朱家角營銷提案

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1、中信泰富朱家角項目營銷執(zhí)行計劃體驗都市水鄉(xiāng)感受新鎮(zhèn)生活提案結(jié)構(gòu)項目理解營銷目標(biāo)定價策略推案策略銷售計劃推廣計劃推廣策略項目理解倫敦、紐約、巴黎、阿姆斯特丹……世界上著名的國際大都會，都擁有一個40公里半徑的中產(chǎn)居住走廊大城邊上的魅力小鎮(zhèn)，成為城市居住生活文明的寫照作為未來遠東國際大都會的上海當(dāng)然也不能例外朱家角新鎮(zhèn)，作為國際大城市小鎮(zhèn)生活的典范以其獨具魅力的姿態(tài)，悄然啟動中朱家角新鎮(zhèn)中信泰富上海開發(fā)版圖CITICPACIFIC’sTerritory老西門新苑華山公寓上海船廠項目四川路項目中信泰富廣場朱家角新鎮(zhèn)——中信泰富200

2、7年度重要作品青浦出現(xiàn)唯一一個真正意義上的國際性品牌開發(fā)商中信泰富“城市刷新，規(guī)模開發(fā)”的又一次嘗試，引人關(guān)注中信泰富在滬戰(zhàn)略推進的關(guān)鍵一躍，以再造新江南為基礎(chǔ)，打造國際居住生活新市鎮(zhèn)新鎮(zhèn)綜合體的建成，將全面提升區(qū)域生活品質(zhì)，進一步豐富完善區(qū)域住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)新鎮(zhèn)的成功開發(fā)將為中信泰富在長三角區(qū)域的進一步發(fā)展奠定品牌和項目經(jīng)驗基礎(chǔ)中信泰富’在青浦CITICPACIFICinQingpudistrict朱家角位居上海西側(cè)，緊鄰江蘇省蘇州市，未來將發(fā)展成為上海西部重要城鎮(zhèn)距市中心45鐘車程、古北30分鐘車程、虹橋機場25分鐘車程、徐涇

3、15分鐘車程、青浦城區(qū)8分鐘車程A9高速直達，遠期規(guī)劃軌道交通區(qū)域形象上海西翼都市水鄉(xiāng)新市鎮(zhèn)NewmetropolisinWestern——區(qū)位認識————站在城市化的角度，審視朱家角新鎮(zhèn)和本項目——本案臨湖，自然資源得天獨厚與古鎮(zhèn)風(fēng)貌隔湖對望，交相輝映周邊擁有系統(tǒng)化的商業(yè)、酒店、休閑旅游度假區(qū)規(guī)劃總體量60萬平方米，為新鎮(zhèn)區(qū)域內(nèi)最大的居住生活型新鎮(zhèn)綜合體由中信泰富開發(fā)，其品牌價值和品牌效應(yīng)對于區(qū)域土地價值的提升帶來積極推動本案內(nèi)五星級酒店和商業(yè)配套系統(tǒng)將全面提升湖畔區(qū)域的綜合生活品質(zhì)，形成對周邊區(qū)域中高端消費的輻射力和牽引力

4、。年齡35-55歲，有家庭，懂得享受品味生活，偏愛江南水鄉(xiāng)的人文風(fēng)貌，向往健康自然的新鎮(zhèn)體驗青浦老城和周遍區(qū)域中，追求區(qū)域內(nèi)高端的國際化、高標(biāo)準(zhǔn)生活的私營業(yè)主和高級公務(wù)員虹橋樞紐和徐涇商務(wù)區(qū)輻射板塊內(nèi)的企業(yè)中高層員工上海西區(qū)高端白領(lǐng)、私企業(yè)主上海市區(qū)“三代兩房”家庭的置換型客戶（“新老交替”+“以房養(yǎng)老”+“以房養(yǎng)房”）已經(jīng)購買或租賃過中信泰富已開發(fā)住宅物業(yè)的消費者——客戶定位描述——地段位置產(chǎn)品品質(zhì)生活配套交通配套社區(qū)氛圍目標(biāo)客戶關(guān)注點都市水鄉(xiāng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品新鎮(zhèn)區(qū)域高速連接會所商業(yè)純粹社區(qū)強調(diào)區(qū)域優(yōu)勢資源突出區(qū)域規(guī)劃前景交通配套有

