商業(yè)地產(chǎn)商圈研究（精）

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1、001商業(yè)地產(chǎn)商圈研究?？盗小袌?chǎng)篇商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期應(yīng)該調(diào)査什么（上）房地產(chǎn)項(xiàng)口在開(kāi)發(fā)的前期應(yīng)對(duì)地塊的價(jià)值、投資開(kāi)發(fā)環(huán)境、市場(chǎng)供需狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種市場(chǎng)變暈進(jìn)行分析和研究，以期對(duì)項(xiàng)11進(jìn)行整體的可行性分析并對(duì)市場(chǎng)定位捉供依據(jù)回避風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需耍在開(kāi)發(fā)前期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。但是，從市場(chǎng)調(diào)杳和研究本身并不能得出市場(chǎng)定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗(yàn)證或者為市場(chǎng)定位尋找依據(jù)。從我們?cè)诳蛻舻念檰?wèn)的過(guò)程中總結(jié)包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研

2、究、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場(chǎng)調(diào)杳與分析、典型性調(diào)杳與研究、未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量分析、消費(fèi)者消費(fèi)行為的調(diào)查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方而內(nèi)容，希望和人家一起探討。一、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和生活結(jié)構(gòu)研究開(kāi)發(fā)任何一個(gè)項(xiàng)口都涉及到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)口，由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投資大，受經(jīng)濟(jì)發(fā)展和政策的影響大，其開(kāi)發(fā)的最終冃的是通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)或者銷售來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，因此其風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，在開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)口時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得I?分重要。在調(diào)

3、查和研究時(shí)應(yīng)重點(diǎn)對(duì)以下指標(biāo)進(jìn)行調(diào)查和分析。?總?cè)丝诩暗貐^(qū)人口結(jié)構(gòu)、職業(yè)構(gòu)成、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平等?GDP發(fā)展?fàn)顩r及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況?全社會(huì)消費(fèi)品寥售總額?全由商業(yè)增加值?城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入?城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蒂存款余額通過(guò)對(duì)統(tǒng)計(jì)局和城調(diào)隊(duì)定期公布的數(shù)據(jù)進(jìn)行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總水平。有些資料通過(guò)統(tǒng)計(jì)年鑒和政府工作報(bào)告獲得。二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對(duì)諭業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營(yíng)還是不同業(yè)態(tài)的錯(cuò)位互補(bǔ)都

4、町能存在市場(chǎng)商機(jī)；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟(jì)、文化等人口活動(dòng)密集的地方，則城市的機(jī)能易丁?發(fā)揮出來(lái)，由于人流集屮自然能形成商業(yè)的經(jīng)營(yíng)氛圍。以上只是其屮的一方面，還包括：?公共設(shè)施狀況?交通體系狀況?道路狀況、通行量?城市性質(zhì)與功能特點(diǎn)?各項(xiàng)城M的機(jī)能?城市規(guī)劃通過(guò)對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際?；畹目臻g，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網(wǎng)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃，交通網(wǎng)密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調(diào)查時(shí)對(duì)于交通

5、路線及來(lái)往的車輛、班次、載客量等均作為調(diào)查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對(duì)商業(yè)將來(lái)的發(fā)展非常關(guān)鍵，諸如人型社區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及商業(yè)區(qū)建設(shè)計(jì)劃將直接對(duì)項(xiàng)口的規(guī)劃以及未來(lái)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生重要影響。以上調(diào)查必須通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)查公司實(shí)地調(diào)查了解，由于反映問(wèn)題的角度不同，一般的調(diào)查人員很難完成以上工作，調(diào)査必須有目的性，如呆不知道目的是為什么，這樣得到的調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的參考價(jià)值將大打折扣。三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究每一個(gè)城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機(jī)能完善的標(biāo)志，十多年以來(lái),我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務(wù)業(yè)的發(fā)展有

6、冃共睹，尤莫是上世紀(jì)末百貨商場(chǎng)大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)人型商業(yè)設(shè)施重復(fù)建設(shè)、資源浪費(fèi)和過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)等現(xiàn)象，對(duì)國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門(mén)開(kāi)始加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)整體規(guī)劃和布局工作。為增強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃管理的科學(xué)性、權(quán)威性，擴(kuò)人規(guī)劃工作覆蓋面，國(guó)家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)國(guó)內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[20011789號(hào)）和《關(guān)于進(jìn)一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃工作的通知》（國(guó)經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易

7、[2002]44號(hào)）的基礎(chǔ)上，乂下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的通知》,要求直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市盡快制定閣業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)（首府）城市耍加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃并報(bào)貿(mào)易局備案。凡未制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃（包括含有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃內(nèi)容的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃）的城市，不得上報(bào)外商投資商業(yè)金業(yè)項(xiàng)口。通知要求在2004年12月底前完成規(guī)劃的制定及城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)依法管理體系的建立工作?？谇鞍ū本┑仁?huì)城市和計(jì)劃單列市已經(jīng)完成了該項(xiàng)工作，在對(duì)人型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

8、過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商及時(shí)了解商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風(fēng)險(xiǎn)和重復(fù)建設(shè)。例如，北京市商業(yè)委員會(huì)關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃不僅考慮口前商業(yè)布局特點(diǎn)，而且結(jié)合城由發(fā)展對(duì)限制地區(qū)的限制項(xiàng)LI都有明確的規(guī)定：特別鼓勵(lì)在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)和新世零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬(wàn)人要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心；地區(qū)級(jí)商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬(wàn)應(yīng)有一個(gè)綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結(jié)合城