小議房地產(chǎn)金融風(fēng)險管控借鑒思考

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1、小議房地產(chǎn)金融風(fēng)險管控借鑒思考摘要：房地產(chǎn)金融風(fēng)險是銀行等金融機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務(wù)活動中，由于各種事先無法預(yù)料因素的影響，使金融機(jī)構(gòu)的實際收益與預(yù)期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。中國房地產(chǎn)金融的發(fā)展時間較短，還處于逐步完善和發(fā)展的過程之中，風(fēng)險防范措施還很不完善。本文旨在通過借鑒和分析美國等國家轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施，為中國房地產(chǎn)金融的風(fēng)險防范提供思路。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融風(fēng)險經(jīng)驗借鑒一、發(fā)達(dá)國家防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的主要做法1.美國健全的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保和保險機(jī)制。政府擔(dān)保制度是各國分散風(fēng)險的普遍做法，其中以美國的政

2、府擔(dān)保制度最為完善和具有代表性。20世紀(jì)30年代大蕭條后，美國成立房主貸款公司，為抵押貸款提供資金，債務(wù)由聯(lián)邦政府擔(dān)保,并可在公開市場上出售。1934年成立的聯(lián)邦住宅管理局，成功地降低了抵押貸款銀行的風(fēng)險，改善了住宅標(biāo)準(zhǔn)和條件，幫助HoLc建立了全國性的抵押市場。二戰(zhàn)后建立了退伍軍人管理局，實施對抵押商的貸款保證，為退伍軍人爭取更優(yōu)惠的抵押貸款條件。此外，美國政府還成立了專門的機(jī)構(gòu)即聯(lián)邦儲蓄與貸款保險公司，為發(fā)放住宅抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，大大降低了這些金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。完善的二級抵押市場機(jī)制。為了轉(zhuǎn)移和分散房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，美國建立了完善的二級抵押市場，使一

3、級市場的金融機(jī)構(gòu)對其創(chuàng)造的抵押貸款可以轉(zhuǎn)售給其他投資者，也可以以抵押貸款為擔(dān)保發(fā)放抵押貸款證券。為了促進(jìn)住房抵押貸款證券化的實施，美國政府出資成立了三家國有企業(yè)作為住房抵押貸款一級市場的買賣造市商，即聯(lián)邦全國抵押協(xié)會、政府全國抵押協(xié)會和聯(lián)邦住宅貸款抵押公司等三家金融機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)可以把住房抵押貸款賣給這三家造市商，也可以從這三家造市商手中買入住房抵押貸款，從而降低房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的流動性風(fēng)險。在美國的二級抵押市場，房地產(chǎn)抵押貸款證券化起主導(dǎo)作用，它們既可以較多地發(fā)掘出全社會的資產(chǎn)潛力，為房地產(chǎn)市場提供了具有競爭性和選擇性的資金，又通過產(chǎn)權(quán)重組，分散和轉(zhuǎn)移了房地

4、產(chǎn)貸款風(fēng)險。美國的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)資金多種多樣。資金包括商業(yè)銀行、人壽保險公司、養(yǎng)老基金以及其他金融中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)抵押貸款基金、房地產(chǎn)債券、捐贈基金。眾多的金融機(jī)構(gòu)紛紛參與房地產(chǎn)，構(gòu)成了房地產(chǎn)融資的多元化基石。2.英國房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)專業(yè)化，避免了分散經(jīng)營風(fēng)險。英國金融體制最大的特點之一就是各金融機(jī)構(gòu)之間有明確的分工，或者說是一種專業(yè)化體制。如商業(yè)銀行主要從事工商企業(yè)的短期融資業(yè)務(wù)，商人銀行專門從事貿(mào)易票據(jù)的承兌業(yè)務(wù)，不僅各金融機(jī)構(gòu)的資金用途受到嚴(yán)格限制，而且資金也受到嚴(yán)格限制，并且不同的金融機(jī)構(gòu)遵守不同的專門法規(guī)。住房協(xié)會是英國專門

5、從事住房金融業(yè)務(wù)的專業(yè)化金融機(jī)構(gòu)，200多年來，它一直是英國最大的住房金融機(jī)構(gòu)。按照英國政府法律的規(guī)定，住房協(xié)會只能專門從事住房抵押貸款業(yè)務(wù)，它的資產(chǎn)規(guī)模在1988年時達(dá)1900多億英鎊，占全英存款金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)總額的19%,其中抵押貸款達(dá)1530多億英鎊，占全英住房抵押貸款總額的70%o政府對房地產(chǎn)金融采取積極支持的政策。由于住房協(xié)會以吸收居民小額儲蓄為主，而貸款對象又是分散的居民個人，因而交易成本、管理成本等都較高，從而在競爭中就處于不利地位，存在一定的市場風(fēng)險，因而英國政府遂采取一些優(yōu)惠政策予以支持，使之能夠同其它金融機(jī)構(gòu)展開公平競爭，并能求得不斷發(fā)展，以保證

6、住房協(xié)會發(fā)放貸款能有充足的資金，規(guī)避資金短缺風(fēng)險。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)積極進(jìn)行住房金融創(chuàng)新。英國住房金融領(lǐng)域的創(chuàng)新十分突出，尤其是20世紀(jì)70、80年代以來創(chuàng)新就更為迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技術(shù)的創(chuàng)新上。住房協(xié)會提供的存款種類相當(dāng)多，從傳統(tǒng)上只開設(shè)股金戶頭，到開設(shè)存款戶頭；從只開設(shè)普通股金戶頭到開設(shè)特別股金戶頭；從開設(shè)無提取便利的股金戶頭到開設(shè)有提取便利的股金戶頭；從開設(shè)普通儲蓄戶頭，到開設(shè)特別儲蓄戶頭，總之通過提供種類眾多的存款“品種”來滿足不同居民的需要。二、對中國防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的借鑒意義1.政府深層參與并積極支持美國等國家的發(fā)展經(jīng)驗表明：個人

7、住房抵押貸款的發(fā)展是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及社會的各個方面，非常需要政府介入、參與協(xié)調(diào)各項基礎(chǔ)性事務(wù)，如建立住房抵押貸款保險體系和住房抵押證券擔(dān)保體系等，政府的深層參與、扶持是使住房金融機(jī)構(gòu)能夠按照市場化原則正常經(jīng)營推進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的一個必不可少的環(huán)節(jié)。而中國政府在這些方面發(fā)揮的作用還不夠，使得房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)市場運行尚未進(jìn)入規(guī)范化的軌道，其發(fā)展?jié)摿头婪讹L(fēng)險能力都受到很大影響。