上海市華江居住區(qū)競(jìng)標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

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1、華江居住區(qū)競(jìng)標(biāo)營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告1報(bào)告主要內(nèi)容板塊研究（價(jià)格建議）城市營(yíng)造產(chǎn)品建議目標(biāo)市場(chǎng)5.一期引爆6.廣告創(chuàng)意2板塊研究3天啟戰(zhàn)前思考三步曲——第一步常規(guī)思考模式：平行思考宏觀研究區(qū)域版塊研究本案結(jié)合研究競(jìng)爭(zhēng)研究消費(fèi)者客層研究此方式為最普通的研究報(bào)告模式，通常講究逐漸深入，但總體上5項(xiàng)研究?jī)?nèi)容呈平行研究，相互串聯(lián)互動(dòng)性不足但華江居住區(qū)項(xiàng)目由于特定的情況，此種研究方式已不能滿足4梯式思考：縱向思維對(duì)應(yīng)互動(dòng)本案版塊宏觀引擎消費(fèi)者競(jìng)爭(zhēng)本案已經(jīng)不是一個(gè)普通樓盤(pán)的地位，本案就是一個(gè)獨(dú)立的板塊，本案的邊界即為本板塊的邊界。天啟戰(zhàn)前思考三步曲—

2、—第二步5旋渦思考模式：核心提煉天啟戰(zhàn)前思考三步曲——第三步基礎(chǔ)成長(zhǎng)創(chuàng)造新塊消費(fèi)者本案宏觀市政、經(jīng)濟(jì)周期影響競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)競(jìng)爭(zhēng)互動(dòng)版6漩渦論個(gè)案蘊(yùn)涵在板塊影響之中，是最為核心的部分，版塊帶動(dòng)本案發(fā)展；本案自成華江板塊。同時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)，消費(fèi)者上下雙重影響，最外圍為競(jìng)爭(zhēng)，不過(guò)此處的競(jìng)爭(zhēng)不單單是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，更重要的由于時(shí)代的變化，互動(dòng)的作用也在體現(xiàn)，主要體現(xiàn)共同營(yíng)造促生新版塊；7想要明確本案板塊的定位，必須對(duì)自己所處的城市發(fā)展進(jìn)行了解，通過(guò)城市的改革，區(qū)域的變化與發(fā)展，才能對(duì)本案及本案的版塊進(jìn)行深刻的了解及準(zhǔn)確的定位！8本板塊之于城市發(fā)展上海整

3、體城市發(fā)展呈現(xiàn)六個(gè)同心圓帶格局第一環(huán)中心區(qū)第二環(huán)中心區(qū)至內(nèi)環(huán)（城市居住區(qū)）第三環(huán)內(nèi)外環(huán)之間近內(nèi)環(huán)（產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和居住地發(fā)展區(qū)）第四環(huán)內(nèi)外環(huán)之間近外環(huán)第五環(huán)外環(huán)外（舊鎮(zhèn)改造和居住地發(fā)展區(qū)）第六環(huán)未來(lái)發(fā)展的一城九鎮(zhèn)。中環(huán)線的規(guī)劃將其更明確分帶隔離。本板塊體現(xiàn)在第五環(huán)9本板塊之于城市房地產(chǎn)發(fā)展上海房地產(chǎn)在東、西、南、北各方位層層向外延伸。目前外環(huán)附近掀起大盤(pán)開(kāi)發(fā)、市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的新一輪布點(diǎn)，重點(diǎn)在寶山、嘉定、松江、浦東。華江居住區(qū)獨(dú)占西區(qū)最貼近城市的規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)10本板塊的地位1、在空間上具有都市和城郊的雙重性，是典型的都市“鳳尾”和城郊“龍

4、頭”的雙重組合。在營(yíng)造上可以突出都市概念，而在價(jià)位和目標(biāo)市場(chǎng)定位接近城鎮(zhèn)，市場(chǎng)具有廣泛的親和力。區(qū)位上的雙重性可轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)對(duì)各類(lèi)消費(fèi)群體的兼容性。2、雙重性決定了不適宜開(kāi)發(fā)大量的高檔物業(yè)，成為中低價(jià)房的首選地，作為都市腹地，人口導(dǎo)入好；土地動(dòng)遷費(fèi)用低，運(yùn)作資金壓力小，適合開(kāi)發(fā)中低檔住宅。雙重性對(duì)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)的迅速發(fā)展能起到階段性的支撐作用。3、天然自然優(yōu)勢(shì)，為形成多特色小區(qū)環(huán)境，提高生活品質(zhì)，拉升板塊價(jià)值提供了基礎(chǔ)。11本板塊的市場(chǎng)本板塊將面臨的三大市場(chǎng)：1、基礎(chǔ)（現(xiàn)有）市場(chǎng)：動(dòng)遷居民、江橋、真新地區(qū)本地人、在江橋、真新工作的外地人

