北京房地產(chǎn)市場走勢分析報告

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1、08北京·真正的考驗剛剛開始——2008北京房地產(chǎn)市場走勢分析分析路徑23市場現(xiàn)狀變化未來趨勢預測在路上2007年底，北京房地產(chǎn)市場在政策下的即時反應(yīng)考慮哪些因素？它們產(chǎn)生了什么影響？我們走在一條什么樣的路上？1市場變動2007年底……市場究竟發(fā)生了什么？一級市場：土地流標，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；2007年底，看到的是：Q:這些情況和前幾月的深圳相似，那么，接下去，北京會出現(xiàn)和深圳一樣的房價跌落么?三級

2、市場：各大中介縮減分店數(shù)量；朝陽來廣營鄉(xiāng)清河營村１＃地流標（12月份）；順義五塊低價住宅用地流標；廣渠路15#地塊流標；……細看北京市場12月土地成交總量（㎡）占全年土地總成交量的29.4%；取地方式日趨豐富，開發(fā)商聯(lián)合拿地（中鴻/城建、春光/大地），從事土地一級開發(fā)的開發(fā)商后續(xù)進行二級開發(fā)（甄氏、魯能等），品牌開發(fā)商拿地（華潤）國有大型非房地產(chǎn)企業(yè)（國華置業(yè)）；進入1月以來，全面從緊的貨幣政策使得開發(fā)商取得貸款的難度越來越大，土地開發(fā)的后續(xù)成本越來越高；大幅高價地塊出現(xiàn)流拍，開發(fā)商拿地日趨謹慎土

3、地流標，開發(fā)商謹慎拿地一級市場全年城區(qū)供地主要集中在朝陽與豐臺區(qū)，周邊供應(yīng)主要集中在昌平，順義，大興區(qū)域；土地供應(yīng)向外偏移的趨勢明顯，五環(huán)外土地供應(yīng)占到七成以上，城市邊緣地區(qū)將成為未來城市熱點。城市外圍中小體量，較低地價的地塊，因其運作風險較小而越來越受到開發(fā)商的重視。高價的“明星”地塊（廣渠路15#流標）則被開發(fā)商回避，出現(xiàn)流標；一級市場土地供應(yīng)外圍漸成熱點，運作風險較小地塊受到發(fā)展商青睞，開發(fā)商的取地熱情有所減緩一級市場地價上升，市場轉(zhuǎn)淡，各類開發(fā)商采取不同取地策略規(guī)避風險上市公司萬科、金地等

4、上市公司在取地上逐漸趨于保守，加快土地的開發(fā)運轉(zhuǎn)速度，甚至愿意放棄一定的利潤率，保證現(xiàn)金流。大型非地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)一般考慮前期運作地塊，如魯能做順義馬坡組團的一級開發(fā)，后續(xù)拿地也針對這一區(qū)域展開。地產(chǎn)專業(yè)企業(yè)龍湖大肆取地，特別是一些“兩限地”；“兩限地”雖然利潤率低，但是，定向銷售，安全系數(shù)高，保證公司基本的現(xiàn)金流轉(zhuǎn)。中小公司采取觀望策略，北京大批項目公司被注銷。后續(xù)無項目跟進?！耙粌?nèi)一外”策略市內(nèi)核心地塊仍被看好——首開西直門地塊，拆遷成本直線上升仍不愿放棄；外圍低價地塊成為新寵——開發(fā)風險小，未來

5、發(fā)展前景值得預期。通過05、06、07年價格變動情況擬合比對發(fā)現(xiàn)，07年前三季度漲幅超過了05、06年；價格走勢維持在上升通道中，“9.28”政策出臺后，價格增速明顯放緩二級市場07年上半年的樓市價格的跨越式抬升直接導致了07年后期，頻繁的房地產(chǎn)打壓政策的出臺；隨著政策的頒布，特別是“9.28”貨幣信貸政策的實施，遏制了房價的高速增長，樓盤價格回歸到平穩(wěn)上升的通道當中。城市住宅類產(chǎn)品中，頂級住宅價格依然堅挺，其他各類項目均采取一定的價格杠桿或促銷手段二級市場各項目的監(jiān)控數(shù)據(jù)表明，從12月中旬開始，

6、部分項目成交均價出現(xiàn)下降。如：星河灣，金都杭城，泛海國際，珠江帝景……從項目調(diào)查情況來看：頂級豪宅無降價情況，成交數(shù)量穩(wěn)定，穩(wěn)居高端；（銀泰11月成交6套，御金臺……）其它項目降價的主要目的為：降低風險，保證現(xiàn)金回流。其中少數(shù)為低成本，高利潤率的尾盤項目：韋伯國際韋伯國際，2005年7月初次上市，上市價12500元/平米，近期尾盤開盤價24500元/平米，降價到22000元/平米，仍保持高漲幅；更多的是因開發(fā)商資金計劃限制的項目，如：星河灣、soho公館、master領(lǐng)寓等，出現(xiàn)或明或暗的降價。以

7、“報起步價”的方式促進銷售；變精裝為毛坯，降低入市價格；價值附贈；一次性付款折扣；亞北別墅區(qū)大部分項目處于供應(yīng)真空區(qū)，受政策影響較小。在中海瓦爾登湖，灣流匯等項目上體現(xiàn)客戶上門量減小，成交周期增長；造成顧客猶豫的因素主要為對后期市場走勢的擔憂，而不是購買力因素限制。二級市場別墅市場受政策影響不大，總體銷售情況比較平穩(wěn)，且有日漸升溫之勢國土資源部等部委日前聯(lián)合發(fā)布實施２００６年版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，影視城、賽車場、公墓等被列為限制用地項目，別墅、高爾夫球場、賽馬場等項目用地則

8、被明令禁止。此前發(fā)布的１９９９年版目錄同時廢止。政策影響：“別墅用地審批叫?！闭叩膶嵤o形中使得市場上的別墅產(chǎn)品成為物業(yè)產(chǎn)品中的稀缺產(chǎn)品，價值得到提升；此外，購買別墅的客戶基本上都是財富積累程度較高的支付階層，其資金儲備較為充裕，購房受政策影響較小；客戶對于項目的關(guān)注度因項目自住/投資類型不同而異：master和金地·名京為同期入市的總價相當?shù)捻椖?；項目市調(diào)表現(xiàn)出高價投資性項目如master領(lǐng)寓銷售現(xiàn)場人氣較差;Master在開盤后進行的兩次市調(diào)時發(fā)現(xiàn)，雙休日下午現(xiàn)場客戶僅五批次