鳴泉嘉園住宅項(xiàng)目策劃方案gai

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1、鳴泉嘉園住宅項(xiàng)目策劃方案序凡成事者，三機(jī)不可缺其一，曰：天時(shí)、地利、人和。凡樓盤鼎立者，三足不可短一隅，曰：市場(chǎng)、實(shí)力、宣傳。對(duì)開發(fā)商而言：是如何做出更加受消費(fèi)者青睞的樓盤。對(duì)廣告公司而言：是如何以最快、最有效、最引發(fā)興趣與關(guān)注的方式，將產(chǎn)品推介給消費(fèi)者。對(duì)鳴泉嘉園而言：一張白紙，萬事待書，可以說有充分發(fā)揮的空間，也可以說無憑可依，無落手之處。對(duì)于潤(rùn)唐而言：市場(chǎng)把握是經(jīng)驗(yàn)，全面策劃是能力，廣告創(chuàng)意是專業(yè)。而豐富的、超群的想象力，是自己最驕傲的地方，也是同行最妒嫉的所在。想象力不是模仿，不是迎合，而是獨(dú)一無二的創(chuàng)造力。對(duì)于我們雙方的合作而言

2、：找到一個(gè)共同的支點(diǎn)，托起2005年一個(gè)令長(zhǎng)清區(qū)震撼的項(xiàng)目——鳴泉嘉園。需要特別說明的是：在本方案中，鑒于項(xiàng)目自身資料短缺，我公司即憑借以往經(jīng)驗(yàn)與對(duì)項(xiàng)目的有限理解，展開不受限制的創(chuàng)意發(fā)想，以證明潤(rùn)唐的工作態(tài)度與方式；更重要的，是通過我方對(duì)項(xiàng)目整體策劃建議，從開發(fā)理念的角度，為發(fā)展商提供一個(gè)更新的視角，更廣闊的思路。第一部分注意！我們面臨重重困難一、解析西區(qū)市場(chǎng)在2004年——2005年的變化（縮略）l“新市鎮(zhèn)”的概念將出現(xiàn)，其主要特征即是：郊區(qū)化、低密化、規(guī)?；òㄅ涮椎耐暾?。l2005年長(zhǎng)清區(qū)巨象之爭(zhēng)，東區(qū)數(shù)百公頃的土地上上演雙城記

3、等。二、受濟(jì)南大環(huán)境帶動(dòng)，長(zhǎng)清區(qū)地產(chǎn)升溫，但高檔物業(yè)前景難料1、受濟(jì)南房?jī)r(jià)攀升大環(huán)境影響，帶動(dòng)長(zhǎng)清區(qū)房?jī)r(jià)持續(xù)高燒不退，地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。對(duì)比2000年度，長(zhǎng)清區(qū)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上揚(yáng)15%—30%，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)50%以上。2、該區(qū)域開發(fā)歷史較短，低檔項(xiàng)目眾多，中檔項(xiàng)目逐步出現(xiàn)，高檔項(xiàng)目稀缺，其原因依然是受到該區(qū)域消費(fèi)能力的制約。即：選擇該區(qū)域置業(yè)者，主要貪圖房?jī)r(jià)低，可適合自身消費(fèi)能力。對(duì)價(jià)格的敏感注定大部分人會(huì)放棄價(jià)位較高的中高檔物業(yè)。反之，可消費(fèi)得起中高檔物業(yè)的人群對(duì)長(zhǎng)清區(qū)位不甚認(rèn)同，多數(shù)放棄在此置業(yè)。所以，市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致長(zhǎng)清區(qū)高

