淺談市場利率對購房的影響

《淺談市場利率對購房的影響》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、淺談市場利率對購房的影響內(nèi)容摘要：利率政策是對房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一。通過2002年至今利率調(diào)整和房地產(chǎn)市場變化的現(xiàn)象，分析利率變化對房地產(chǎn)市場各方面的影響，以及通過實例證明利率對房價的抑制作用存在時滯性特點。關(guān)鍵詞：利率;調(diào)整;開發(fā)商;購房者;房地產(chǎn)市場:一利率與房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)價格是房地產(chǎn)市場運行情況的集中表現(xiàn)，用于房地產(chǎn)開發(fā)的主要資金多數(shù)來源于銀行貸款，利率的高低直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本及其利潤。而利率的變動作為外部因素，勢必對資金投入巨大的房地產(chǎn)投資的影響很大，因此，利率的變動可以對房地產(chǎn)價格起到一定的調(diào)節(jié)作用。1

2、、利率上升通過抑制房地產(chǎn)投資影響房價。2、利率上升通過房地產(chǎn)開發(fā)商行為選擇影響房價。不難看出，國家通過提高銀行利率，使房地產(chǎn)開發(fā)的融資成本上升，房地產(chǎn)開發(fā)商若“自我消化”新增成本，必然采用“薄利多銷”的數(shù)量型策略，將使房地產(chǎn)供給增加，影響房地產(chǎn)的供求關(guān)系變化，進而導(dǎo)致房價下降。在成熟或競爭的市場條件下，房價最終由供求關(guān)系而不是供給方的成本來決定，即上升的開發(fā)成本很難直接傳導(dǎo)到房價上。但對中國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)市場來說，此種情形出現(xiàn)的可能性不大。相反，房地產(chǎn)開發(fā)商如果拒絕為新增成本“埋單”，為確保收回投資本金，必須推高房價的漲幅，加之地

3、方政府出于某種利益也會為高房價推波助瀾，因此，房價在一定時期內(nèi)會持續(xù)上漲。二準(zhǔn)備金率的變動對房地產(chǎn)的影響第一，加息將小幅影響房企財務(wù)成本，房企開始注重多種渠道融資。第二，影響地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展因素很多，加息和政策調(diào)控都不能改變行業(yè)長期發(fā)展趨勢。三利率調(diào)整對購房消費者的影響我國房地產(chǎn)市場這類需求比較剛性，利率的上調(diào)對這類需求的影響比較小。但是，利率的上調(diào)會在一定的程度上加重此類購房者的還貸負擔(dān)，目前房地產(chǎn)市場上的購房者主要來自兩個方面:一是為了改善生活條件的自住購房；二是購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值。（一）對于自住購房者，他們購房

4、的主要目的是為了改善居住條件,利率上升之后，這類購房者的還貸數(shù)額肯定會有所增加，雖說對急需購房的家庭來說房子還是要買的，貸款也還是要貸的，但也許原來要買100平方米的房子，現(xiàn)在就會考慮買80平方米的房子，原來準(zhǔn)備貸款30萬，現(xiàn)在只貸款15萬了。而對于已貸款購房者來說，利率調(diào)整也無疑會增加其還貸壓力，促使一些購房者提前還貸或部分提前還貸。消費者對房貸的成本預(yù)期會大幅增加，從而對房地產(chǎn)消費起到一定的抑制作用。所以從長遠來看，購房者的購買能力下降，勢必會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的影響。（二）對購買房產(chǎn)進行投資以實現(xiàn)財富的保值增值的購房者而言

5、，利率上升后，其融資成本提高，使買房進行投資者對房地產(chǎn)價格的預(yù)期發(fā)生變化，房價的漲幅必須提高才能確保其收回投資本金。⑴由于近年來房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出不斷上漲趨勢，從調(diào)整后房地產(chǎn)價格指數(shù)來看，從1999年第四季度開始，我國房地產(chǎn)價格指數(shù)均超過100o就是說，房地產(chǎn)市場價格普遍上漲，使房產(chǎn)投資的回報率相對較高，利息的微調(diào)還不足以吸引消費者改變投資方向，從而不足以降低房地產(chǎn)投資需求。［2］從上述分析可以知道，利率變動在一定程度上會抑制普通住房的消費需求，但對投資需求影響相對較小。因而，利率對房地產(chǎn)購買方產(chǎn)生的影響仍難以判斷。三、在運用利率政

6、策調(diào)控房地產(chǎn)市場時產(chǎn)生的問題第一,利率政策存在滯后性，調(diào)控的效應(yīng)有待進一步考察。從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，以利率調(diào)整等貨幣政策實施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場，必然存在一定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時滯性。利率變動通過中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場時，利率工具的時滯效應(yīng)既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。同時作為房地產(chǎn)管理機關(guān)的建設(shè)部和國土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及

7、時獲得房地產(chǎn)市場運行狀況及其變動趨勢的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控滯后的問題。五我國利率政策對我國房價的抑制作用綜合以上原因分析，利率調(diào)整對我國房價的影響是有限的。還需要財政政策的共同調(diào)節(jié)。注釋：⑴參見王宏、毛翠云：《利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響》，載于《商場現(xiàn)代化》2008年9月（下旬刊[2]參見白濤：《我國房地產(chǎn)政府管制與利率調(diào)整》，載于《改革與戰(zhàn)略》2008年第6期第24卷。