中國房價中短期趨勢分析

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1、中國房價中短期趨勢分析摘要：房地產(chǎn)行業(yè)近十年來發(fā)展迅速，尤其是2007年以來房價迅速攀升。文章利用對不同城市的中小型房企和中層消費者的實地調(diào)查論證以及對比邏輯論證，從供求因索和其他因索兩個方面分析了造成高房價的多重原因。另外，具體闡述了由于現(xiàn)階段市場供求關(guān)系平衡和中國宏觀經(jīng)濟政策調(diào)控的雙層重壓之下，再加上社會消費意識形態(tài)正被正確、健康的觀念引導(dǎo)，房價的回落已成必然。最后，文章綜合前文得出結(jié)論：房價趨勢大幅跌落，短期內(nèi)或有小幅波動；房地產(chǎn)未來發(fā)展周期性較強，房價觸底是另一個周期的開始。關(guān)鍵詞：房價；趨勢分析；因

2、素分析一、中國房地產(chǎn)價格發(fā)展趨勢歷史回顧近十年來，中國房地產(chǎn)價格一路走高。本文對1998-2011年北京、上海、武漢三地的年商品房住宅成交均價進行分析，得出13年間房價上漲的三個階段：第一階段，1998-2002年房價基本處于平穩(wěn)上升階段，4年平均漲幅未超過3%0第二階段，隨著2000年新一輪的大規(guī)模房地產(chǎn)投資熱潮的掀起，到2004年，全國房地產(chǎn)投資總額14480.75億元，占社會總投資58620.28億元的247%,各地房價隨ZJL漲迅速，2007年較Z2003年上海、北京、武漢三地房價漲幅均超過80%。第

3、三階段，到了2008年，全球金融危機到來，在多重原因的影響下，房價進入一個高速上漲的時期,上海、北京兩地2008年同2007年相比增長75%,而2010年較之2007年上漲則均超過180%,與2000年房價水平相比增幅高達6倍。與此同時，武漢等全國大多數(shù)城市13年間漲幅均在4倍左右。二、影響房地產(chǎn)住宅價格因素分析住宅是一種商品，決定其價格的基本因素是供求關(guān)系。(-)需求因素住房的需求價格是指在特定時間內(nèi)對一定數(shù)量的住房所愿意支付的最高價格。城市的全部家庭對住房的需求體現(xiàn)在兩個方面：一是獲得或提高住房水平的愿累

4、；二是實現(xiàn)該愿望的支付能力，兩者綜合起來就構(gòu)成了住房的有效需求。本文選取了北京市1998-2010年城鎮(zhèn)人均住房使用面積面積增長率和人均可支配收入增長比率，如表1所示。由表1數(shù)據(jù)可知，在2000年、2007年、2008年前后，北京城鎮(zhèn)人均住宅使用面積增長率波動冇較大起伏。在2001-2006年間該數(shù)據(jù)一直處于平穩(wěn)增長態(tài)勢，而人均可支配收入在這六年間也快速增長，因而形成了有效需求，這種需求態(tài)勢在2007年、2008年達到頂峰并在Z后大幅下降,而這兩年正是房地產(chǎn)價格增速最快的兩年。(二)供給因素住房的供給價格是指

5、在特泄的時間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)商在住房開發(fā)成木價格影響下對一定數(shù)量的住房出售所能承受的最低價格。住房開發(fā)成本當(dāng)中包括?了土地成本、建筑原材料成本、財務(wù)管理成本以及在住房建造過程當(dāng)中的地方各級政府的攤派費用、拆遷安置費用和各種損耗成本。而住房開發(fā)成本和房地產(chǎn)開發(fā)商投資回報比率結(jié)合起來就形成了住房供給價格。本文仍以北京市為例，利用該市2000-2010年居住用土地交易價格指數(shù)和建筑原材料價格指數(shù)兩項主要指標制成表2（兩項指數(shù)均以上年為100）o由表2分析得出，構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本最重要的兩項成本——土地價格和建筑原材料

6、價格在2001-2006年間或有小幅波動但整體處于上升趨勢。而在2007年、2008年，上升幅度創(chuàng)14年來歷史最高，隨后大幅下降。即使是在其他成本費用不變的情況下，2007年、2008年的房地產(chǎn)開發(fā)成本也會大幅上漲。再加上50%-100%的高額投資冋報率，住房供給價格必然連年走高。影響房價的其他因素有政府和銀行政策因素、經(jīng)濟因素、人口因素、城市化因素。近幾年，我國CPI指數(shù)長期處于5%以上，遠遠高于3%的國際標準，長期的通貨膨脹導(dǎo)致了物價（特別是建材原材料價格）的上漲，造成了住宅供給價格也隨之上漲。隨著經(jīng)濟形

7、勢的不斷改變，國家宏觀經(jīng)濟政策和銀行貨幣政策也在不斷搖擺，不斷影響著房價的上漲速度。城市化的快速推進、地方經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在要求以及人口的城市化流動都拉動了房地產(chǎn)市場的剛性需求，進而推動房地產(chǎn)價格的上漲。三、房價的未來趨勢分析筆者于2011年10月對某一線城市和河南某三線城市的數(shù)家房企和100位適齡購房者（其中50為有購房能力者）分別進行了調(diào)查。對房企的調(diào)查內(nèi)容為是否認為房價市場需求還會加大和對未來房價的預(yù)期。對適齡購房者的調(diào)查內(nèi)容分為兩項：一項是對近期房價下跌的觀點調(diào)查，另一項是針對有購房能力者是否在近期會考慮

8、買房進行調(diào)査。調(diào)查分析結(jié)果顯示:房企：調(diào)查范I韋I內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)除了1家大型房企的態(tài)度模糊之外,其他數(shù)家屮小型房企紛紛表示近期房屋成交量連連下滑，市場需求減少，近期需求加人的跡象不明顯。而以供給方的如度來說，對未來5年內(nèi)的房價都不看好。適齡購房者：第一項調(diào)查中，17%的人認為房價并未觸底還會下跌，23%的人者表示認為房價還會反彈，60%的人表示暫時觀望。而根據(jù)第二項調(diào)查結(jié)果顯示，在觀望的人當(dāng)中2/3