北京新起點(diǎn)嘉園策劃方案

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1、北樂新起點(diǎn)嘉園策劃方案第一部分市場研究和競爭分析□外部市場環(huán)境□內(nèi)部項(xiàng)目環(huán)境□項(xiàng)目定位□目標(biāo)客戶分析□外部市場環(huán)境2001年北京市房地產(chǎn)市場走勢2000年，北京市房地產(chǎn)走勢強(qiáng)勁，實(shí)現(xiàn)增加值80.4億元，比上年增長14.6%,比全市國內(nèi)生產(chǎn)總值的增速高岀3.6個(gè)百分點(diǎn)，比1995年相比，增加值1.3倍。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資522」億元，比上年增長23.9%,保持了較高的增長速度。2000年北京房地產(chǎn)能有如此快速的發(fā)展，其原因主要體現(xiàn)在以卜?幾個(gè)方面：外部因索主要是全市整體經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年穩(wěn)步上升，2000年國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長11%;居民購

2、買能力也有了顯著提高；國家近幾年宏觀政策導(dǎo)向?qū)ψ≌a(chǎn)業(yè)的扶植及房改政策的全面推行加大了對住房商品化的需求；大規(guī)模市政建設(shè)、危改需要集中安置大量居民，2000年僅危改動(dòng)遷了居民2.5萬戶，63萬平方米。內(nèi)部因素主要是隨著房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展，冃前北京已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)健的發(fā)展期，同時(shí)開發(fā)商吸取其它地方的教訓(xùn)，吸收國外的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，市場運(yùn)作更趨規(guī)范、成熟；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)在不斷增加，日趨多元化，尤其是非國用經(jīng)濟(jì)實(shí)體的大量進(jìn)入，截止到2000年年底，全市共有房地產(chǎn)企業(yè)884家，其中非國有房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到630家，占75%,并完成投資373.9億元，占

3、全市開發(fā)投資的71.6%,但集約化勢頭H益顯著，2000年全市開發(fā)投資的61.9%集中在占全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)10%左右的企業(yè)手中。2000年北京房地產(chǎn)開發(fā)投入力度不斷加大，成為拉動(dòng)全市投資發(fā)展的主動(dòng)力。2000年底，全市在建開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模達(dá)3580.3億元，當(dāng)年完成投資522」億元。2000年1?12刀份北京市房地產(chǎn)開發(fā)主要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)主要指標(biāo)合計(jì)上年同期增幅（％）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）522.1421.523.9商品房開復(fù)工面積（萬平方米）4455378417.7本年度新開商品房面積（萬平方米）1676.91061.857.9商品房竣工而

4、積（萬平方米）1365.61208.613商品房銷售血積（萬平方米）956.9544.475.8商品房銷售額（億元）470.7307.553.1目前房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)：1.住宅建設(shè)成為開發(fā)熱點(diǎn)，商胡化程度穩(wěn)步提高。在房改政策的推動(dòng)下，住宅建設(shè)初步完成了向市場化的轉(zhuǎn)軌。2000年商晶住宅投資288.3億元，占全市住宅投資的比重達(dá)到77.4%,比1995年捉高25個(gè)百分點(diǎn)；商品住宅施工面積2971.5萬平方米，占全市住宅施工面積的比重達(dá)到72.8%,比1995年提高13.1個(gè)百分點(diǎn)。在商品住宅建設(shè)的帶動(dòng)下，市民居住條件不斷提高，2000年底

5、達(dá)到人均住房使用面積16.2平方米，比1995年增加2.9平方米。2.個(gè)人住房成為主流，住宅持續(xù)旺銷。個(gè)人住房成為主流，住宅持續(xù)旺銷。2000年全市累計(jì)銷售商品房956.9萬平方米，其中銷售商品房住宅898.2萬平方米，占商品房銷售面積的93.9%o個(gè)人購買商品房住宅占商品房住宅銷售面積的比重由1995年的19.4%±升到2000年83.1%。1.商務(wù)社區(qū)，仍是北京房地產(chǎn)市場屮的非主流產(chǎn)品。與個(gè)人住宅相比，商務(wù)社區(qū)仍是北京房地產(chǎn)市場中的非主流產(chǎn)品。但是隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,越來越多的中小型企業(yè)主需要建立低成本、近市場、交通便利、物業(yè)管理完善的無

6、限發(fā)展空間，由此應(yīng)運(yùn)而生的商務(wù)社區(qū)、商用住宅就有了其特定的市場。區(qū)域市場分析本區(qū)域的范圍：因?yàn)楸卷?xiàng)廿具體特點(diǎn)，區(qū)域性很強(qiáng)，所以涉及范圍比較小，主要是區(qū)域競爭，以項(xiàng)口本身周邊范圍為競爭區(qū)域。這一區(qū)域內(nèi)，口前推出銷售的項(xiàng)口有5個(gè)。這說明這一地區(qū)區(qū)域雖小但物業(yè)的高度集中，也表明物業(yè)競爭的激烈。本案所處的萬柳地區(qū)周邊已經(jīng)形成住宅的規(guī)模建設(shè)，周邊項(xiàng)目也以純住宅為主。如果本案定位于住宅項(xiàng)目勢必將與周邊已經(jīng)形成規(guī)模的項(xiàng)目產(chǎn)生激烈的競爭,所以建議將項(xiàng)目定位區(qū)別于周邊各項(xiàng)目。□內(nèi)部項(xiàng)目環(huán)境本項(xiàng)目研讀新起點(diǎn)嘉園位于海淀區(qū)西北三環(huán)交界處，蘇州橋畔，總建筑規(guī)模而

7、積三十萬平方米,由七棟商住公寓、兩棟酒店式公寓及一棟5A級高檔寫字樓組成的大型商務(wù)社區(qū)。通過上述對房地產(chǎn)市場的分析，以及周邊地區(qū)競爭對手的分析，再結(jié)合本案的特點(diǎn),可分析出以下幾個(gè)優(yōu)勢點(diǎn)：◎“OPENHOUSE”新銳概念OPENHUOSE是一個(gè)完全開放式的空間，迎合了現(xiàn)代人對個(gè)性化生活的追求，充分體現(xiàn)了以人為木的設(shè)計(jì)理念，消除的不僅是有形的墻壁，更打破了阻礙人們心靈放飛的屏蔽，重新解析了人與建筑的關(guān)系。OPENHUOSE還提供給您一個(gè)無限的發(fā)展與交流空間，讓您在信息吋代充分體會(huì)交流無障礙的暢快?！蛳冗M(jìn)的“筒中筒”建筑結(jié)構(gòu)獨(dú)特的“筒中筒”建筑

8、結(jié)構(gòu)具有極大的方便性和靈活性，為宜商宜主捉供了安全的結(jié)構(gòu)保障體系。空間組合的靈活多樣性，可分可合，適應(yīng)性極強(qiáng)，使空間的拓展，不再受任何局限。◎優(yōu)越的地理位置，便捷的交通環(huán)境位于中關(guān)村地理坐標(biāo)軸