華江居住區(qū)可行性研究

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1、華江居住區(qū)可行性研究報告總論1一、主要規(guī)劃指標(biāo)1a)結(jié)論與建議1b)本報告編制依據(jù)4第一章項目建設(shè)的必要性5一、總體發(fā)展的需要5二、區(qū)域發(fā)展的需要7第二章項目概況8一、基地現(xiàn)狀8二、地理環(huán)境8三、交通條件8四、項目主要規(guī)劃指標(biāo)9第三章市場分析11一、增量房市場供給、需求和價格分析11二、存量房市場交易情況22三、動拆遷情況23第四章市場定位29一、原規(guī)劃市場定位分析29二、類似樓盤分析30第五章項目規(guī)劃53一、報批中的《華江居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》概述53二、規(guī)劃調(diào)整建議56第六章項目實施58一、項目組織結(jié)構(gòu)58二、建議土地購買價59三、開發(fā)進(jìn)度計劃59四、銷售進(jìn)度預(yù)測6

2、1五、項目實施建議61第七章項目投資規(guī)劃與經(jīng)濟分析63一、投資估算63二、方案1財務(wù)分析與結(jié)論69三、方案2財務(wù)分析與結(jié)論7385—153華江居住區(qū)可行性研究報告（附表部分）第一章項目概況一、基地現(xiàn)狀華江居住區(qū)地處上海的西大門嘉定區(qū)，橫跨江橋鎮(zhèn)、封浜鎮(zhèn)兩個鎮(zhèn)區(qū)，規(guī)劃用地范圍計255.16公頃?；匦螤畲笾聻殚L方形，東西向長約3千米，南北向?qū)捈s1千米?；貣|區(qū)內(nèi)現(xiàn)有多層住宅約5萬平方米，770套，其中大部分戶型陳舊，檔次較低，條件很差，華江小區(qū)的8幢住宅條件稍好?；匚鲄^(qū)為嘉定區(qū)封浜鎮(zhèn)用地，以農(nóng)皿和民宅為主，河?xùn)|小區(qū)、封浜花苑為六層住宅小區(qū)，開發(fā)吋間較早，星華公寓為新建樓

3、盤，有六層住宅和獨體別墅。二、地理環(huán)境1、地理環(huán)境客觀情況華江居住區(qū)基地南至曹安路，北側(cè)緊靠滬杭鐵路外環(huán)線，東側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)高架,西至黃家花園路。其中東側(cè)邊界為中槎浦河，該河為市級六級航道，通航能力100噸，藍(lán)線52.5米，現(xiàn)平均河寬36米，在屮槎浦與環(huán)四二大道Z間是規(guī)劃的500米綠化帶。基地的南側(cè)為三路高壓走廊控制帶。高壓走廊南側(cè)為312國道，即曹安路與市區(qū)武寧路相接，基地西側(cè)為擬建的高爾夫球場。另外基地處于虹橋機場航道控制范圍，控制高度從70米到100米不等。2、地理環(huán)境分析華江居住區(qū)基地南側(cè)的三路高壓走廊控制帶，會影響居住區(qū)周邊的景觀環(huán)境，將影響人們在居住區(qū)購房的熱情

4、，對居住區(qū)的開發(fā)有著較大的負(fù)面影響。某地北側(cè)滬杭鐵路上列車的噪音將影響居住區(qū)居民的安靜生活，也將影響人們在居住區(qū)購房的熱情。同時基地還處于虹橋機場航道控制范圍，飛機的噪音也會對居住區(qū)產(chǎn)生一定的影響，機場航道的控制高度述將限制開發(fā)的樓盤的類型。三、交通條件華江居住區(qū)基地距離上海市中心人民廣場約15公里。基地現(xiàn)在與市區(qū)的主要聯(lián)系道路為曹安路。曹安路至曹楊路起，經(jīng)真如、江橋、封浜、黃渡、安亭等5個集鎮(zhèn)，過安亭涇，出上海市境，與江蘇昆安公路貫通，全長25.6公里，與滬宜路相接。曹安路路面寬45米，實施機動車和非機動車分流。基地北側(cè)，即滬杭鐵路外環(huán)線南側(cè)有規(guī)劃的桃浦路從上海環(huán)西二

5、大道穿越，與普陀區(qū)的建華小區(qū)相連?；貎?nèi)冇一約5米寬道路穿過滬杭鐵路外環(huán)線與滬寧鐵路線，接普陀區(qū)桃浦新村。在緊鄰滬寧鐵路北側(cè)，有規(guī)劃的交通路延伸線與滬宜路相接?；貎?nèi)部現(xiàn)冇環(huán)鎮(zhèn)路、華江路與曹安路相連接。其中環(huán)鎮(zhèn)路已部分實施，長度約700米，實施寬度15米。目前，華江居住區(qū)的交通主干道曹安路交通狀況己經(jīng)很擁阻，不能滿足華江居住區(qū)未來大規(guī)模的開發(fā)所帶來的交通量。四、項目主要規(guī)劃指標(biāo)《華江居住區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》屮主要規(guī)劃指標(biāo)如下：用地平衡表用地名稱用地面積（公頃）用地百分比規(guī)劃總用地255.151居住用地200.29100%①住宅用地112.5656.2%其②公共建筑用地24

6、?7412.35%A中③公共綠化用地35.4517.70%④道路用地27.5413.75%中2其它54.87①城市道路16.95中②河流水域16.90③隔離綠地21.02建筑容量匯總表編號項目建筑面積（萬m?）戶數(shù)（戶）1住宅建筑160.7812702其中1.獨立別墅6.182472.六層住宅87.9073253.小高層住宅66.7051302公共建筑25.9其屮中小學(xué)3.2幼托1.5醫(yī)院1.3影劇院1.2體育健身中心1.0商業(yè)及其它17.73總建筑面積186.68主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表編號項目小?位數(shù)量1規(guī)劃總用地公頃255.162居住用地公頃200.29總建筑面積萬

7、平方米186.683其住宅建筑面積力平方米160.78中公共建筑而積萬平方米25.94住宅總套數(shù)套127025戶均人11人/戶2.86規(guī)劃總?cè)藬?shù)人355667住宅建筑而積毛密度萬平方米/公頃0.808住宅建筑面積凈密度萬平方米/公頃1.439毛容積率（規(guī)劃總用地）0.7310居住用地容積率0.9311建筑密度%22.912集中綠化率%17.713綠地率%46本報告是對華江居住區(qū)開發(fā)所進(jìn)行的可行性研究。本報告是在調(diào)查收集大量數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過詳細(xì)分析與計算，對原規(guī)劃方案的可行性進(jìn)行分析論證。在原規(guī)劃項目贏利能力較低的情況下，分析原因并提出了