昆明市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況探析

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1、昆明市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展概況探析［摘要］隨著人們生活水平的不斷提高，餐飲、娛樂(lè)等商業(yè)休閑在人們生活中的比重越來(lái)越大，筆者通過(guò)對(duì)昆明市商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研，提出幾個(gè)不同形態(tài)的商業(yè)地產(chǎn)的典型代表,對(duì)昆明市商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和發(fā)展軌跡的探析，並對(duì)一些現(xiàn)有的不足提出意見(jiàn)［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)業(yè)態(tài)；發(fā)展趨勢(shì)與發(fā)展軌跡［中圖分類號(hào)1TU247.2［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A［文章編號(hào)］1005-6432(2011)13-0012-02商業(yè)地產(chǎn)是指用於各種餐飲、零售、娛樂(lè)休閑、健身等經(jīng)營(yíng)用途的開(kāi)發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展由傳統(tǒng)的門店開(kāi)始，經(jīng)歷瞭百貨商店、購(gòu)物中心、步行街、一站體驗(yàn)式購(gòu)物中心等發(fā)展階段，如下圖所示1昆明市商業(yè)發(fā)展

2、的三大趨勢(shì)(1)大眾商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)激烈。常規(guī)的大眾商業(yè)主要有超市、品牌專賣店以及綜合的百貨商場(chǎng)等。這些商業(yè)的業(yè)態(tài)，滿足一些單一的購(gòu)物需求，贏利模式依賴於成本與銷售額的差價(jià),由此，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈(2)高檔百貨趨於成熟，競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始激烈。昆明高檔百貨原有金龍百貨1傢，而後分為金龍百貨和金格百貨2傢,之後又出現(xiàn)金鷹百貨等一批外來(lái)的高端百貨，由此競(jìng)爭(zhēng)也開(kāi)始激烈(1)郊區(qū)商圈的不斷出現(xiàn)，開(kāi)始分流市中心核心商圈客源。南北兩大最具代表性的商業(yè)中心一一世紀(jì)金源和北辰財(cái)富中心，郊區(qū)商圈的不斷出現(xiàn)，打破瞭市中心商圈對(duì)商業(yè)購(gòu)物的壟斷，也分流瞭一部分客源，由此，競(jìng)爭(zhēng)也逐漸走向激烈2昆明市大型商業(yè)建築的典型代表(

3、1)昆明老街一一商業(yè)步行街典型代表。昆明老街東起正義路，西至市府東街，南起景星街，北到人民中路，街區(qū)還包括文明街、府甬道、文廟直街等街巷。建築面積有17m2,分三期開(kāi)發(fā),一期正義坊有5層立體商業(yè)街，由北館和南館2座單體建築組成，面積約10XlO04m2,分為地下2層，地面5層，商鋪層高4.8m,街寬6?8m,1.8X10?4m2的地下停車庫(kù),400個(gè)泊車位。一期則以購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)為主整個(gè)商業(yè)步行街屬於內(nèi)廓型建築組合，呈現(xiàn)出開(kāi)放性的特征，共有6個(gè)中庭，每個(gè)中庭有一組上下扶梯，共計(jì)40餘部電梯，11部觀景電梯，一層臨街商鋪則采用騎樓形式，在街道轉(zhuǎn)角，出入口部位，都進(jìn)駐瞭最具人氣以

