大連“中銀大廈”營(yíng)銷推廣策劃書(shū)（NEW）

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1、大連"中銀大廈”營(yíng)銷推廣策劃初案一、分析銷售力(-)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、近兩年來(lái)，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖面臨不少阻力，但仍能保持旺盛的發(fā)展勢(shì)頭，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率每年均保持在8%以上。國(guó)內(nèi)企業(yè)的發(fā)展壞境比以前更為寬松，整體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域保持活力，社會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展均持樂(lè)觀態(tài)度。在經(jīng)濟(jì)大前景向好的前提下，不少企業(yè)均有意擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，增加寫(xiě)字樓的使用面積。2、城市第三產(chǎn)業(yè)的繁榮會(huì)加大對(duì)寫(xiě)字樓的需求，特別是私營(yíng)企業(yè)比例的增犬和服務(wù)性智力密集型企業(yè)的增多，會(huì)促進(jìn)對(duì)高檔寫(xiě)字樓的消費(fèi)。同時(shí)，良好的城市發(fā)展前景將吸引一部份人以寫(xiě)字樓作為長(zhǎng)期投資。3、在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，我國(guó)周邊國(guó)家、地區(qū)，

2、例如：韓國(guó)、口本等，由于已經(jīng)逐漸擺脫前年亞洲金融風(fēng)暴帶來(lái)的不良影響，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，這些國(guó)家、地區(qū)的企業(yè)重新加入在國(guó)內(nèi)的投資規(guī)模，擴(kuò)大其業(yè)務(wù)范圍，而大連市作為重要的經(jīng)濟(jì)對(duì)外窗口，無(wú)疑是受惠較大的城市寫(xiě)字樓需要也會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。4、隨著中國(guó)加入WTO,大連作為東北地區(qū)前沿口岸的國(guó)際化現(xiàn)代大都市，以其龍頭和自身的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，其對(duì)外開(kāi)放的整體優(yōu)勢(shì)，其對(duì)外開(kāi)放的整體優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大，必將吸引更多的大集團(tuán)、大公司入駐，一大批從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)、旅游商貿(mào)業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和跨國(guó)公司將聚集大連，同時(shí)，一大批中介服務(wù)、法律咨詢等社會(huì)化服務(wù)機(jī)構(gòu)的崛起和進(jìn)入，不僅極大地增強(qiáng)大連對(duì)國(guó)內(nèi)、國(guó)外的輻

3、射功能，而且也為大連的寫(xiě)字樓的租、售提供了廣闊的需求發(fā)展空間和契機(jī)，可以預(yù)見(jiàn)，隨著時(shí)間的推移，特別是隨著WTO的到來(lái)，大連寫(xiě)字樓的租售形勢(shì)將更加趨好，出現(xiàn)良性增犬勢(shì)頭。5、目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)從前期持續(xù)疲軟的狀態(tài)下逐步回暖，租金明顯上升，空置率較去年同期有所下降。特別在甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)上，隨著眾多大型外資公司擴(kuò)大規(guī)模或搬遷寫(xiě)字樓，逾千平方米甚至幾千平方米的大面積成交將成為甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。6、盡管目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)逐步平穩(wěn)上升，租賃的交投情況有所好轉(zhuǎn)，但總體的空置率仍然居高不下，持續(xù)幾年的低迷依然是寫(xiě)字樓市場(chǎng)上空難以驅(qū)逐的烏云，銷售的壓力很大。那些設(shè)施落后，綜合質(zhì)素低，

4、沒(méi)有特色的寫(xiě)字樓不但不會(huì)得到市場(chǎng)的青睞，反而有可能被市場(chǎng)所淘汰。7、隨著加入WTO的利好消息，將有更多的外資企業(yè)進(jìn)駐國(guó)內(nèi)，為寫(xiě)字樓市場(chǎng)的全面復(fù)蘇帶來(lái)生機(jī)，但同時(shí)聞風(fēng)而動(dòng)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目似乎也不在少數(shù)，這不禁令人擔(dān)心，因?yàn)槿胧赖倪M(jìn)度一直未有定案，市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變，具體的效果尚待觀察。結(jié)論：綜上所述，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展是存在機(jī)會(huì)，但挑戰(zhàn)依然很大，關(guān)鍵在于其產(chǎn)品如何適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展的趨勢(shì)，把握市場(chǎng)和目標(biāo)消費(fèi)群的需求。當(dāng)中也包含著寫(xiě)字樓市場(chǎng)本身的趨勢(shì)。我司認(rèn)為，有以下的趨勢(shì)：a）專業(yè)化：具有清晰定位的純寫(xiě)字樓將有更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)；b）人性化：寫(xiě)字樓不再是冰冷的建設(shè)，項(xiàng)目通過(guò)塑造具有較強(qiáng)的可

