休閑農(nóng)業(yè)項目開發(fā)——用地策略研究

《休閑農(nóng)業(yè)項目開發(fā)——用地策略研究》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、土地，是農(nóng)業(yè)活動開展的根本，休閑農(nóng)業(yè)也是如此。近年來，休閑農(nóng)業(yè)迅速崛起，對農(nóng)業(yè)增值增效、農(nóng)民創(chuàng)業(yè)增收、農(nóng)村繁榮穩(wěn)定、社會經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展發(fā)揮重要的推動作用。而要發(fā)揮農(nóng)業(yè)休閑、觀光、旅游等功能，就必須建設(shè)配套筒業(yè)和服務(wù)設(shè)施，這就與我國實行嚴格的基本農(nóng)FT1保護和建設(shè)用地管制政策之間產(chǎn)生了才盾。為解決這些才盾，從2014年起國家先后出臺一系列政策文件。為使休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)少走彎路，我們開發(fā)建設(shè)者就必須了解休閑農(nóng)業(yè)用地有那些支持、有那些限制、以及該如何規(guī)避這些限制。哪些地可作為休閑農(nóng)業(yè)用地1農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)屮常

2、常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進行改造和裝修。殊不知這不僅破壞了鄉(xiāng)村出野的原始風(fēng)味,而且也在無形中增加了開發(fā)者進行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本?！掇r(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。2農(nóng)村集體建設(shè)用地農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村個人投資或集

3、資，進行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要包括：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)用地和公共設(shè)施用地，以及農(nóng)村居民住宅用地。農(nóng)村集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。3四荒地“四荒地”是農(nóng)村較豐富的土地資源，包扌舌依法歸我國農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地?！八幕摹笔褂脵?quán)承包、租賃或拍賣的期限最長不得超過50年。2016年屮央一號文件以及《農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進休閑

4、農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》屮鼓勵利用“四荒地”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，其建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜。4城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項目建設(shè)確有必要占用耕地時先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：有數(shù):&±,異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍;質(zhì)量上，保證新星地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國家相關(guān)主管部門批準也可跨

5、省區(qū)實施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進一步研究，比如星地與生態(tài)保護的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。5其他方式《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)L2015193號）提出，對社會資本投資建設(shè)連片面積達到一定規(guī)模的高標(biāo)準農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營活動。???休閑農(nóng)業(yè)用地有哪些限制？1不得占有基

6、本農(nóng)田基本農(nóng)出俗稱“吃飯出”、“保命出”，其重要程度不言而喻。對于基本農(nóng)出有五不準：不準占用基本農(nóng)皿進行植樹造林、發(fā)展林果業(yè)和搞林糧間作以及超標(biāo)準建設(shè)農(nóng)皿林網(wǎng)；不準以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為名，在基本農(nóng)田內(nèi)挖塘養(yǎng)魚、建設(shè)用于畜禽養(yǎng)殖的建筑物等嚴重破壞耕作層的生產(chǎn)經(jīng)營活動;不準違法占用基本農(nóng)出進行綠色通道和城市綠化隔離帶建設(shè)；不準以退耕還林為名違反土地利用總體規(guī)劃,將基本農(nóng)田納入退耕范圍；不準非農(nóng)建設(shè)項冃占用基本農(nóng)出（法律規(guī)定的國家重點建設(shè)項目除外）O因此在進行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)中必須弄清楚其是否占有基本農(nóng)口。2不得超越土地利用規(guī)劃各地

7、區(qū)國土資源部門都會制定土地利用總體規(guī)劃，規(guī)劃會規(guī)定土地用途，明確土地使用條件，土地所有者和使用者必須嚴格按照規(guī)劃確定的用途和條件使用土地;此外述會確定土地利用年度計劃，對年度內(nèi)新增建設(shè)用地量，土地開發(fā)整理補充耕地量和耕地保有量等做出具體安排。休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)必須要明確當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃中其園區(qū)所占土地的用途，符合規(guī)劃使用條件的要積極爭取土地建設(shè)使用指標(biāo)，以滿足休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)對建設(shè)用地的要求。3嚴禁隨意擴大設(shè)施農(nóng)用地范圍以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光等用地須按建設(shè)用地進行管理。以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂，以及各類

8、農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地，必須依法依規(guī)按建設(shè)用地進行管理，而非按農(nóng)用地管理。進行建設(shè)用地進行管理就必然涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，農(nóng)業(yè)設(shè)施興建Z前為耕地的，非農(nóng)建設(shè)單位還應(yīng)依法履行耕地占補平衡義務(wù)。這在無形屮既增加了休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)成本，而且也使得農(nóng)業(yè)休閑開發(fā)變得更為復(fù)雜，其至