4、及品牌號(hào)召力的商傢店鋪，拉動(dòng)大量人流進(jìn)入商街內(nèi)部，街寬6?8m,最適合步行逛街的尺度，整個(gè)體系使人體驗(yàn)到“逛街”的感覺(jué)(2)百大新天地購(gòu)物中心典型代表。百大新天地位於東風(fēng)路和正義路的交會(huì)處，坐落在昆明最繁華的商圈三市街核心位置?？偯娣e4000m2之多，共分11層，含地下2層。1?4層采用瞭敞開(kāi)的店中店形式，為品牌專賣店，地下1層和fno5?9層為主題商場(chǎng)，地下一層會(huì)聚瞭30多種運(yùn)動(dòng)品牌,6為休閑餐飲,7層為永華影城。餐飲娛樂(lè)的業(yè)態(tài)占45%,以服飾品牌為主體，並引進(jìn)定向電影院，購(gòu)物主體與娛樂(lè)休閑相交融，如下表所示百大新天地通過(guò)零售娛樂(lè)中心的業(yè)態(tài)和面向年輕一族的客群定位，與南屏街等

5、商業(yè)區(qū)出現(xiàn)瞭競(jìng)爭(zhēng)，它的品牌組合與業(yè)態(tài)組合逐漸調(diào)整以達(dá)到最佳狀態(tài)，此外，在順城的開(kāi)業(yè)後，則改變瞭三市街消費(fèi)群相對(duì)老化的現(xiàn)狀，使百大新天地的定位潛力得到更大程度的發(fā)揮⑶順城站式購(gòu)物中心的典型代表。順城位於東風(fēng)西路與三市街交會(huì)處，占地面積為54003m2,住宅5棟，寫字樓2棟，底部5層為商業(yè)?？偨êB面積地上為245000m2,地下則為120000m2,停車泊位2000個(gè),順城街地處昆明三市街商圈的核心區(qū)位，是傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展核心地區(qū)，具有豐富的歷史文化底蘊(yùn)，是商業(yè)發(fā)展與歷史文化較好結(jié)合的典型地區(qū)。順城商業(yè)24小時(shí)營(yíng)業(yè),業(yè)態(tài)豐富多樣，涵蓋中心主力百貨店、品牌名店、創(chuàng)意精品、中西特色餐飲、主

6、題酒吧、咖啡廳、DISCO、SPA、影院、KTV娛樂(lè)場(chǎng)、上流社交舞會(huì)及精品酒店等在商業(yè)形態(tài)上，它是商業(yè)步行街與購(gòu)物中心的融合。順城商業(yè)街區(qū)既提供居住，又提供瞭豐富的商業(yè)配套和休閑購(gòu)物配套。將街區(qū)與國(guó)際化、居住、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等組合在一起，規(guī)劃創(chuàng)造瞭一種全新的居住和生活模式，體現(xiàn)瞭居住與環(huán)境的結(jié)合關(guān)系，把人們從傳統(tǒng)的封閉圍合式居傢中引導(dǎo)出來(lái)，極大地豐富瞭人們對(duì)新型居住的需要。依托三市街日均30萬(wàn)人的人流量，昆明順城王府井購(gòu)物中心可輻射整個(gè)昆明600萬(wàn)人口，同時(shí)商業(yè)步行街以王府井百貨為主力，引進(jìn)IMAX3D立體巨幕影院、香港百老匯影院以及數(shù)百傢零售商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施和餐飲服務(wù)商傢的入

7、駐3昆明市商業(yè)發(fā)展的軌跡(1)傳統(tǒng)零售百貨業(yè)向一站式購(gòu)物中心發(fā)展。順城引進(jìn)瞭國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式：BLOCK街區(qū),BLOCK是5個(gè)英文單詞的縮寫(B-Business商業(yè)丄-Liefallow休閑，0-Open開(kāi)發(fā)性,C-Crowd人潮,K-Kind親和)，簡(jiǎn)單概括,就是居住和商業(yè)的集中融合。順城商業(yè)從業(yè)態(tài)、業(yè)種的比例分配上，與購(gòu)物中心和商業(yè)步行街之間形成瞭一定的本質(zhì)差異，順城商業(yè)將更註重引導(dǎo)消費(fèi)者去體驗(yàn)一種全新“生活方式”的精神享受和追求，而購(gòu)物中心則更註重於消費(fèi)者基本的實(shí)際性購(gòu)物需