5、感性，凝聚豐富的內(nèi)涵；c）超前性：建筑、規(guī)劃、配套等方面皆具有一定的超前，能夠在較長(zhǎng)年限內(nèi)不落后；d）單位空間更具彈性：?jiǎn)挝婚g隔有足夠的應(yīng)變措施應(yīng)付市場(chǎng)的變化和未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；e）智能化系統(tǒng)的引入：現(xiàn)代的寫(xiě)字樓必需的配置。（-）項(xiàng)目分析1、項(xiàng)目理解用地面積：2920.8平方米總建筑面積：56976.3平方米容積率：17.84覆蓋率:62.4%停車位：地上30個(gè)，地下40個(gè)。地理位置：位于人民路、大連國(guó)際酒店?yáng)|側(cè)。2、項(xiàng)目分析（SWOT）S《優(yōu)勢(shì)〉（1）從目前來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)域在地理位置上占據(jù)了決定性優(yōu)勢(shì)，其正處于金融商務(wù)寫(xiě)字樓的核心地帶，而周邊的高級(jí)商旅酒店又能提供商業(yè)

6、會(huì)展和餐飲娛樂(lè)的同質(zhì)互補(bǔ)或功能，由此形成大連市最具魅力的辦公、商務(wù)、娛樂(lè)、購(gòu)物、美食休閑區(qū)，并已得到國(guó)際商務(wù)機(jī)構(gòu)和國(guó)內(nèi)商業(yè)人士的普遍認(rèn)可和青睞。（2）中國(guó)銀行的進(jìn)駐是項(xiàng)目的品牌優(yōu)勢(shì)。W（劣勢(shì)》（1）顯然地，70個(gè)車位的數(shù)量是不足以滿足需求的，從總體考慮會(huì)影響商戶的選擇，從而削弱項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。（2）遠(yuǎn)期樓花的性質(zhì)令本項(xiàng)目初期的推售會(huì)面臨較大的壓力，同時(shí)，經(jīng)歷較長(zhǎng)時(shí)間（由現(xiàn)今至項(xiàng)目竣工）的市場(chǎng)變化之后，寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求存在更多的不可預(yù)知性。T〈威脅〉明年將推出市場(chǎng)的“大連數(shù)碼港一一金座大廈”是本項(xiàng)目的威脅對(duì)彖，但主要的威脅來(lái)自于“世界金融大廈”及“東亞金融中心”，因?yàn)槠漭^早

7、推出，搶占了先機(jī)，早已建立了雄厚的市場(chǎng)形象、知名度，而R有現(xiàn)樓的優(yōu)勢(shì)，很可能在本項(xiàng)目推廣的初期施加壓力。0〈機(jī)會(huì)》（1）充分的時(shí)間，令項(xiàng)目的各項(xiàng)建設(shè)更趨完善，配合強(qiáng)有力的策劃推廣、銷售力量，會(huì)將一切劣勢(shì)、威脅化解至最小限度。（2）隨著大連市的發(fā)展，傳統(tǒng)的寫(xiě)字樓由于設(shè)施比較單一，改造的機(jī)會(huì)不大，缺乏真正滿足許多企業(yè)辦公需求的物業(yè)，在此情況下本項(xiàng)目的血市有機(jī)會(huì)脫穎而出。二、提純銷售力1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念消費(fèi)的復(fù)雜性對(duì)寫(xiě)字樓的產(chǎn)品木身提出了更高的要求，不同的購(gòu)買者有不同的需要和投資目的，這就要求開(kāi)發(fā)商立足市場(chǎng)進(jìn)行產(chǎn)品細(xì)分。我司認(rèn)為，市場(chǎng)定位應(yīng)該具備