房地產(chǎn)行業(yè)竣工專題研究：挖掘行業(yè)及企業(yè)數(shù)據(jù)判斷未來地產(chǎn)竣工節(jié)奏

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1、目錄索引總量無憂，一切只是時間問題5行業(yè)竣工面積數(shù)據(jù)低于實際竣工水平6統(tǒng)計局工程面積的自洽關(guān)系判斷竣工8銷售數(shù)據(jù)領(lǐng)先關(guān)系判斷竣工規(guī)模與未來趨勢12房地產(chǎn)企業(yè)與行業(yè)竣工數(shù)據(jù)關(guān)系研究17土地增值稅數(shù)據(jù)判斷未來竣工趨勢23結(jié)論匯總及投資建議24圖表索引圖1：竣工研究方法及結(jié)論增速水平一覽5圖2：統(tǒng)計局、銷售擬合、龍頭企業(yè)及土地增值稅增速推算竣工面積增速5圖3：房地產(chǎn)行業(yè)及重點企業(yè)竣工/銷售比例表達的問題-行業(yè)數(shù)據(jù)11年之后顯著偏離均衡7圖4：全國房地產(chǎn)開發(fā)、建筑業(yè)竣工面積（億平米）10-18年增幅對比7圖5：統(tǒng)計局口

2、徑施工、開工、竣工以及停工規(guī)模的對應計算方法9圖6：房地產(chǎn)行業(yè)施工、開工、竣工數(shù)據(jù)及停工面積測算方法（億平米）10圖7：統(tǒng)計局銷售面積、新開工面積、竣工面積及退出施工面積的增速變化趨勢11圖8：通過調(diào)整“停工率”來矯正竣工面積12圖9：房地產(chǎn)行業(yè)銷售數(shù)據(jù)與竣工規(guī)模（億平米）的領(lǐng)先滯后關(guān)系對照13圖10：商品房銷售現(xiàn)房及期房占比變化13圖11：商品房銷售三四線及一二線占比變化13圖12：精裝修房占當期竣工住宅套數(shù)比例14圖13：18年各地在建房屋全裝修比例14圖14：通過銷售數(shù)據(jù)擬合竣工增速曲線與歷史竣工數(shù)據(jù)擬合

3、情況16圖15：銷售預測竣工規(guī)模（億平）及增速與統(tǒng)計局竣工增速17圖16：top30房企竣工面積及銷售面積集中度化趨勢18圖17：統(tǒng)計局原始竣工數(shù)據(jù)增速與企業(yè)竣工數(shù)據(jù)增速對比19圖18：銷售擬合、企業(yè)數(shù)據(jù)、退出施工面積增速水平一致性較好20圖19：top30房企及部分房企竣工節(jié)奏（增速）對比21圖20：萬科A結(jié)算利潤率和竣工意愿趨勢21圖21：房企結(jié)算規(guī)模增速與毛利率變化趨勢對比21圖22：地產(chǎn)龍頭企業(yè)預收賬款保障倍數(shù)21圖23：土地增值稅增速及調(diào)整價格增幅后的面積貢獻因素23圖24：土地增值稅計算竣工面積與其

4、他口徑增速比對（年度）23圖25：土地增資稅計算竣工面積與其他口徑增速比對（季度）24表1：行業(yè)整體與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工面積和銷售面積對比6表2：統(tǒng)計局房地產(chǎn)企業(yè)工程數(shù)據(jù)各口徑對照情況8表3：國家及重點省市區(qū)域關(guān)于精裝修比例的政策要求14表4：根據(jù)房天下數(shù)據(jù)整理精裝修占比情況（單位：套）15表5：根據(jù)年度銷售金額測算竣工面積變化趨勢（單位：億平）15表6：頭部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工情況及計劃表現(xiàn)18表7：各種方法得到竣工數(shù)據(jù)增速變化趨勢20表8：主流地產(chǎn)公司在建面積（萬方）及在建/竣工面積變化趨勢22總量無憂，一切

5、只是時間問題關(guān)于地產(chǎn)行業(yè)竣工節(jié)奏的討論在過去的一年的時間中被多次提及，無論是地產(chǎn)行業(yè)自身的業(yè)績增長，還是下游行業(yè)的需求表現(xiàn)，都與真實竣工體量及未來增長趨勢直接相關(guān)。地產(chǎn)竣工面積的真實情況及未來發(fā)展的預測是本篇報告的主要研究內(nèi)容，通過4種方法（統(tǒng)計局工程面積對照、統(tǒng)計局銷售面積擬合、房企竣工面積預測及土地增值稅影響測算），得到了以下結(jié)果：規(guī)模修正：采用工程面積（方法1）和銷售推算（方法2）兩種方法的結(jié)果，15-18年行業(yè)實際竣工規(guī)模平均水平在14.0億平米左右（同期銷售平均面積為16.6億米），相對規(guī)模滯后一個結(jié)

6、算期，但差距并沒有統(tǒng)計局顯示數(shù)據(jù)那么巨大。趨勢判斷：根據(jù)方法2、方法3和方法4，19年、20年預計竣工面積增速將逐步提升，從企業(yè)與行業(yè)竣工節(jié)奏相對關(guān)系以及土地增值稅面積因素變化趨勢都能得到相應結(jié)論，但對19、20、21年的具體增速及規(guī)模判斷，采用銷售擬合的方法，預計19、20、21年竣工增速分別為0.2%、10.4%和5.9%。圖1：竣工研究方法及結(jié)論增速水平一覽數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)、財政部、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖2：統(tǒng)計局、銷售擬合、龍頭企業(yè)及土地增值稅增速推算竣工面積增速10.4%5.9%50

7、.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%20122013201420152016201720182019E2020E2021E統(tǒng)計局竣工增速銷售數(shù)據(jù)擬合增速頭部企業(yè)竣工面積增速（T+1）土地增值稅增速推算竣工增速數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、開發(fā)企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)、財政部、廣發(fā)證券發(fā)展研究中心行業(yè)竣工面積數(shù)據(jù)低于實際竣工水平18年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)房屋竣工面積9.36億平米，與17年相比下降7.8%，自2011年竣工面積達到9.26億平米之后的9年里，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)竣工面積水平始終維

8、持在10億平米左右，而18年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)新開工面積20.93億平米，實現(xiàn)銷售面積17.17億平米，均遠超行業(yè)竣工面積水平。行業(yè)竣工數(shù)據(jù)整體偏差較大，我們通過一組數(shù)據(jù)對比來觀察。地產(chǎn)開發(fā)流程中，銷售領(lǐng)先竣工，而同一年度竣工面積與銷售面積體量的比例大概率小于100%，周期上行階段，由于銷售增速較快，竣工面積滯后的更加明顯，比例下降，而周期下行階段竣工需求逐步增加，將回補銷售增長帶來的