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1、【浐河畔項目】整體定位提報謹呈：福德森置業(yè)2009浐河畔新視界區(qū)域認知地塊價值挖掘西安市區(qū)環(huán)線分布圖內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)(繞城高速公路)旅游生態(tài)度假區(qū)國防軍工區(qū)文教科研區(qū)高新技術區(qū)商貿(mào)旅游服務區(qū)高尚居住旅游生態(tài)區(qū)經(jīng)濟技術區(qū)漢城遺址保護區(qū)綜合新區(qū)城市中心擴大到二環(huán)，人口逐步向南，北，東三個方向遷移生態(tài)大盤富人集中區(qū)技術骨干大學城西咸一體化城市以兩軸線延伸和多核心發(fā)展浐灞區(qū)在西安的地位浐灞標簽——生態(tài)區(qū)西安市唯一有活水的區(qū)域本項目位置項目名稱建設年限循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園2007年—2012年絲綢之路系列項目2007年—2010生態(tài)醫(yī)療保健中心
2、2006年—2010年米家崖度假區(qū)項目2006年—2008年廣運潭生態(tài)景觀區(qū)項目2005-2010年活水生態(tài)運動公園2006年——2010年浐灞三角洲商務行政中心2006年——2010年歐亞經(jīng)濟論壇項目2005-2009浐灞生態(tài)區(qū)總體規(guī)劃圖重點項目規(guī)劃到2010年基本完成，屆時區(qū)域整體形象將得到大幅提升。2020年區(qū)域人口將達到40萬。區(qū)位特征描述M地鐵長樂東路站M地鐵浐河東路站繞城高速三環(huán)城內(nèi)M對內(nèi)交通對外交通項目位置地鐵站對內(nèi)交通:長樂路，咸寧路,韓森路延長線。對外交通:三環(huán)路和繞城高速。地鐵:浐河東路站和長樂東路站。項
3、目交通關系圖韓森路延長線離塵不離城的優(yōu)勢44542002-2008年西安住宅市場年度成交價格走勢分析2009年上半年西安住宅價格對比走勢圖數(shù)據(jù)來源：衡信柏迪研究顧問部受08年國內(nèi)市場整體低迷的影響，價格增長率明顯放慢，但西安住宅市場價格依然保持平穩(wěn)上升趨勢，達到4454元。09年上半年城東片區(qū)房價雖低于西安平均水平，但房價增長速度高于西安平均水平，說明客戶對于項目區(qū)域的認可度和關注度在逐步提升。區(qū)域認可度提升，房價逐節(jié)攀升區(qū)域房地產(chǎn)市場點評項目基本屬性A地塊指標占地面積：4.03萬平方米建筑面積：153354平方米建筑密度：
4、26.3%容積率：3.80浐河A地塊B地塊規(guī)劃路度假村西路濱河路北草北村沁水新城龍湖弗萊明戈恒大綠洲B地塊指標占地面積：7.6萬平方米建筑面積：370150平方米建筑密度：30.7%容積率：4.87項目旁邊的大盤主要有龍湖弗萊明戈和恒大綠洲。規(guī)模相對較小，容積率相對較高市調(diào)發(fā)現(xiàn)市場信息捕捉與理解發(fā)現(xiàn)一板塊內(nèi)項目價值差異拉開，高品質產(chǎn)品決勝市場；三大總價段產(chǎn)品涇渭分明，市場價值區(qū)隔明顯。兩房33-40萬三房47-60萬60萬以上高總價產(chǎn)品周邊樓盤產(chǎn)品總價段對比圖30萬35萬40萬45萬50萬55萬60萬70萬弗萊明戈5332含
5、裝修451241924009389238282009年周邊樓盤銷售價格對比圖5800左右弗萊明戈價格集中競爭周邊競品樓盤狀況住宅均價逐步拉開，層次分明發(fā)現(xiàn)二小戶型產(chǎn)品稀缺，但表現(xiàn)出一定潛力；產(chǎn)品鏈存在斷檔現(xiàn)象；項目產(chǎn)品同質化較為嚴重。405060708090100110120130140150160170恒大綠洲沁水新城水岸東方暖山康城棕櫚灣御錦城弗萊明戈大量兩房集中：85-95大量三房集中：120-130//140-150少量160以上大戶型小戶型產(chǎn)品稀缺周邊項目產(chǎn)品面積設置對比圖區(qū)域房地產(chǎn)市場點評發(fā)現(xiàn)三區(qū)域內(nèi)存在一定改善
6、型需求客戶，高品質項目得到認可；弗萊明戈項目的開發(fā)，將繼續(xù)提升板塊的高端價值與認可度。恒大綠洲期數(shù)一期建筑風格歐式皇家風格推案總戶數(shù)1014項目構成32棟11+1層的小高層梯戶比2梯3戶/4戶戶型結構平層、頂躍主力戶型三房121/126/14650%兩房80-9542%當前銷售價格均價5300（含裝修1600），前半年均價5000項目一期項目二期推案總套數(shù)已售套數(shù)整體銷售率月均去化套數(shù)101483883%84套數(shù)據(jù)說明：成交統(tǒng)計截止09.6。數(shù)據(jù)來源：衡信柏迪研究顧問部恒大綠洲銷售情況競爭樓盤分析-恒大綠洲盡管產(chǎn)品總價高于周
7、邊項目，月均銷售速度仍最好1234底層豪華入戶大堂1.5萬平方米豪華會所全精裝修物業(yè)5000平方米運動中心12341競爭樓盤分析-恒大綠洲豪華大氣的配套與水體實景展現(xiàn)出較好品質項目一期評價大規(guī)模生態(tài)社區(qū)，中庭景觀及配套設施大氣優(yōu)美；全精裝修產(chǎn)品，戶型設計整體較好；首期小高層產(chǎn)品品質高，性價比高；有企業(yè)品牌和實力做保證。樣板示范區(qū)質量不足，細節(jié)不到位1600元的裝修標準名過其實啟示不足優(yōu)勢競爭樓盤分析-恒大綠洲區(qū)域內(nèi)存在大量改善型客戶，有較強的購買力眼見為實的運動中心、會所、景觀實體等配套對客戶具有較強的吸引力項目品質好、性價
8、比高，是制勝的關鍵項目地址：東臨浐河，北接沁水新城，南鄰恒大綠洲總占地面積：818畝容積率：2.0總建筑面積：約110萬方弗萊明戈項目基本概況一期構成：11棟洋房（首推部分）主力戶型：平層127-150㎡43%躍層146-220㎡57%總價段：平層70-90萬；躍層100-120萬（周邊項
