商業(yè)地產(chǎn)地操盤策略與商圈研究cd.pdf

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1、商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究演講人：魯炳全中國人民大學房地產(chǎn)研究中心特聘教授北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長內(nèi)容提要?商業(yè)地產(chǎn)的基本概念?商業(yè)地產(chǎn)操盤的核心環(huán)節(jié)控制?商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的業(yè)態(tài)?商業(yè)地產(chǎn)的招商策略?商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析?中國房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)房地產(chǎn)：(CommercialInvestment)指所有可能產(chǎn)生交易的不動產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商鋪等[根據(jù)美國商業(yè)房地產(chǎn)投資協(xié)會（CCIM）的行業(yè)定義]商用房地產(chǎn)（realestateforbusiness)指用于商務活動所使用的不動產(chǎn)、主要是指單一商鋪、商場、大賣場等住宅開發(fā)的商業(yè)模式第

2、一種類型為沃爾瑪模式。比較典型的是萬科模式，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標客戶極其準確，體制上采取一個總部強勢控制，有計劃地在郊區(qū)連鎖開店住宅開發(fā)的商業(yè)模式?第二種類型為百貨公司模式。?現(xiàn)在的華潤置地是這個模式，即在同一個地域，各種產(chǎn)品同時做，產(chǎn)品多樣化，像一個百貨公司高中低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系統(tǒng)轉制過來的開發(fā)公司和國內(nèi)很多綜合性的大型國營開發(fā)公司。住宅開發(fā)的商業(yè)模式?第三種類型為精品店模式。?這是萬通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場進行精品店經(jīng)營，我可能賣的車是勞斯萊斯，一天

3、賣不出幾輛，但是每一輛的價格高，所以營業(yè)額較高。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(1)?只租不售：物業(yè)建成后，形成獨立的產(chǎn)權，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)金流的主要來源。產(chǎn)權形成后，物業(yè)經(jīng)過商業(yè)運營的包裝后進入資本市場獲取良好的融資。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(2)?只售不租：物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權分割后再進行銷售，也就是當前比較流行的產(chǎn)權式商鋪、產(chǎn)權式酒店等；開發(fā)上通常希望通過提供后期的物業(yè)管理為項目提供服務。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(3)?租售結合?商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將其中的一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售；?通常有兩種方式：一種是底層銷售，二層以上出租

4、；另一種是主力店部分出租、配套商鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)的五大特性?商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質上的區(qū)別；??商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析??商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會的專業(yè)分工??商業(yè)地產(chǎn)高回報的同時風險同樣很大商業(yè)地產(chǎn)高回報的同時風險同樣很大??商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究住宅地產(chǎn)面臨的變革住宅地產(chǎn)面臨的變革??傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國家宏觀政策調(diào)控之苦??

5、傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運動傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運動??傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉變傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉變3、中國流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)?（1）便利店（conveniencestore）?（2）超市（包括食品超市和綜合超市）（supermarket）?（3）大型超市（hypermarket）?（4）倉儲式會員店（warehouseclub）?（5）百貨店（departmentstore）?（6）專業(yè)店（specialitystore）?（7）專賣店（exclusiveshop）?（8）家居建材商店（ho

6、mecenter）?（9）購物中心（shoppingcenter/shoppingmall）?(10)專業(yè)市場（specialitymauket)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)提升商業(yè)地產(chǎn)價值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制一、選址工程的環(huán)節(jié)控制?所謂[選址]，關鍵在于“選”因為選址是一項系統(tǒng)工程。?選址不是在“找地”?選址的核心理念：“引鳳筑巢”而不是“筑巢引鳳”終端為主，渠道制勝?Location，Location，Location，——店址，店址，還是店址?“一步差三市”?商業(yè)物業(yè)的資本價值首先在于選址選址現(xiàn)實中必須解決的四個缺乏選址現(xiàn)實中必須解決的四個缺乏缺乏一

7、：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏二：缺乏對商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗；缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒作和盲目追風；缺乏四：缺乏對國情的正確認知，夸大個別案例效應；選址的基本原則?1、適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點選址?2、便利性：針對目標客戶群，以顧客為導向?首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所遇到的競爭選址。?包括交通、可視性、進出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達、確認、選購，一切以顧客為中心?3、前瞻性：充分考慮和預測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境的變化，奪取市場先機?4、購買力?5、成本與投資測算?6、效率與速度?7、標準