基於SWOT分析的南京市酒店式公寓發(fā)展戰(zhàn)略研究

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1、基於SWOT分析的南京市酒店式公寓發(fā)展戰(zhàn)略研究摘要:南京市酒店式公寓是近些年才興起的一種住宅形式，因〃戶型小、精裝修、總價(jià)低〃深受商務(wù)白領(lǐng)、外企高管等群體的青睞。從南京酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀著手，基於SVO-分析法對(duì)其進(jìn)行研究，提出南京酒店式公寓發(fā)展戰(zhàn)略的選擇，對(duì)促進(jìn)南京酒店式公寓發(fā)展有一定的指導(dǎo)意義關(guān)鍵詞:南京；酒店式公寓;SADT分析分類號(hào)：C93文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2010)30-0148-02引言最早始於歐洲時(shí)酒店式公寓〃是在旅遊區(qū)內(nèi)租給遊客,供其短暫休息的物業(yè)，一般由專門的管理公司統(tǒng)一管理。既有酒店的性質(zhì)又可作為臨時(shí)住宅，意為〃酒店式的服

2、務(wù)公寓式的管理"，集住宅、酒店、健身娛樂設(shè)施多功能於一體，具有〃投資〃禾口〃自用〃兩大功能。到上世紀(jì)中葉，以美國(guó)為代表，因人口流動(dòng)和傢庭結(jié)構(gòu)松散，使得酒店式公寓逐漸興起,形成第一批〃服務(wù)式〃公寓。國(guó)內(nèi)酒店式公寓起步較晩,集中在北京、上海、深圳一線城市，之後逐步朝經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，旅遊業(yè)旺盛的城市發(fā)展，如杭州、大連、南京等。通過對(duì)南京酒店式公寓SV^DT分析，提出適合南京酒店式公寓發(fā)展的戰(zhàn)略定位，旨在給南京房地產(chǎn)市場(chǎng)提供啟示一、南京市酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀南京酒店式公寓從2006年開始興起，那時(shí)精裝修小戶型市場(chǎng)尚未完全開發(fā)，以君臨國(guó)際、朗詩熙園、金陵王府、亞東名座等為代表的一批樓盤紛

3、紛以酒店式公寓的特點(diǎn)成為各自賣點(diǎn)。隨著河西奧體CBD的開發(fā)，城中商務(wù)貿(mào)易中心區(qū)的形成，一批批小戶型酒店公寓像四季仁恒、紫鑫國(guó)際等掀起不少高潮，隨著房地崖市場(chǎng)的發(fā)展，酒店式公寓逐漸成為繼湖景、海景、地鐵沿線、CBD周邊等開發(fā)商投資吸引的亮1?南京酒店式公寓的形式。酒店式公寓有居住和商用兩種類型，在南京大多以居住為主,有凱潤(rùn)金城、仁恒國(guó)際、南京國(guó)際廣場(chǎng)、南京萬達(dá)廣場(chǎng)、藍(lán)晶國(guó)際、盈嘉香榴灣、京隆國(guó)際公寓、君越湖濱花園、玉橋國(guó)際公寓、禦湖國(guó)際、金地名京、峨眉公寓等。少部分有商業(yè)性質(zhì)：天一居小區(qū)、皇冊(cè)傢園三期、萬科紅館、亞都天元居、明門等。最近出讓的許多地塊，包括棲霞區(qū)北苑西路地

4、塊，開發(fā)商也表明將會(huì)有酒店式公寓投入2?南京酒店式公寓的分佈。在16傢相對(duì)高檔的酒店式公寓中有7傢位於城中，河西和城北各有3傢,江寧、仙林和城南各1傢。城中的有5傢位於玄武區(qū)，因新街口商貿(mào)中心和玄武湖的湖景，加之公交和地鐵沿線，開發(fā)商在此區(qū)段投資也不是不無依據(jù)的。另外河西和城北的投資逐漸上升，近些年河西CBD形成以及與青奧會(huì)對(duì)接,使得開發(fā)商熱衷於奧體地塊。城北地塊開發(fā)較少加之土地稀缺造成投資增加，但總價(jià)不高,最高的藍(lán)金國(guó)際隻有20000元/慍而河西的金地名京和城中的南京國(guó)際廣場(chǎng)均到30000元/n2,其他酒店式公寓價(jià)格基本在20000元/n2左右二、南京市酒店式公寓開發(fā)

5、環(huán)境SSDT分析(—)優(yōu)勢(shì)第一，戶型小、精裝修、高性價(jià)比。酒店式公寓精美的裝修可以在很大程度上給予購房者在看房過程中視覺的享受,而且酒店式公寓的價(jià)格相對(duì)於同等服務(wù)的星級(jí)式酒店要低廉，相對(duì)於普通住宅又具有相對(duì)完善的配套設(shè)施。隨著人們生活品位和質(zhì)量的提高，人們不再限於單純居住的需求,而把目光投向於一種生活理念第二,功能多樣化。酒店式公寓兼具辦公和居住兩種功能。此外，相對(duì)於其他住宅物業(yè),酒店式公寓富有相對(duì)完善的硬件設(shè)施，如健身會(huì)所、茶室、生活超市、幼兒園等。作為城中的"高端居住物業(yè)"，所面對(duì)的消費(fèi)群體是"高層消費(fèi)者〃。因此酒店式公寓的消費(fèi)群體多為頗有建樹的商務(wù)人士,他們處於社

6、會(huì)高端階層，對(duì)居住環(huán)境有一定的要求，對(duì)居住理念有獨(dú)到的見解，因此把目光投向功能齊全的酒店式公寓第三，存在形式綜合化。南京酒店式公寓多以獨(dú)立組團(tuán)或樓梯形式包含在整個(gè)大型項(xiàng)目中，開發(fā)商很少通過單一物業(yè)形式形成自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（二）劣勢(shì)第一,物業(yè)管理水平不高。如上海外灘中心酒店式公寓交給著名威斯汀集團(tuán)管理，北京和上海的雅詩閣是內(nèi)豪華酒店式公寓管理的先鋒,這些物業(yè)管理公司具有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。而南京大多數(shù)酒店式公寓的物業(yè)管理公司是開發(fā)商的合營(yíng)公司或其他資質(zhì)水平不高的公司，如萬達(dá)廣場(chǎng)聘請(qǐng)的萬達(dá)商業(yè)管理公司為物業(yè)管理三級(jí)資質(zhì)，盈嘉香榴灣聘請(qǐng)的南京盈嘉物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理水平也

7、是三級(jí)資質(zhì)，一級(jí)資質(zhì)的企業(yè)相對(duì)較少第二，硬件一般，軟件缺乏。南京酒店公寓的硬件設(shè)施基本滿足消費(fèi)者需求，位於玄武區(qū)中山路上的凱潤(rùn)金城，處於新街口中心商業(yè)，毗鄰中山路與長(zhǎng)江路，小區(qū)周邊文化底蘊(yùn)濃厚，東側(cè)有總統(tǒng)府、梅園新村、1912酒吧街區(qū)、南京圖書館、全民健身中心等。小區(qū)設(shè)有紅外報(bào)警系統(tǒng)及電子巡更系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、社區(qū)背景音樂廣播系統(tǒng)。相較於國(guó)內(nèi)外知名的酒店式公寓，其不完備性彰顯一般。此外，南京酒店式公寓的軟件設(shè)施缺乏，主要指服務(wù)人員綜合素質(zhì)不高，服務(wù)質(zhì)量參差不齊，服務(wù)效率低下等原因限制瞭酒店公寓的發(fā)展（三）機(jī)