5、、2、成長(zhǎng)市場(chǎng)A、周邊未來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)的市場(chǎng)群B、普陀區(qū)，長(zhǎng)寧區(qū)、嘉定區(qū)、市區(qū)中追求較高生活品質(zhì)的客源；3、創(chuàng)造市場(chǎng)A、創(chuàng)造樣本市場(chǎng)，主要是享受排屋類(lèi)產(chǎn)品的中高端客源；B、在公寓中創(chuàng)造一種居住品質(zhì)，吸引市區(qū)該價(jià)位客源；C、新上海人12宏觀對(duì)本板塊的促動(dòng)市政建設(shè)：1、道路系統(tǒng)規(guī)劃：六縱五橫六縱：由東向西分別是上海外環(huán)線、華江路、虬江路、星華公路、新翔黃公路、嘉金高速公路。五橫：由上至下分別為桃浦路延伸線、曹安公路、滬寧高速公路、金沙江公路、公園路延伸線（接愛(ài)特路和金華路）2、江橋綠化規(guī)劃----兩生態(tài)區(qū)、兩縱兩橫一環(huán)◆兩生態(tài)區(qū)：曹

6、安公路北側(cè)高爾夫、滬寧鐵路西側(cè)農(nóng)業(yè)生態(tài)休閑林◆兩縱：滬杭鐵路、新華公路間和封浜河的綠化帶、沿外環(huán)線西側(cè)500米寬綠化帶◆兩橫：沿曹安路兩側(cè)100-500米的綠化帶；滬寧高速兩側(cè)100米綠化帶◆一環(huán)：沿吳淞江的綠化帶13周期對(duì)本板塊的影響宏觀除了經(jīng)濟(jì)、市政建設(shè)對(duì)本板塊的影響之外，周期的變化是最重要的一環(huán)周期的變化又主要分為三方面：一、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期三、價(jià)格增長(zhǎng)周期14開(kāi)發(fā)周期：由于本板塊體量巨大，225萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)周期通常在8-10年，形成的競(jìng)爭(zhēng)，促動(dòng)都不僅僅處于單一時(shí)期，對(duì)于3年后的變化很難去確定，造成開(kāi)發(fā)周期第一個(gè)

7、影響性經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期：從90年代末上海經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了一個(gè)飛速發(fā)展的階段，也帶動(dòng)了普陀、嘉定的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)期，上海也將在高速發(fā)展之后必定會(huì)進(jìn)入一段相對(duì)平穩(wěn)的時(shí)期，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的變化，對(duì)一個(gè)5-7年的開(kāi)發(fā)周期的大盤(pán)來(lái)說(shuō)，影響是必然的，重要的是看今后影響是利是蔽價(jià)格增長(zhǎng)周期：而從1998年開(kāi)始，上海房產(chǎn)開(kāi)始飛速發(fā)展，價(jià)格也持續(xù)攀升，特別近兩年來(lái)攀升的幅度加大。根據(jù)房產(chǎn)價(jià)格有7-9年周期論，上海房產(chǎn)快速發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入第5個(gè)年頭了，是否今后價(jià)格仍呈目前攀升態(tài)勢(shì)還是進(jìn)入調(diào)整期，是周期對(duì)本案的第三個(gè)影響周期對(duì)本板塊的影響

8、15跨時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于本板塊來(lái)說(shuō)，并不是所有的樓盤(pán)都會(huì)對(duì)本板塊形成競(jìng)爭(zhēng)威脅本案的真正的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是針對(duì)版塊與版塊的競(jìng)爭(zhēng)，與同體量的大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)大盤(pán)的獨(dú)立性與可操作性是小盤(pán)所不能相比的，小盤(pán)是適應(yīng)市場(chǎng)，大盤(pán)能創(chuàng)造市場(chǎng)，因此目前本項(xiàng)目周邊的小盤(pán)將不會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有太大的威脅，反