回歸到平穩(wěn)上升的通道當(dāng)中。城市住宅類產(chǎn)品中，頂級(jí)住宅價(jià)格依然堅(jiān)挺，其他各類項(xiàng)目均采取一定的價(jià)格杠桿或促銷手段二級(jí)市場(chǎng)各項(xiàng)目的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)表明，從12月中旬開始，

6、部分項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)下降。如：星河灣，金都杭城，泛海國(guó)際，珠江帝景……從項(xiàng)目調(diào)查情況來(lái)看：頂級(jí)豪宅無(wú)降價(jià)情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰11月成交6套，御金臺(tái)……）其它項(xiàng)目降價(jià)的主要目的為：降低風(fēng)險(xiǎn)，保證現(xiàn)金回流。其中少數(shù)為低成本，高利潤(rùn)率的尾盤項(xiàng)目：韋伯國(guó)際韋伯國(guó)際，2005年7月初次上市，上市價(jià)12500元/平米，近期尾盤開盤價(jià)24500元/平米，降價(jià)到22000元/平米，仍保持高漲幅；更多的是因開發(fā)商資金計(jì)劃限制的項(xiàng)目，如：星河灣、soho公館、master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗的降價(jià)。以

7、“報(bào)起步價(jià)”的方式促進(jìn)銷售；變精裝為毛坯，降低入市價(jià)格；價(jià)值附贈(zèng)；一次性付款折扣；亞北別墅區(qū)大部分項(xiàng)目處于供應(yīng)真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項(xiàng)目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長(zhǎng)；造成顧客猶豫的因素主要為對(duì)后期市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂，而不是購(gòu)買力因素限制。二級(jí)市場(chǎng)別墅市場(chǎng)受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢(shì)國(guó)土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實(shí)施２００６年版《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》，影視城、賽車場(chǎng)、公墓等被列為限制用地項(xiàng)目，別墅、高爾夫球場(chǎng)、賽馬場(chǎng)等項(xiàng)目用地則

8、被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時(shí)廢止。政策影響：“別墅用地審批叫停”政策的實(shí)施無(wú)形中使得市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價(jià)值得到提升；此外，購(gòu)買別墅的客戶基本上都是財(cái)富積累程度較高的支付階層，其資金儲(chǔ)備較為充裕，購(gòu)房受政策影響較??；客戶對(duì)于項(xiàng)目的關(guān)注度因項(xiàng)目自住/投資類型不同而異：master和金地·名京為同期入市的總價(jià)相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目；項(xiàng)目市調(diào)表現(xiàn)出高價(jià)投資性項(xiàng)目如master領(lǐng)寓銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣較差;Master在開盤后進(jìn)行的兩次市調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)，雙休日下午現(xiàn)場(chǎng)客戶僅五批次