4、檔物業(yè)前景難料。第二部分艱巨！長(zhǎng)清區(qū)9萬平方米社區(qū)推廣的難度一、項(xiàng)目帶來的是什么？（一）、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：1、位置：位于峰山路中段，汽車站南約200米處。峰山路是南北向，在整個(gè)長(zhǎng)清區(qū)的城市規(guī)劃中，路東是新城區(qū)而路西是舊城區(qū)。本項(xiàng)目緊靠峰山路東側(cè)，處于新城區(qū)跟老城區(qū)的交界地。2、占地：總占地101畝。3、規(guī)模：總建筑面積9萬平米。規(guī)劃中住宅部分共有12幢多層（有三幢目前尚未征地）和7幢小高層，并有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)點(diǎn)房的規(guī)劃方案。4、建設(shè)狀況：現(xiàn)在有6幢多層已經(jīng)主體完工，一幢在建。5、目前售價(jià)：2100元/平左右。6、戶型：屬于以中小戶型，單戶面積

5、85--138平米。（二）、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析：1.匯富苑：此項(xiàng)目位于相對(duì)整個(gè)長(zhǎng)清區(qū)的最東南部，在齊長(zhǎng)城腳下，鳳凰路與龍泉路的交界處。規(guī)劃總占地200余畝，建筑面積25萬平方米。龍泉路將此小區(qū)分為南北兩區(qū)，北區(qū)為高檔別墅區(qū)，計(jì)劃70%綠化率，近期不做開發(fā)。南區(qū)曾經(jīng)共計(jì)規(guī)劃33幢多層、3幢小高層和6幢連排別墅，但目前此方案有所變動(dòng)：小區(qū)最南邊兩排約8幢多層將暫時(shí)不做打算，計(jì)劃建成廣場(chǎng)或園林景觀，但不排除尚未征地成功的可能性。目前，小區(qū)已經(jīng)建成南區(qū)中最西北角上的十幢多層，已基本銷售完畢，銷售速度十分迅速。雖然今年準(zhǔn)備繼續(xù)開發(fā)15幢多層，但其中有3幢

6、被長(zhǎng)清工行全部買下，2幢被城關(guān)鎮(zhèn)文昌辦事處全部買下，僅有的1幢錯(cuò)層被開發(fā)商自己留下，交通局零零散散的留下一部分，所以目前還只有18#、19#、26#、27#、28#、31#、32#、33#共8幢多層對(duì)外銷售，并且第28#很有可能被規(guī)劃為園林或廣場(chǎng)。另外，6幢連排別墅進(jìn)期也將動(dòng)工，但工程還是以多層為主，別墅其次，小高層再次的次序進(jìn)行。此項(xiàng)目手續(xù)齊全，可首付30%向銀行申請(qǐng)20年貸款。價(jià)格：一、四層1860元/平；二、三層1880元/平；五樓送閣樓1960元/平；一次性付款和按揭每平方優(yōu)惠50元。在未來開發(fā)的8幢住宅中，戶型共有3種：三室兩廳

7、一衛(wèi)91-98平；兩衛(wèi)144平；兩室兩廳一衛(wèi)92-97平；總面積和銘泉嘉園非常相似。前期10幢已銷售多層客戶情況：1.部分老城區(qū)拆遷的居民；2.銀行，政府部門（交通局、區(qū)政府等）；3.底下鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕農(nóng)民、爆發(fā)戶；4.較為重要的一點(diǎn)：因距大學(xué)城較近，周邊又基本上沒有新型的大眾型社區(qū)，故大學(xué)城里的教授、老師是此項(xiàng)目最大的潛在客戶群；5.長(zhǎng)清一中的老師及為了照顧學(xué)生的家長(zhǎng)；項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1.緊靠大學(xué)城和長(zhǎng)清一中，未來的文化中心所在；2.長(zhǎng)泰大廈（未來的區(qū)政府）距本案約1公里左右，即未來長(zhǎng)清區(qū)的政治中心地帶，并且，政府的這種遷移行為會(huì)在某種程度上對(duì)當(dāng)

8、地人的潛意識(shí)產(chǎn)生一定的導(dǎo)向作用；3.全市第一家主題式商場(chǎng)“明珠世紀(jì)廣場(chǎng)”距本案1公里左右，很有可能成為長(zhǎng)清未來的商業(yè)中心；4.手續(xù)齊全，可按揭，物業(yè)實(shí)力與鳴泉嘉園不相上下；5.依山而建，環(huán)境幽