長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理模式探討

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1、長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理模式探討摘要：本文從長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀出發(fā)，對長沙市住宅專項(xiàng)維修資金的管理存在的問題進(jìn)行剖析和探討，綜合政府、銀行、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多因素建立高效的管理模式關(guān)鍵詞:住宅；專項(xiàng)維修資金；管理;長沙分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：1003-949X(2010)-07-0059-032008年2月1日施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法中》明確定義住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用於住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位維修和更新改造的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它對保障住宅的安全使用，維護(hù)共用設(shè)施設(shè)備的完好性能，確

2、保物業(yè)的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關(guān)文件更是明確規(guī)定:住宅專項(xiàng)維修資金“由業(yè)主自己繳存，自己使用，歸業(yè)主所有”，“屬民間自存自用費(fèi)用，不屬行政、事業(yè)及服務(wù)性收費(fèi)”截至2010年第二季度,長沙市物業(yè)維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達(dá)39億多元，並且以每年數(shù)億元的速度增長，申請使用維修資金500多萬元。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，市民買房時(shí)所要繳存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建築安裝工程造價(jià)的比例繳納。購房人交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金，將不再以以往的“購長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理模式探討摘要：本文從長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀出發(fā)，對長沙市

3、住宅專項(xiàng)維修資金的管理存在的問題進(jìn)行剖析和探討，綜合政府、銀行、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多因素建立高效的管理模式關(guān)鍵詞:住宅；專項(xiàng)維修資金；管理;長沙分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號：1003-949X(2010)-07-0059-032008年2月1日施行的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法中》明確定義住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用於住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。住宅專項(xiàng)維修資金物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部位維修和更新改造的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，它對保障住宅的安全使用，維護(hù)共用設(shè)施設(shè)備的完好性能，確保物業(yè)的保值、增值起著極其重要的作用。長沙市有關(guān)文件更是明確規(guī)定:住宅專項(xiàng)維修資金“由

4、業(yè)主自己繳存，自己使用，歸業(yè)主所有”，“屬民間自存自用費(fèi)用，不屬行政、事業(yè)及服務(wù)性收費(fèi)”截至2010年第二季度,長沙市物業(yè)維修資金管理中心目前管理的住宅維修資金已達(dá)39億多元，並且以每年數(shù)億元的速度增長，申請使用維修資金500多萬元。根據(jù)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，市民買房時(shí)所要繳存的公共維修基金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建築安裝工程造價(jià)的比例繳納。購房人交存的首期住宅專項(xiàng)維修資金，將不再以以往的“購房總款的2%%”為額度，而改成每平方米建築面積繳存數(shù)額為“當(dāng)?shù)刈≌êB安裝工程每平方米造價(jià)的5%%至8%%”。目前長沙市髙層塔樓建安造價(jià)在1600元/平方米左右。按現(xiàn)行的繳

5、存額度,一套售價(jià)50萬元的100平方米左右的高層塔式住宅，要繳納公共維修金1萬元；而照新辦法，按建安成本的5%%繳納維修金隻要0.8萬元，最多可節(jié)省開支2000元。而其它住宅的建安造價(jià)要低,這樣節(jié)省下來的開支可能更多目前，長沙市已將繳存房屋維修金作為交房的前提條件。不僅如此，為保證維修資金不被開發(fā)商挪用，長沙市房產(chǎn)部門已對物業(yè)維修資金實(shí)行歸集前置，要求開發(fā)商將統(tǒng)一歸集維修資金的時(shí)限提前至預(yù)售登記備案從長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀來看，仍存在以下問題:第一，法律法規(guī)還不夠完善，長沙市住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)施細(xì)則亟待出臺(tái)；第二，小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金制度還不夠規(guī)范或還沒有建立；第三，業(yè)主委員會(huì)對專

6、項(xiàng)維修資金的劃轉(zhuǎn)隱患多；第四，缺乏必要的約束和監(jiān)督機(jī)制；第五，拆遷安置住宅專項(xiàng)維修資金歸集困難；第六，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)對專項(xiàng)維修資金的協(xié)調(diào)管理還存在諸多問題根據(jù)以上情況，結(jié)合長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理現(xiàn)狀，我們對長沙住宅專項(xiàng)維修資金管理模式進(jìn)行探討一、“業(yè)主主導(dǎo)型”住宅專項(xiàng)維修資金管理模式《物權(quán)法》第79條規(guī)定：“建築物及其附屬設(shè)施的維修資金,屬於業(yè)主共有?！薄段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第6條明確規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用的權(quán)利?！币虼?，住宅專項(xiàng)維修資金屬於全體業(yè)主所有，其管理和使用由業(yè)主共同決定。可以說，"業(yè)主

7、主導(dǎo)型”住宅專項(xiàng)維修資金管理和服務(wù)模式應(yīng)該是最理想化的管理模式，也是未來住宅專項(xiàng)維修資金管理和使用模式的發(fā)展方向。但在我當(dāng)前發(fā)展情況來看，該模式的施行仍存在很大難度，最大瓶頸在於如何實(shí)現(xiàn)真正意義上的業(yè)主自治。在實(shí)踐中，業(yè)主對於住宅專項(xiàng)維修資金卻存在諸多問題，如:對專項(xiàng)維修資金認(rèn)識(shí)欠缺、維權(quán)意識(shí)低、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)未能充分發(fā)揮作用等。對此，我們對幾個(gè)關(guān)鍵性問題簡要進(jìn)行分析:1.業(yè)主大會(huì)召開及業(yè)主委員會(huì)成立難