旅游綜合體開發(fā)模式研究

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1、旅游綜合體開發(fā)模式研究何為“旅游綜合體”？12月9日，旅游綜合改革試點(diǎn)城市工作座談會在京召開，確定成都、張家界、秦皇島、舟山四個(gè)城市為首批旅游綜合改革試點(diǎn)。這標(biāo)志著我國旅游業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。國家旅游局局長邵琪偉提出了旅游綜合改革的工作思路和重要原則，明確將從“與一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展上、在推動(dòng)旅游業(yè)建成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)上、在體制機(jī)制改革創(chuàng)新上、在建設(shè)生態(tài)文明和實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)可持續(xù)發(fā)展上、在落實(shí)41號文件（《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》）精神上等五個(gè)領(lǐng)域先行先試。這是中國旅游發(fā)展又一倫嶄新的機(jī)遇！那么，要有序推進(jìn)旅游綜合改革創(chuàng)新，必須有一個(gè)合適的載體和抓手

2、，我們認(rèn)為，作為未來旅游開發(fā)的主流創(chuàng)新模式，“旅游綜合體”無疑將成為旅游綜合改革創(chuàng)新的核心抓手！作為中國旅游運(yùn)營與休閑地產(chǎn)殲發(fā)的腦庫，綠維創(chuàng)景近幾年來所接觸的絕大多數(shù)課題,幾乎都是各類旅游綜合體項(xiàng)目，這也從側(cè)面反應(yīng)了“旅游綜合體”實(shí)際上己經(jīng)成為各地探索旅游改革創(chuàng)新（特別是旅游開發(fā)方面）的聚焦點(diǎn)所在，以杭州、黃山為代表的旅游城市，以華僑城、港中旅、海昌為代表的大型旅游企業(yè)，以萬達(dá)、雨潤、恒大為代表的地產(chǎn)集團(tuán)，都把旅游綜合體作為未來旅游休閑產(chǎn)業(yè)升級或土地綜合廿發(fā)創(chuàng)新的戰(zhàn)略抓手，F(xiàn)I前己經(jīng)形成了多個(gè)成功典型，且釋放出來的巨大效應(yīng)止在顯現(xiàn)。因此，我們認(rèn)為，在全國

3、啟動(dòng)新一輪旅游綜合改革的大勢下，完全應(yīng)當(dāng)大力推進(jìn)戰(zhàn)略抓手一一“旅游綜合體”的創(chuàng)新開發(fā)，并首先強(qiáng)化對“旅游綜合體”的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)與理論研允工作。本文是綠維創(chuàng)景在吸取己有“旅游綜合體”相關(guān)研究、結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)踐基礎(chǔ)上,對“旅游綜合體”的概念、類別及開發(fā)模式提出的初步研究，希望對“旅游綜合體”的深入研究與開發(fā)建設(shè)形成一定的促進(jìn)作用。（一）概念“旅游綜合體”的概念，實(shí)際上來自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者有著明顯區(qū)別。城市綜合體是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂四大核心功能于一體的“城中之城”（功能聚合、土地集約的城市

4、經(jīng)濟(jì)聚集體）。而“旅游綜合體”，有時(shí)也稱之為“休閑綜合體”或“度假綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的度假酒店集群、綜合休閑項(xiàng)目、休閑地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)旅游休閑冃的地。（二）特征“旅游綜合體”出現(xiàn)，是“旅游消費(fèi)模式升級（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級（從單一開發(fā)到綜合開發(fā)）、地產(chǎn)開發(fā)模式升級（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到綜合休閑地產(chǎn)）”三大升級共

5、同作用的結(jié)果。從這個(gè)意義上看，更印證了“旅游綜合體”必然是推動(dòng)中國旅游產(chǎn)業(yè)再次升級的主力引擎，也決定了其核心特征包括以下五個(gè)方面：能為主曇為保陣以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心“旅游綜合體”五大特征1、以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)這是旅游綜合體打造的前提所在，需要指出的是，這里說的旅游資源，是包插人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨(dú)特吸引力的旅游產(chǎn)品是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。2、以旅游休閑功能為主導(dǎo)作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂、休閑、

6、運(yùn)動(dòng)、會議、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念，當(dāng)然，在實(shí)際開發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡單的大糅合，而是耍根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。3、以土地綜合開發(fā)為手段旅游綜合體，實(shí)際上根本就是以旅游休閑為導(dǎo)向的土地綜合開發(fā)利用的一種手段，英目標(biāo)是通過綜合開發(fā)，進(jìn)行多功能、多業(yè)態(tài)的集聚，以旅游發(fā)展提升土地價(jià)值、推動(dòng)衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)展、多元文化互動(dòng)，最終實(shí)現(xiàn)開發(fā)冋報(bào)的最優(yōu)化。4、以休閑地產(chǎn)產(chǎn)品為核心在此說的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這

7、是旅游綜合體開發(fā)最核心的一個(gè)板塊，是贏利的核心所在。5、以較高品質(zhì)服務(wù)為保障作為旅游開發(fā)的升級模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運(yùn)營。（三）作用從大的層面上來說，一個(gè)成功的旅游綜合體，對于提升城市品牌形彖、提供更多就業(yè)崗位、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等方而都有巨大作用。從旅游發(fā)展的角度來說，旅游綜合體實(shí)際上有三大作用：其一，推動(dòng)區(qū)域旅游從“觀光時(shí)代走向休閑時(shí)代”。其二，推動(dòng)區(qū)域旅游從“景區(qū)時(shí)代走向旅游目的地時(shí)代”。其三，推動(dòng)旅游開發(fā)從“單一產(chǎn)品時(shí)代走向綜合體時(shí)代”。從地產(chǎn)開發(fā)的角度來說，旅游綜合體為人地產(chǎn)開發(fā)特別是旅游休

8、閑地產(chǎn)的開發(fā)提供了一種創(chuàng)新的模式；按照“旅游綜合體”的特色模式進(jìn)行旅游休閑導(dǎo)向的