收支管理與地價評估

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1、規(guī)范土地收支管理與地價評估近兒年來，國家為加強土地管理和調(diào)控，出臺了一系列政策及配套法規(guī)。2004年國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）（以下簡稱28號C）。2006年國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2006]31號）（以下簡稱31號文），同時還陸續(xù)下發(fā)了許多配套文件：《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)[2006]100號）（以下簡稱100號文），財政部、國土資源部、屮國人民銀行關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)岀讓收支管理辦法》的通知（財綜[2006]68號）（以下簡稱《辦法

2、》），財政部、國上資源部、中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地有償使用費政策問題的通知（財綜[2006]48號）等。如果說28號文側(cè)重嚴(yán)格土地管理，那么31號文則側(cè)重土地調(diào)控。其屮的措施很多，主要的一個方而就是規(guī)范土地收支管理。按省估價師協(xié)會的安排，我們今天主耍探討規(guī)范土地收支管理，對我國地價及地價評估的影響。%1.規(guī)范土地收支管理的主要精神和內(nèi)容（-）當(dāng)前國有土地使用權(quán)有償使用中存在的主要問題1、一些地方政府不顧經(jīng)濟發(fā)展水平和市場情況，為獲取土地出讓金收入而盲目擴人城市規(guī)模、盲目加人舊城改造力度，大量出讓國有土地；2、一些地方為招商引資惡性競爭，競相壓低地價甚至以零地

3、價出讓工業(yè)地,造成工業(yè)用地過度擴張、重復(fù)建設(shè)，影響了區(qū)域I辦調(diào)發(fā)展；3、土地出讓收入主要用于城市建設(shè)，致使一些地方?jīng)]有資金繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費和撥付用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金，甚至拖欠、挪用農(nóng)民征地費；4、一些地方擅自挪用土地出讓金，甚至以未來上地出讓收入作擔(dān)保向金融機構(gòu)大量借貸資金搞城市建設(shè)，大量透支未來上地收益。（-）31號文關(guān)于“收支対條線”的主要精神31號文件明確要從三個方面加強國有土地使用權(quán)出讓收支管理：1、解決土地出讓收支透明和人大監(jiān)督問題，31號文件規(guī)定國有土地使用權(quán)出讓總價款全額納入地方預(yù)算，實行“收支兩條線”管理。這里需要指出的是，31號文件

4、明確的是全部上地出讓價款都要全額納入預(yù)算，而不僅僅是上地出讓金部分。土地出讓金是政府出讓土地使用權(quán)所取得的土地純收益，即土地出讓總價款扣除政府取得土地所支付的征地、拆遷費用以及宗地前期開發(fā)費等的余額，土地出讓金一般只占土地出讓總價款的25%左右（不同地區(qū)相差很人）。2、為切實保證被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，31號文件規(guī)定十?地出讓總價款必須首先按規(guī)肚足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費用以及補助被征地農(nóng)民社會保障所需資金的不足。這一規(guī)定實際上是明確了征地補償安置費用由財政預(yù)算列支，切實保證被征地農(nóng)民征地補償安置費用的及時足額支付。3、調(diào)整

5、土地出讓收入的使用方向，減少用于城市建設(shè)的資金，加人用于支持“三農(nóng)”的比重。31號文件規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓總價款扣除征地補償安置費用外的其余資金，要逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重，以及用于廉租住房建設(shè)和完善國有土地使用功能的配套設(shè)施建設(shè)。（三）100號文及《辦法》細(xì)化了“土地資金流”對國有土地使用權(quán)出讓收入范圍和管理使用范圍和方向、財務(wù)管理等等進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。二、從“收支兩條線”看土地收益分配調(diào)整（一）國有土地使用權(quán)出讓收入1、從構(gòu)成上——“全額”100號文明確規(guī)定：國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱土地出讓收入）是政府以出讓等方式配置國有土地

6、使用權(quán)取得的全部土地價款，包括受訃人支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等?！叭~”即全部土地價款可以從三方面理解:一是全部土地價款包括三部分，不僅僅指土地出讓金或土地純收益。財政部門負(fù)責(zé)征收管理，國土部門負(fù)責(zé)具體征收。不足額不發(fā)土地證。需要說明的是，全部土地價款包括三部分是指招拍掛和協(xié)議出讓土地使用權(quán)。對于劃撥土地轉(zhuǎn)讓等補繳的土地價款僅指出讓金部分。具體范圍下面還要詳細(xì)說明。二是嚴(yán)格界定了減免的內(nèi)涵，保證“全額"o100號文規(guī)定：任何地區(qū)、部門和單位都不得以”招商引資”、”1口城改造”、”國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行”零地價”

7、，甚至”負(fù)地價”,或者以土地?fù)Q項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入。三是明確了招拍掛和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)總價款征收必須包括土地取得費?！掇k法》第十條規(guī)定：也不得違反規(guī)定通過簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民等。這一點，當(dāng)前東北實施可能很困難。2、從范圍上——“全面”所謂的“國有土地使用權(quán)出讓收入”實際上幾乎包括了所有的土地配置方式的收入，包括出租、劃撥和權(quán)屬變更等。其中涉及擊讓、轉(zhuǎn)讓方式土地價款有6項：%1以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所確定的總成交價