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《商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究人大特訓(xùn)班提》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、商業(yè)地產(chǎn)的操盤策略與商圈研究演講人：魯炳全中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心特聘教授北京博智行商業(yè)地產(chǎn)研究院院長內(nèi)容提要商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)操盤的核心環(huán)節(jié)控制商業(yè)地產(chǎn)與專業(yè)市場的業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)的招商策略商業(yè)地產(chǎn)的招商案例的分析中國房地產(chǎn)行業(yè)十大鏡像商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)房地產(chǎn)：(CommercialInvestment)指所有可能產(chǎn)生交易的不動產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商鋪等[根據(jù)美國商業(yè)房地產(chǎn)投資協(xié)會（CCIM）的行業(yè)定義]商用房地產(chǎn)（realestateforbusiness)指用于商務(wù)活動所使用的不動產(chǎn)、主要是指單一商鋪、商場、大賣場等住宅開發(fā)的商業(yè)模式
2、第一種類型為沃爾瑪模式。比較典型的是萬科模式，在不同城區(qū)的郊區(qū)大規(guī)模的拷貝，產(chǎn)品極其單一化，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，體制上采取一個(gè)總部強(qiáng)勢控制，有計(jì)劃地在郊區(qū)連鎖開店住宅開發(fā)的商業(yè)模式第二種類型為百貨公司模式?，F(xiàn)在的華潤置地是這個(gè)模式，即在同一個(gè)地域，各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品多樣化，像一個(gè)百貨公司高中低檔什么產(chǎn)品都有，商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓。這種百貨公司模式比較多的見于過去城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來的開發(fā)公司和國內(nèi)很多綜合性的大型國營開發(fā)公司。住宅開發(fā)的商業(yè)模式第三種類型為精品店模式。這是萬通地產(chǎn)致力追求的模式，只在少數(shù)高端市場進(jìn)行精品店經(jīng)營，我可能賣的車是勞斯萊
3、斯，一天賣不出幾輛，但是每一輛的價(jià)格高，所以營業(yè)額較高。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(1)只租不售：物業(yè)建成后，形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，通過招商合作制與商戶簽訂租約，收取租金作為現(xiàn)金流的主要來源。產(chǎn)權(quán)形成后，物業(yè)經(jīng)過商業(yè)運(yùn)營的包裝后進(jìn)入資本市場獲取良好的融資。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(2)只售不租：物業(yè)建成后，整體出售或者將產(chǎn)權(quán)分割后再進(jìn)行銷售，也就是當(dāng)前比較流行的產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等；開發(fā)上通常希望通過提供后期的物業(yè)管理為項(xiàng)目提供服務(wù)。商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式(3)租售結(jié)合商用物業(yè)建成后，投資商、開發(fā)商將其中的一部分物業(yè)出租，另一部分物業(yè)銷售；通常有兩種方式：一種是底層銷售，
4、二層以上出租；另一種是主力店部分出租、配套商鋪出售。這種模式大都是迫于資金的壓力。商業(yè)地產(chǎn)的五大特性商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)有本質(zhì)上的區(qū)別；商業(yè)地產(chǎn)注重商業(yè)業(yè)態(tài)的研究和分析商業(yè)地產(chǎn)必須遵循社會的專業(yè)分工商業(yè)地產(chǎn)高回報(bào)的同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)同樣很大商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究住宅地產(chǎn)面臨的變革傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國家宏觀政策調(diào)控之苦傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變3、中國流通行業(yè)主力業(yè)態(tài)（1）便利店（conveniencestore）（2）超市（包括食品超市和綜合超市）（supermarket）（3）大型超市（h
5、ypermarket）（4）倉儲式會員店（warehouseclub）（5）百貨店（departmentstore）（6）專業(yè)店（specialitystore）（7）專賣店（exclusiveshop）（8）家居建材商店（homecenter）（9）購物中心（shoppingcenter/shoppingmall）(10)專業(yè)市場（specialitymauket)提升商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的首要環(huán)節(jié)一、選址工程的環(huán)節(jié)控制所謂[選址]，關(guān)鍵在于“選”因?yàn)檫x址是一項(xiàng)系統(tǒng)工程。選址不是在“找地”選址的核心理念：“引鳳筑巢”而不是“筑巢引鳳”終端為主，渠道制勝Loc
6、ation，Location，Location，——店址，店址，還是店址“一步差三市”商業(yè)物業(yè)的資本價(jià)值首先在于選址選址現(xiàn)實(shí)中必須解決的四個(gè)缺乏缺乏一：缺乏專業(yè)的、系統(tǒng)的選址策略；缺乏二：缺乏對商業(yè)和地產(chǎn)不同業(yè)態(tài)整合的經(jīng)驗(yàn)；缺乏三：缺乏理性的投資評估、熱衷于概念炒作和盲目追風(fēng)；缺乏四：缺乏對國情的正確認(rèn)知，夸大個(gè)別案例效應(yīng)；選址的基本原則1、適用性：根據(jù)公司發(fā)展戰(zhàn)略、規(guī)劃及業(yè)態(tài)特點(diǎn)選址2、便利性：針對目標(biāo)客戶群，以顧客為導(dǎo)向首先是為顧客選址，其次為自已選址，最后才是為自己未來所遇到的競爭選址。包括交通、可視性、進(jìn)出、購物、環(huán)境，都要方便顧客到達(dá)、確認(rèn)、
7、選購，一切以顧客為中心3、前瞻性：充分考慮和預(yù)測城市規(guī)劃、交通、人居環(huán)境的變化，奪取市場先機(jī)4、購買力5、成本與投資測算6、效率與速度7、標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，不急于求成選址禁忌（1）西曬（2）風(fēng)口（3）斜坡（4）快車道、單行道（5）門前障礙，如大樹、建筑物、構(gòu)筑物、立交橋、人行天橋（6）地基、路面有高差（7）門臉太窄（8）無門前廣場，頂街而建（9）人居環(huán)境復(fù)雜，區(qū)域臟、亂、差，治安混亂，幾不管商圈研究是核心商圈要素1）位置，是否商圈內(nèi)主要聚客點(diǎn)，人流是否會被競爭對手截流，是否有自然障礙（2）人口，人口數(shù)量、密度，人均收入，購買力（3）道路、交通（4）競爭店，
8、商圈飽和度（5）客流量（6）商圈內(nèi)規(guī)劃變化的可能性商圈的設(shè)定方法在實(shí)際動作中，超市主要可以通過
