淺談住房公積金及改革思路

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1、淺談住房公積金及改革思路一、住房公積金概述住房公積金貸款業(yè)務(wù)是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，人民生活水平不斷捉高，但是房?jī)r(jià)卻在一味攀升的情況卜?，應(yīng)運(yùn)而生的一項(xiàng)政策性、行業(yè)性很比較明顯的金融業(yè)務(wù)，存在著貸款基數(shù)大、期限長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)不易控制等諸多的缺點(diǎn)。隨著住房公積金貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展和壯大，防范與控制住其風(fēng)險(xiǎn)，是關(guān)乎我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)至關(guān)重要的任務(wù)。住房公積金冇兩大功能：住房保障和住房金融。住房公積金作為一種強(qiáng)制實(shí)行、定向使用的個(gè)人住房基金，通過(guò)個(gè)人繳存、單位資助和長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄的方式，不僅增強(qiáng)了職工解決住房的能力，降低了職工購(gòu)房還貸的壓力，同時(shí)也調(diào)整了職

2、工的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，確保了職工的住房消費(fèi)支出；有利于保障性住房資金的積累和周轉(zhuǎn),使政策性住房貸款有了可靠的資金來(lái)源，更有利于緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)住房消費(fèi)需求，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲，解決屮低收入家庭基本住房問(wèn)題。二、住房公積金的使用(-)提取住房公積金職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額：1、購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的；2、離休、退休的；3、完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的；4、出境定居的；5、償述購(gòu)房貸款木息的；6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的。(-)使用住房公積金貸款住房金融是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不可缺

3、失的重要組成部分，按照住房金融是否根據(jù)政府特殊的政策舉辦，是否可以享受政府優(yōu)惠政策，可以將住房金融劃分為政策性住房金融和商業(yè)住房金融，我國(guó)的政策性住房金融主要是建立住房公積金制度，而住房公積金貸款乂是政策性住房金融的最直接體現(xiàn)。1、個(gè)人住房公積金貸款個(gè)人住房公積金貸款是住房公積金管理中心用住房公積金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻修、大修口住住房、集資合作建房的住房公積金存款人發(fā)放的優(yōu)惠貸款。2、個(gè)人住房公積金組合貸款是指當(dāng)住房公積金貸款額度不足以支付購(gòu)房款時(shí)，借款人在中請(qǐng)住房公積金貸款同時(shí)又向受托銀行商業(yè)性個(gè)人住房貸款，兩部分貸款一起

4、構(gòu)成組合貸款。組合貸款中住房公積金貸款由管理中心審批，商業(yè)性貸款由受托銀行審批。房地產(chǎn)開發(fā)商與管理中心和受托銀行簽訂《商品房按揭貸款合作協(xié)議》，曲房地產(chǎn)開發(fā)商為借款人提供階段性保證擔(dān)保，并按貸款總額一定比率繳存保證金，待產(chǎn)權(quán)證辦妥完成抵押登記后，結(jié)束保證擔(dān)保責(zé)任，轉(zhuǎn)為所購(gòu)住房抵押擔(dān)保。借款人向管理屮心捉出貸款申請(qǐng)，獲得批準(zhǔn)后由受托銀行與借款人簽訂借款合同，辦理用款手續(xù)。3、個(gè)人住房公積金置換組合貸款個(gè)人住房公積金置換組合貸款，是先由銀行用銀行資金對(duì)借款人（繳存住房公積金的職工）發(fā)放商業(yè)性住房貸款后，再由受托銀行代理借款人向管理中心申請(qǐng)

5、公積金貸款。借款人的公積金貸款額度控制在其公積金基本貸款額度內(nèi)且不超過(guò)商業(yè)住房貸款金額的70%,其公積金基木貸款期限比商業(yè)住房貸款期限短一年以上。三、住房公積金在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中所采取的措施（一）擴(kuò)大住房公積金覆蓋率和保障范圍，住房公積金政策向中低收入者傾斜，使廣大繳存職工都能享受到優(yōu)惠政策建設(shè)部、財(cái)政部、和中國(guó)人民銀行于2005年頒布的《關(guān)于住房公積金管理若干?具體問(wèn)題的指導(dǎo)意見》已將繳存主題擴(kuò)大到包括城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員、城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶和自由職業(yè)人員。因此，各地住房公積金管理屮心應(yīng)加大歸集力度，把住房公積金的政策性住房融資功

6、能向中低收入職工家庭傾斜，要兼顧公平，讓更多的人享受到住房公積金優(yōu)惠政策，推動(dòng)社會(huì)和諧發(fā)展。（二）嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策，充分發(fā)揮調(diào)控作用科學(xué)制定并嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金貸款政策，要根據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況適吋進(jìn)行調(diào)整，盡可能地發(fā)揮住房金融在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的杠桿作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，應(yīng)采取緊縮的貸款政策，要提高貸款門檻，降低貸款最高額度，縮短貸款期限，提高貸款基準(zhǔn)利率,減少貸款次數(shù)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)冷時(shí)，要采取適度寬松的貸款政策，采取有效措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，要降

7、低貸款門檻，捉高貸款最高額度，延長(zhǎng)貸款期限，降低貸款基準(zhǔn)利率，增加貸款次數(shù)。雖然貸款政策相對(duì)寬松，但一定耍規(guī)范住房公積金貸款用途，防止騙貸、套貸行為的發(fā)生。住房公積金作用的發(fā)揮應(yīng)積極與相關(guān)稅收、信貸等政策協(xié)調(diào)配合，使住房公積金貸款趨于規(guī)范化、制度化和法制化，提高住房公積金調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的敏感度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)保持健康冇序的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。（三）加大住房公積金保障性住房建設(shè)力度，提高資金利用率按照《住房公積金管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定，住房公積金增值收益按照規(guī)定提取過(guò)風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用以后，剩余部分將全額上繳同級(jí)財(cái)政，用于保障性住房建設(shè)。同

8、時(shí)，為提高住房公積金使用效率，并拓寬保障性住房建設(shè)資金來(lái)源，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、發(fā)改委、人民銀行、監(jiān)察部、審計(jì)署、銀監(jiān)會(huì)七部門于2009年10月聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見