保全與停車場(chǎng)管理

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1、保全與停車場(chǎng)管理天下保全總經(jīng)理溫德壹：前言在傳統(tǒng)的保全業(yè)中，都是以「警衛(wèi)及系統(tǒng)」為核心，唯一注重的是每月?tīng)I(yíng)業(yè)額的成長(zhǎng)，那些社區(qū)的合約到期，那些是公司的需求；但卻很難將公司經(jīng)營(yíng)政策做適度的調(diào)整，始終在「警衛(wèi)及系統(tǒng)」上打轉(zhuǎn)，同業(yè)間惡性競(jìng)爭(zhēng)、低價(jià)搶標(biāo)，造成良性經(jīng)營(yíng)之保全公司無(wú)法正常獲利，而轉(zhuǎn)型經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)在結(jié)構(gòu)上是完全不同的思維，摒棄傳統(tǒng)保全經(jīng)營(yíng)型態(tài)，適度的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，資金控管硬體的投資等等..那麼要如何才能成功的經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)並創(chuàng)造出利潤(rùn)呢？停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理步驟有六點(diǎn)：1.許可證申請(qǐng)與營(yíng)業(yè)項(xiàng)目變更。2.場(chǎng)地挑選及車場(chǎng)使用率評(píng)估。3.停車場(chǎng)臨時(shí)水電申請(qǐng)。4.現(xiàn)場(chǎng)整地、車格、行車動(dòng)線

2、之規(guī)劃，路邊違規(guī)車輛取締及托吊。5.軟硬體設(shè)備投資。6.收費(fèi)管理機(jī)制之控管。停車場(chǎng)管理要項(xiàng)有四點(diǎn)：形象踏實(shí)經(jīng)營(yíng)，建立一致口碑，塑造優(yōu)質(zhì)企業(yè)形象，為永續(xù)經(jīng)營(yíng)立下根基?！霭踩珗?jiān)持場(chǎng)地品質(zhì)管理與維護(hù)保養(yǎng)，並加裝監(jiān)視系統(tǒng)讓顧客安心託付?！銮鍧嵦峁┟髁翆挸ǖ耐＼嚳臻g，整潔舒適深得人心?！龌藢訉影殃P(guān)，嚴(yán)格監(jiān)督每一環(huán)節(jié)，期使企業(yè)運(yùn)行不止。貳：實(shí)作許可證申請(qǐng)與營(yíng)業(yè)項(xiàng)目變更營(yíng)利事業(yè)登記證須有以下幾點(diǎn)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目：【停車場(chǎng)及監(jiān)控設(shè)施設(shè)備之維修保養(yǎng)買賣代理業(yè)務(wù)】、【停車場(chǎng)業(yè)務(wù)之經(jīng)營(yíng)】，有了以上兩項(xiàng)營(yíng)業(yè)項(xiàng)目始得至各地縣市政府停管處申請(qǐng)停車場(chǎng)登記證，申請(qǐng)核準(zhǔn)後才能變更使用登記申請(qǐng)臨時(shí)水電。公私有

3、空地之土地所有人、土地管理機(jī)關(guān)、承租人或地上權(quán)人，申請(qǐng)?jiān)O(shè)置收費(fèi)停車場(chǎng)，應(yīng)檢具下列文件，向當(dāng)?shù)氐胤街鞴軝C(jī)關(guān)提出。申請(qǐng)變更時(shí)，亦同一、臨時(shí)路外停車場(chǎng)設(shè)置申請(qǐng)書。二、土地權(quán)利證明文件。三、土地使用分區(qū)證明文件。四、建築線指示（定）圖。五、地籍圖謄本（應(yīng)將基地範(fàn)圍標(biāo)示）六、申請(qǐng)人身分證明文件（如為法人應(yīng)檢附登記文件b七、設(shè)置計(jì)畫。（—）設(shè)置地點(diǎn)。（—）設(shè)置方式。（三）停車場(chǎng)面積。（四）停車種類。（五）使用期限。（六）停車場(chǎng)使用管理事項(xiàng)：應(yīng)含停車場(chǎng)進(jìn)出管制方式、費(fèi)率、停車場(chǎng)維護(hù)保養(yǎng)及環(huán)境維護(hù)方式等。（七）建築造型及量體圖說(shuō)：應(yīng)含建築物高度、建蔽率、景植栽、綠化、色彩及與鄰近建築

