武漢別墅市場的投資策略與風(fēng)險(xiǎn)分析

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1、武漢別墅市場的投資策略與風(fēng)險(xiǎn)分析在“鄂六條”出臺(tái)之后，10月份,武漢市共成交商品房10673套，比9月份減少2021套,環(huán)比下降15.92%；樓市平均成交均價(jià)為6988.79元/平方米，比9刀份增加458.72元/平方米,環(huán)比上漲7.02%。量跌價(jià)升是目前武漢樓市的主基調(diào)。與樓市成交量下跌近16%的數(shù)據(jù)相比，武漢的別墅市場卻是供需兩旺，呈穩(wěn)中冇升的態(tài)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，武漢獨(dú)棟純別割賣出488套，接近去年全年494套的水平，均價(jià)為10043元/平方米。而在10月份,我市共銷售別墅28套，比9月還多了9套,均

2、價(jià)更是大漲了28%,達(dá)到13784元/平方米。其中，江夏區(qū)別墅成交15套，為各區(qū)Z首。在新政頻繁出臺(tái)、不斷打擊投資需求的2010年，為什么別墅的銷售反而越來越火？一、加息后投資別墅成為資金保值的重要選擇在樓市新政下，別墅項(xiàng)目始終保持穩(wěn)中有升的銷售勢(shì)頭。有研究者據(jù)此認(rèn)為，在央行加息的金融背景下，保值能力較強(qiáng)的高端別樂項(xiàng)目再度成為投資客的資金避風(fēng)港。二次調(diào)控之所以難以影響別墅市場的重耍原因0—，就是受外部宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響，寬松的貨幣政策和不斷上揚(yáng)的CPI迫使資金進(jìn)入保值通道，別墅市場成為了資金保值的重要選擇。20

3、10年貨幣政策的定調(diào)是寬松性貨幣政策，木輪加息可能是一個(gè)維持連續(xù)多次的中型加息政策，以回收流動(dòng)性為目的，同時(shí)兼顧保經(jīng)濟(jì)增長。因此，本輪加息的貨幣政策可能是一把雙刃劍。在配合限購等政策下，將可能起到抑制普通住宅投資、投機(jī)性購房的作用，促使更多流動(dòng)性資金進(jìn)入高端住宅領(lǐng)域投資。外部寬松的貨幣政策和CP1的不斷攀升，使得貨幣必須選擇一個(gè)合適的通道來實(shí)現(xiàn)保值和增值的功效。別墅市場是不同于普通住宅市場的一個(gè)高端市場，兩者需求和供給形式都不一?樣。在普通住宅市場，很多人很可能為了房?價(jià)的小幅漲跌而猶豫，而在別墅市場，剛需客戶

4、只要看中了就會(huì)毫不猶豫地買下，并且50—70%都是一次性付款，需求方基本上不受政策調(diào)控中規(guī)定的“三套房”、“首付比例”等措施和限制的影響。高端別墅的單價(jià)巨大這一屬性恰好能很好地滿足投資者手中巨額資金出路。對(duì)于資金量充足的炒房者來說，一套高端別墅將聚集投資者幾百萬其至上千萬元的資金，這正好規(guī)避了投資者手屮巨額資金與“限購令"下無法購買兒套住房的矛盾。另外，-?些購買高端別樂的客八群對(duì)別樂的抗跌性比較看好，在他們眼中，豪宅市場是比較平穩(wěn)的，雖然在一定程度上，別墅價(jià)格的漲幅低于住宅和公寓等，但從長遠(yuǎn)來看，別墅的抗跌性

5、較強(qiáng)。他們買房子的目的一方面是當(dāng)做收藏，另一方面也是保值的渠道。因此，只要人民幣升值和通貨膨脹的預(yù)期還在，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，購房者更傾向于把資金投入到別割中。二、投資客豪賭武漢別墅升值空間投資別墅，是房地產(chǎn)高端市場的一種投資方式。隨著國家宏觀調(diào)控的深入和物權(quán)法的實(shí)施，以及別墅土地禁批政策的嚴(yán)格實(shí)行，別墅的保值和升值潛力有較大的提升。特別在當(dāng)下，由于國務(wù)院房貸調(diào)控新政出臺(tái)，各地房產(chǎn)交易針對(duì)普通民宅的觀望成為主旋律，炒房熱開始降溫，別墅市場便漸漸成為投資者追捧的新貴。在此背景下，有投資者放言：2010年，一賭人民幣升值

6、；二賭房價(jià)上漲。投資別墅，則是這場豪賭中的垂頭戲。他們普遍認(rèn)為：大戶型保值，小戶型出租，別墅是稀缺資源，冇錢就趁早下手，風(fēng)險(xiǎn)最小。這是國家政策抑制房產(chǎn)投資吋，別墅特殊價(jià)值的體現(xiàn)。因?yàn)閯e墅不是普通住宅，不在普通民眾的需求Z列，所以受政府宏觀調(diào)控的影響不會(huì)太大。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈里?S?登特很久以前說過：在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之時(shí)，旅游、休閑式別墅的價(jià)格會(huì)大漲。從這句話里，不少投資者得到了一?種信心：武漢的別範(fàn)市場有巨大的升值潛力。三、宏調(diào)背景下的別墅投資策略到底什么樣的別墅最具備增值的前景和投資的潛力呢？其實(shí)說得簡單一點(diǎn)，無

7、外乎四點(diǎn):第一是較為適中的價(jià)格，第二是出眾的區(qū)域位置，第三是獨(dú)特的風(fēng)格類型，第四是一流的物業(yè)服務(wù)。雖然說得簡單，但在今天浮躁功利之風(fēng)已然盛行的屮國別墅市場上，想在這四點(diǎn)上都堪稱完美的別墅還真是屈指可數(shù)。如果上述四點(diǎn)有些抽象，那么具體來說，有三類別墅值得投資客關(guān)注。第一類是成熟別墅區(qū)中價(jià)值被低估的別墅。在同樣的產(chǎn)品品質(zhì)下，比周圍的同類型別墅價(jià)格要低一些，因此擁冇相當(dāng)?shù)耐顿Y價(jià)值。第二類是具有獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)的別墅。別墅土地具有稀缺性，由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，且具有發(fā)展?jié)摿?。笫三類是目詢尚未顯山露水的別樂。雖然這些區(qū)域的別

8、璽市場尚未完全成型，但已有大批地產(chǎn)企業(yè)相繼進(jìn)場，周邊的環(huán)境與配套也日漸完善，這些為耒來的價(jià)格成長提供了諸多可能性。另外，由于別墅用地停批，開發(fā)商希望可以在有限的土地上建更多的別墅，于是別墅單套而積越來越小，這樣可以提高價(jià)格。因此，小獨(dú)棟和可大幅提髙土地使用效率的證加別墅將會(huì)成為市場的主流。在購買別墅時(shí)，除了投資潛力，項(xiàng)冃成熟的氛圍、健康的生態(tài)、獨(dú)特的個(gè)性、良好的品牌也是需耍注意的方面，