xx地塊項目地塊策劃資料

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1、第一部分項目基礎(chǔ)市場調(diào)研一.項目基礎(chǔ)資源調(diào)研1-1、項目地塊狀況1、項目地塊地理位置雖然期陽區(qū)是長春市的市屮心所在，但項口地塊所處本區(qū)的邊緣位置，基本上沒有共享“市中心”的區(qū)位概念，和反，因為離現(xiàn)有市中心較遠，不能給長春市民以中心位置的印象；不過在另一方面，也受惠于朝陽區(qū)的市中心印象，市民仍然對地塊位置有一定程度的認同。2、項目地塊狀況總面積為42萬平方米，總建筑面積約60萬平方米,適合規(guī)劃大型社區(qū)。地塊內(nèi)資源貧乏，可用資源利用點幾近于零。從地塊地理位置看，地塊屬于城市的屮心區(qū)一朝陽區(qū)境內(nèi)，長春市對該區(qū)域有一定程度的認識。地塊緊臨長春市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，從長春市政府的經(jīng)濟

2、發(fā)展思路看，地塊的未來價值會有一定的提升。1-2.項目地塊周邊狀況1、自然資源項目地自然資源較為貧乏，它現(xiàn)在展示在人們面前的是一片荒地，南部有四車道的衛(wèi)星路，西部有在建的輕軌和一大片農(nóng)田，北部有止在建設(shè)的繁榮路，東部有車流量較大的前進西街，其它資源(列如樹木、河道等)基本缺乏。2、污染狀況(1)、長春市渣土處理廠位于地塊東部，輕度污染項口地空氣質(zhì)量。(2)、地塊的西部及西南部距離建設(shè)中的輕軌非常近，且三面環(huán)路，未來因交通而產(chǎn)生的噪音影響較為嚴重。(3)、電及輻射污染：本項目地中有一高壓電線位于兩棟樓的中間，且電纜距離地面只有10米左右。3、社會治安狀況長春市朝陽區(qū)政府距

3、離項冃地有10分鐘路程，馬路對面就是雙徳鄉(xiāng)政府，再加上長春市嚴打掃非行動的進一步深入，社會治安狀況較好。4、現(xiàn)有交通狀況項目地西部有102國道直通四平，東部的前進西街直通由區(qū)；其交通較為暢通，但是，從現(xiàn)狀來看，項冃地周邊的公交車站較少，且最近的公交車站也需10分鐘路程，總體來說，大眾型交通設(shè)丿施仍然較少，交通雖通暢但不便利。5、生態(tài)環(huán)境狀況地塊缺少樹木、河流等植物型資源，動物型資源更沒有，整個生態(tài)環(huán)境對居住環(huán)境的支持幾近于零；從另一方面來說，項目地塊的生態(tài)壞境也沒有特別惡劣的地方，等同于長春市整休的生態(tài)環(huán)境，灰塵多，間有沙塵暴等，因此，可以確定，在長春木市內(nèi)，項目地塊的

4、生態(tài)環(huán)境一般，項目在建造時，應(yīng)努力對生態(tài)環(huán)境進行改善。6、衛(wèi)生狀況項口地周邊的總體衛(wèi)生狀況較差，原因有以下四點：(1)、長春的空氣較為干燥，沙塵較多。(2)、項目地北部繁榮路的鄉(xiāng)村住宅檔次較低。(3)、周邊的道路車流量較多，容易揚起塵土。(4)、渣土處理廠位于項目地東部，衛(wèi)生狀況較差。因此，項口地塊來說，衛(wèi)生狀況將是一個較為嚴重的問題。7、總結(jié):從項目地塊的景觀來說,較差，項目沒有成為景觀住宅物業(yè)的先天條件，對項目企圖完成高檔住宅物業(yè)的目標構(gòu)成極人的威脅，因為，市場已經(jīng)形成高檔住宅物業(yè)必須有景觀支持的認識，由此，從這方面說，解決難題的唯一出路在于，必須大力做好項目人造景

5、觀及園林景觀的塑造。從污染狀況來說,項目地塊中存在噪音污染、空氣污染、電磁污染等三方面，特別是前兩類，可能會對本項目造成較大的影響。從社會治安狀況來看,情況良好,從交通狀況來看,交通雖通暢但不便利，主要原因是因為項目周邊的交通設(shè)施較少，II普遍距離較遠的緣故，I大I此，項目在上市時，應(yīng)該開辟業(yè)主專用車或與城市公交聯(lián)系，多設(shè)站點。從牛態(tài)環(huán)境狀況來看,沒有特別大支持但基木合乎木地狀況，但是，從項目企圖營造高檔住宅物業(yè)的目的來說，沒有支持，就己經(jīng)對項目的高檔化產(chǎn)生了影響，這就對項目未來環(huán)境的營造提出了更高的要求。從衛(wèi)生狀況來看,較差，直接影響項目的形象，也對業(yè)主未來高尚的生活

6、帶來了非常多的不便，必須大力整頓。1-3、地塊周邊生活配套設(shè)施1、居民習(xí)慣的日常購物場所由于項門地處于長春邊緣，所以周邊缺少較有規(guī)模和檔次的購物場所，此外據(jù)我司詳細調(diào)研，長春木身就缺少較自規(guī)模的大型購物場所，在山區(qū)的中心只有恒客隆、卓展、東方廣場、歐亞商都、亞細亞、國貿(mào)商廈等購物中心。項目地旁基本沒有較大的購物場所，沒有形成習(xí)慣購買的場所，而且就是提供一些日常所需物品的小型購物場所都少得可憐，并離項目地塊有較長的距離，一般都需在步行15分鐘以上。位于前進廣場的沃爾瑪超級市場什么時候開業(yè)仍是一個未知數(shù)。2、項目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)根據(jù)我司不完全統(tǒng)計，截止至200

7、0年年末，朝陽區(qū)居民家庭總戶數(shù)為182298戶，人口總數(shù)為666326人，是市轄區(qū)中人口最多的一個區(qū)域。但從項目地及高新科技開發(fā)區(qū)的角度岀發(fā)，項目區(qū)域?qū)儆诖蛘诎l(fā)展的區(qū)域，其區(qū)域人口較少，導(dǎo)致區(qū)域性客戶資源缺乏。3、周邊居民文體設(shè)施因為長春的空氣質(zhì)量不是很好，市民除購物或進行室內(nèi)活動外，在戶外活動的市民很少，再加上項口地處于城郊，所以周邊十分缺乏居民的文體設(shè)施。4、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)院是人民身體健康的保證，位于前進大街的白求恩醫(yī)科大學(xué)的教學(xué)醫(yī)院一—前衛(wèi)醫(yī)院以及湖光路上的吉林省腫瘤醫(yī)院，擁有強大的技術(shù)力量和醫(yī)療設(shè)施，為業(yè)主提供了強有力的保障。但離