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1、成木管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得經(jīng)營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應(yīng)該降低開發(fā)成木，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出?！袄麧?銷售收入一成本費(fèi)用”這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成木管理的重要性?！笆″X就是賺餞”，誰在成本管理領(lǐng)域走在前ifii,誰就在競爭中占據(jù)優(yōu)勢！一、成本管理戰(zhàn)略房地產(chǎn)企業(yè)的成木管理戰(zhàn)略，就是以“市場為導(dǎo)向”、在達(dá)到“消費(fèi)者滿意”的效杲的棊礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)開發(fā)的“全生命周期成本”管理的策劃和謀略。研究成本管理控制的重點(diǎn)是控制什么？怎樣控制？誰來控制？不同的房地產(chǎn)企業(yè)采用不同的管理方法，效果也迥異不同。新型的成本管理方法
2、不再單純地以現(xiàn)吋、現(xiàn)地的產(chǎn)品價值為中心，用傳統(tǒng)管理會計(jì)的方法實(shí)施價值管理。相對應(yīng)的，它是從明確帀場對產(chǎn)品要求到用八使用產(chǎn)吊的整個產(chǎn)品價值的流向來考慮，將非價值管理手段融合其中，以戰(zhàn)略性的視野，立足用市場來實(shí)施全而的成木控制。另外，成木管理要求對區(qū)域性的房地產(chǎn)行情和成木有較高層次的研究和了解，所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。二、建立成木管理控制的保障措施建立成木控制的保障措施的核心是為成木控制提供行為規(guī)范和組織規(guī)范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施體系包括制度保障體系（如招標(biāo)管理辦法、合同管理辦法、預(yù)結(jié)算管理辦法、成本控制指標(biāo)歸口分
3、級管理制度、限額設(shè)計(jì)制度、成本控制激勵制度等）和組織保障體系（設(shè)立相對獨(dú)立的成本管理職能部門）。三、房地產(chǎn)開發(fā)成木的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來說，大致可分為以下兒個大部分：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安成本、配套費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、維修基金等。從上述成本費(fèi)用組成分析，成本的發(fā)牛是一個過程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)全過程環(huán)節(jié)，兇此地產(chǎn)企業(yè)的成木控制，就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化的kl標(biāo)
4、。四、開發(fā)全過程屮的成木控制要點(diǎn)1、前期階段在整個開發(fā)過程中，項(xiàng)目的篩選是最重要的一環(huán)。首先，定位是關(guān)鍵。—?要搞好市場預(yù)測，通過市場行為來選擇在市場上占有一定席位的開發(fā)項(xiàng)目；二是選擇定價口標(biāo)，定價目標(biāo)是整個價格策劃的靈魂，對大多數(shù)企業(yè)來說，利潤最大化是其經(jīng)營的最終H的。每一個開發(fā)商都必須根據(jù)市場供求狀況和所開發(fā)物業(yè)的特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的價格定位，從而在較短的時間內(nèi)將所開發(fā)物業(yè)銷售出去。其次，由于土地價格在開發(fā)成木中所占比例較人，因此土地的價格和獲取方式對于開發(fā)商能否達(dá)到預(yù)期的冋報(bào)率至關(guān)重要。在前期工作中，還有一項(xiàng)直接影響成本構(gòu)成的因索，
5、即施工圖的設(shè)計(jì)與審核。設(shè)計(jì)階段的造價控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是項(xiàng)目盈利最基木的保障。設(shè)計(jì)采取什么樣的結(jié)構(gòu)形式、布局，選用何種材料等與成本有著直接的關(guān)系。精明的開發(fā)商除了會委托一家實(shí)力較強(qiáng)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)外，在做正式施工圖Z前還會請本單位專業(yè)技術(shù)人員甚至請—?些專家建筑設(shè)計(jì)方案、結(jié)構(gòu)形式、地基處理方法等進(jìn)行會審，反復(fù)論證，以求獲得最佳方案。因?yàn)榭茖W(xué)合理的設(shè)計(jì)不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物木身結(jié)構(gòu)、抗震等要求基礎(chǔ)上還能大大降低工程造價。另外，在施工圖投入使用Z前，開發(fā)商還務(wù)必組織對
6、建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖等進(jìn)行詳盡的技術(shù)交底，盡可能在具體施工過程中減少變更和市此產(chǎn)牛的費(fèi)用。rh于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場觀念淡薄,“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑血積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)大。因此在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）。2、項(xiàng)目建設(shè)階段的成本控制項(xiàng)目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方而。招標(biāo)管理是項(xiàng)目工程成本管理重要的環(huán)節(jié)，通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降
7、低工程造價，縮短工期，提髙工程質(zhì)量。招標(biāo)工作涉及很多部門，需要各相關(guān)部門密切配合，保障招標(biāo)工作始終在公開透明的狀態(tài)下進(jìn)行，維護(hù)“公開、公平、公正”的招標(biāo)原則。在招標(biāo)過程中準(zhǔn)備工作必須充分、理念要不斷創(chuàng)新，耍盡量變被動控制為主動控制。簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)忖成本控制的又一重點(diǎn)。工程變更和竣工結(jié)算就是要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。3、管理費(fèi)用的控制管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模，因此應(yīng)當(dāng)通過加大開發(fā)規(guī)模，降低單位管理費(fèi)用水平。4、銷售費(fèi)用的控制銷售費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于釆用合理的營銷手段
8、，根據(jù)開發(fā)規(guī)模和市場情況，合理控制銷售費(fèi)用。5、財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制財(cái)務(wù)費(fèi)川的控制實(shí)際是對資金時間價值的控制，其中主要是貸款利息的降低和對稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃。因此，應(yīng)當(dāng)通過分階段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，從而實(shí)現(xiàn)對財(cái)
