華南Mall市場(chǎng)定位咨詢(xún)報(bào)告

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1、華南Mall商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位咨詢(xún)報(bào)告(初稿)東莞市三元盈暉投資發(fā)展有限公司2007年7月20日市場(chǎng)定位咨詢(xún)報(bào)告目錄注：整體報(bào)告包括《市場(chǎng)研究報(bào)告》、《市場(chǎng)定位報(bào)告》和《商業(yè)規(guī)劃報(bào)告》三部分定位咨詢(xún)報(bào)告目錄1.0研究思路及目標(biāo)2.0整體定位3.0業(yè)態(tài)適宜性分析4.0業(yè)態(tài)發(fā)展適宜性分析5.0商圈分析6.0目標(biāo)消費(fèi)群定位1.0研究思路及目標(biāo)華南MALL項(xiàng)目定位研究思路項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估及競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境評(píng)估業(yè)態(tài)過(guò)濾項(xiàng)目定位業(yè)態(tài)組合/商戶(hù)組合/商戶(hù)布局/動(dòng)線規(guī)劃/租金水平/招商推廣經(jīng)營(yíng)策略(I)(II)(III)結(jié)合商家訪談，理解商家發(fā)展方向、經(jīng)營(yíng)理念、拓店策略、實(shí)際需求及進(jìn)駐意愿研究市場(chǎng),明確市場(chǎng)需求特征/容

2、量/消費(fèi)趨勢(shì)主題定位/形象定位財(cái)務(wù)分析爭(zhēng)取最大的市場(chǎng)分額?本案開(kāi)發(fā)規(guī)模+珠三角地區(qū)的中心位置?輻射東莞地區(qū)和珠三角地區(qū)。差異化?體現(xiàn)本案的特色和獨(dú)特性，與其它潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成明顯的差異。市場(chǎng)空白?本案周邊地區(qū)缺乏高質(zhì)素商業(yè)、娛樂(lè)及休閑設(shè)施周邊?需求強(qiáng)烈?最大程度地滲透市場(chǎng)。項(xiàng)目收益最大化?通過(guò)合理的資源整合達(dá)到項(xiàng)目整體收益最大化。旅游目的地?本案周邊居民人口數(shù)量較少?合理的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃?成為區(qū)內(nèi)主要旅游活動(dòng)中心。持續(xù)發(fā)展?本案規(guī)模?發(fā)展的持續(xù)性至關(guān)重要。延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間?營(yíng)造多元化和切合市場(chǎng)實(shí)際需求的商業(yè)休閑娛樂(lè)項(xiàng)目和服務(wù)?延長(zhǎng)顧客停留時(shí)間鼓勵(lì)重復(fù)消費(fèi)?創(chuàng)造特色＋優(yōu)質(zhì)服務(wù)?提高重復(fù)消費(fèi)比例。

3、項(xiàng)目發(fā)展建議項(xiàng)目定位規(guī)劃目標(biāo)2.0項(xiàng)目整體定位定位咨詢(xún)報(bào)告整體定位功能、業(yè)態(tài)指向及目標(biāo)餐飲運(yùn)動(dòng)健身超市美容美發(fā)百貨店/專(zhuān)賣(mài)店休閑娛樂(lè)健康養(yǎng)生培訓(xùn)/體驗(yàn)/探索展覽/展示論壇水療(SPA)功能教育(EDUCATION)優(yōu)質(zhì)生活(LIFE)健康(HEALTH）訴求差異化項(xiàng)目規(guī)模整體規(guī)劃有機(jī)整合多元互補(bǔ)相互促進(jìn)與別不同可持續(xù)發(fā)展富有競(jìng)爭(zhēng)力崇尚健康(HEALTH)、教育(EDUCATION)和生活(LIFE),集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的大型綜合主題式休閑小鎮(zhèn)-CanalVillage(運(yùn)河小鎮(zhèn))項(xiàng)目定位教育(EDUCATION)生活(LIFE)健康(HEALTH)遠(yuǎn)離都市煩囂，返璞歸真，追求平衡及自然