5、待加強品質(zhì)設(shè)計+品牌營造依托市政大配套強化自身配套優(yōu)勢同質(zhì)化階層營造氛圍——客戶組合及來源——本案青浦老城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)虹橋西上海上海市區(qū)區(qū)域市場上海市場關(guān)注點總價、規(guī)劃特色、社區(qū)品質(zhì)、區(qū)位、配套、環(huán)境徐涇關(guān)注點交通、配套、總價品牌、社區(qū)品質(zhì)、環(huán)境湖與人居相交匯，與自然共生的居住空間，塑造生態(tài)最完美的居住表情豐富生活內(nèi)涵的整體空間搭配加上大品牌規(guī)模運做形成了一個國際新市鎮(zhèn)（NEWTOWN）的天際線人居大淀湖完美的平衡最適合采用體驗式營銷來彰顯產(chǎn)品魅力新鎮(zhèn)綜合體舒適生活戶型突破復(fù)合空間環(huán)境優(yōu)越生態(tài)居住品牌含金量高超高性價比——項目特

6、色——2007年度總體營銷目標(biāo)炒熱板塊，樹立朱家角項目的整體形象，建立項目品牌基礎(chǔ)借助易居資源，積極展開多渠道營銷，確保首攻勝利開盤紅完成07年度1.5億元銷售額和0.8億元資金回籠的總目標(biāo)通過成功的開盤應(yīng)銷，預(yù)留產(chǎn)品及客戶通道，為二期產(chǎn)品的精確定位和順利銷售打下基礎(chǔ)持續(xù)擴大中信泰富的地產(chǎn)品牌號召力，不斷豐富和完善其品牌形象本案所屬區(qū)域作為旅游點被廣為接受，但作為居住生活點尚需要引導(dǎo)受開發(fā)進度制約項目自身的生活配套和商業(yè)配套規(guī)劃無法完全落實銷售說辭中目前尚有多項內(nèi)容,需要時間來逐步加以完善過早開盤會遭遇無現(xiàn)場樣板段、樣板房和接

7、待中心的尷尬情況準(zhǔn)備較為系統(tǒng)完善的銷售道具和資料需要一定的準(zhǔn)備時間中信泰富的低調(diào)形象,使之在地產(chǎn)品牌的推廣和包裝上受到制肘易居希望通過自身的資源平臺，借助易居研究院整合各種資源炒熱板塊，通過易居臣信聯(lián)動二三級市場，展開積極的銷售執(zhí)行和企劃傳播，通過營銷手段的應(yīng)用盡量規(guī)避上述問題，在開發(fā)商的大力配合支持下，共同推動項目成功營銷?！?dāng)前營銷面臨的困難——2007年度銷售執(zhí)行計劃2007年度銷售執(zhí)行計劃定價原則推案策略執(zhí)行計劃D16地塊定價原則競品對比定價定價系數(shù)修正D16均價建議康橋水鄉(xiāng)、格林郡競爭參考招商·依云郡案例參考——D

8、16均價的定價思路————競品對比定價——通過康橋水鄉(xiāng)、金地格林郡的產(chǎn)品價格，推導(dǎo)本項目產(chǎn)品價格，產(chǎn)品對應(yīng)關(guān)系如下表：樓盤康橋水鄉(xiāng)金地格林郡本案可參照值區(qū)域接受價格疊下6200提供車位復(fù)式（4復(fù)5）上限6700，提供車庫疊下有車庫6200-6700聯(lián)排7200提供車庫——聯(lián)排