4、對(duì)比關(guān)係等相關(guān)檢討及說(shuō)明，如設(shè)圍籬者，其透空率應(yīng)達(dá)百分之七十以上。（八）停車場(chǎng)內(nèi)設(shè)施配置圖說(shuō)：應(yīng)含車位大小、車道寬度、迴轉(zhuǎn)半徑、車行動(dòng)線、交通標(biāo)誌、標(biāo)線、號(hào)誌、行人安全維護(hù)措施及相關(guān)設(shè)施之配置說(shuō)明。（九）停車場(chǎng)出入口配置圖說(shuō)：應(yīng)含臨接道路寬度、出入口寬度、數(shù)量、出入口車輛之管制設(shè)施及等候空間規(guī)劃之配置及說(shuō)明。（十）停車場(chǎng)交通動(dòng)線圖說(shuō)：應(yīng)含基地進(jìn)出場(chǎng)車行動(dòng)線及其對(duì)場(chǎng)外車行及人行動(dòng)線干擾情形之標(biāo)示與說(shuō)明。（十一）停車場(chǎng)基地現(xiàn)況照片。2.場(chǎng)地挑選及車場(chǎng)使用率評(píng)估：停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗與否取決於場(chǎng)地停車使用率，一個(gè)賺錢的停車場(chǎng)先決條件是附近住家、大樓車位供過(guò)於求，停車使用率高，白天

5、作臨時(shí)停車晚上做月租車，24小時(shí)皆能利用到。以本公司為例，於停車場(chǎng)租用前必派員作24小時(shí)停車使用率分析且連續(xù)數(shù)日，如此才可有效評(píng)估岀該車場(chǎng)合理之租金及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3.停車場(chǎng)臨時(shí)水電申請(qǐng)：停車場(chǎng)皆需申請(qǐng)水電使用，水可以產(chǎn)生附加行業(yè)，例如：汽車美容、盆栽栽培、臨時(shí)夜市等等，而電是停管設(shè)施必備之第一要素，所有車場(chǎng)電腦設(shè)備、硬體設(shè)施皆需要，若無(wú)電力之供應(yīng)則停車場(chǎng)勢(shì)必?zé)o法經(jīng)營(yíng)，故決定租用停車場(chǎng)前建議先查詢當(dāng)?shù)乜h市政府申請(qǐng)用電之開(kāi)挖許可核準(zhǔn)日期約需多久時(shí)間以免屆時(shí)無(wú)水電可用。本公司曾碰到一個(gè)案例，申請(qǐng)用電苦等當(dāng)?shù)卣税l(fā)開(kāi)挖許可；足足等了七個(gè)月。開(kāi)挖許可核準(zhǔn)後臺(tái)電施工期一個(gè)月，前後

6、八個(gè)月無(wú)電可用，月租車磁卡無(wú)法使用只好派員24小時(shí)進(jìn)駐，期間所多耗費(fèi)之管銷成本非小數(shù)額且人工收費(fèi)弊端重重，故承租前絕對(duì)先評(píng)估申請(qǐng)水電所需之經(jīng)費(fèi)（約20萬(wàn)）及時(shí)間。2.現(xiàn)場(chǎng)整地、車格、行車動(dòng)線之規(guī)劃，路邊違規(guī)車輛取締及托吊：承租停車場(chǎng)之前需先確認(rèn)車場(chǎng)是否淨(jìng)空，有無(wú)地上物，需不需要整地，以目前行情，整地費(fèi)用每坪約1500-1800元，車格劃線每車位500元，目前停車場(chǎng)招標(biāo)輒一兩百個(gè)車位，坪數(shù)約800?2000坪，整地及車格線費(fèi)用不是一筆小數(shù)目需緊慎評(píng)估。另依政府獎(jiǎng)勵(lì)民間興建停車場(chǎng)條例，停車場(chǎng)所在地出入口前後10公尺可規(guī)劃紅線，停車場(chǎng)週邊應(yīng)加強(qiáng)托吊取締，但縣市政府交通隊(duì)受選

7、票考量及議員、里鄰長(zhǎng)壓力，如無(wú)人檢舉一般是不取締的，故必須與當(dāng)?shù)貓?zhí)法單位保持良好互動(dòng)，委請(qǐng)適度取締拖吊，如此才可增加車場(chǎng)之營(yíng)收。2.軟硬體設(shè)備投資：一般停車場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備為：出票機(jī)、自動(dòng)?xùn)艡跈C(jī)、計(jì)價(jià)電腦、讀卡機(jī)、感應(yīng)線圈、車輛偵測(cè)器等等.?更高級(jí)的為自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)，前者一套約需40萬(wàn)，加裝自動(dòng)收費(fèi)機(jī)約需120萬(wàn)，但可省3人次之薪資支出，如何取捨可視各家公司之需要而定，但最基本設(shè)備（如附圖）則是收費(fèi)停車場(chǎng)不可或缺之生財(cái)器具。6收費(fèi)管理機(jī)制之控管。停車場(chǎng)的收費(fèi)管理是一們學(xué)問(wèn)，女U何控管收費(fèi)金額的準(zhǔn)確性又不傷及收費(fèi)員的自尊心，這一切唯獨(dú)靠精密的帝腦計(jì)價(jià)系統(tǒng)，所有