4、的身心狀態(tài)及體驗(yàn)。通過(guò)體驗(yàn)、經(jīng)歷、探索促進(jìn)自我能力、知識(shí)及價(jià)值的拓展及提升。演繹優(yōu)質(zhì)生活，追求歡樂(lè)人生主題詮釋項(xiàng)目主題整體定位項(xiàng)目定位及主題本項(xiàng)目現(xiàn)有本地競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目未來(lái)外地競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱(chēng)華南MALL地王廣場(chǎng)第一國(guó)際世博廣場(chǎng)廣州漢溪商業(yè)項(xiàng)目555集團(tuán)深圳新天地項(xiàng)目外立面N/AN/A位置萬(wàn)江區(qū)萬(wàn)江大道東縱大道與羅沙路匯處鴻福路與東莞大道交匯處東莞大道與東城中路交匯處廣州市番禺區(qū)漢溪大道深圳市龍崗區(qū)南聯(lián)村商業(yè)規(guī)模（m2）31萬(wàn)10萬(wàn)12萬(wàn)20萬(wàn)12.5萬(wàn)38萬(wàn)開(kāi)業(yè)時(shí)間2005年5月2005年9月2005年8月2005年7月2010年2011年定位集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體綜合主題式休閑小鎮(zhèn)傳統(tǒng)綜合購(gòu)

5、物中心中高檔綜合購(gòu)物中心中檔綜合購(gòu)物中心綜合性商業(yè)項(xiàng)目集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游與一體的綜合型購(gòu)物中心消費(fèi)層級(jí)培養(yǎng)期：中檔成熟期：中高檔中檔中高檔中檔中檔中高檔整體定位項(xiàng)目定位與主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比較本項(xiàng)目定位與現(xiàn)有本地主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目差異化鮮明?具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和聚客能力本項(xiàng)目定位與未來(lái)深圳新天地項(xiàng)目同質(zhì)性較高?將形成正面的競(jìng)爭(zhēng)整體定位形象定位企業(yè)形象戰(zhàn)略規(guī)劃的構(gòu)成企業(yè)形象戰(zhàn)略包括視覺(jué)識(shí)別（VI）、行為識(shí)別（BI）、理念識(shí)別（MI）三個(gè)主要部分；項(xiàng)目形象規(guī)劃通過(guò)理念識(shí)別（MI）對(duì)企業(yè)靈魂進(jìn)行塑造企業(yè)理念：建立快樂(lè)的商業(yè)地產(chǎn)將企業(yè)理念轉(zhuǎn)化為企業(yè)行為的物化過(guò)程（BI）行為識(shí)別：通過(guò)讓發(fā)展商快樂(lè)、管理公司快

6、樂(lè)、經(jīng)營(yíng)商戶(hù)快樂(lè)，最終的目的是為了讓消費(fèi)者快樂(lè)，達(dá)到快樂(lè)消費(fèi)的目的；將企業(yè)標(biāo)識(shí)化、視覺(jué)化的傳播過(guò)程（VI）在項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)包裝、經(jīng)營(yíng)管理、宣傳推廣時(shí)注入各種快樂(lè)的理念，讓消費(fèi)者在華南MALL度假“歡樂(lè)時(shí)光”（HappyHours）；硬指標(biāo)：在本項(xiàng)目?jī)?nèi)增加令人愉快的元素根據(jù)各組團(tuán)的業(yè)態(tài)主題，將其內(nèi)部作適當(dāng)?shù)娜邕\(yùn)動(dòng)、服飾、餐飲裝飾，強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊可以使消費(fèi)者直接感受到該區(qū)域的經(jīng)營(yíng)主題；對(duì)部分公共通道加以美化，如海洋世界、水族館、太空之旅等，塑造令人愉快的環(huán)境；公共標(biāo)識(shí)、指引人性化，注進(jìn)快樂(lè)元素；軟指標(biāo)通過(guò)直接面臨消費(fèi)者的經(jīng)營(yíng)商家、物業(yè)管理人員高素質(zhì)的微笑服務(wù)，創(chuàng)造快樂(lè)的氛圍；華南旅游目的地項(xiàng)目調(diào)整期

7、整體定位項(xiàng)目形象定位第一階段項(xiàng)目培育期項(xiàng)目成熟期華南休閑娛樂(lè)中心(2007-2008年中)(2008年中-2010年)(2010-2012年)首席購(gòu)物休閑度假中心第二階段第三階段形象定位淡化傳統(tǒng)購(gòu)物型中心的形象；樹(shù)立旅游和歡樂(lè)的全新形象；充分吸引外地游客的注意；促進(jìn)客流量。強(qiáng)化休閑娛樂(lè)的元素；提升本地顧客和外地游客的重復(fù)消費(fèi)比例和頻率；維持較高的客流量。項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)趨于成熟，強(qiáng)化購(gòu)物功能和形象；提升項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次和