商業(yè)物業(yè)管理服務方案[1]

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1、商業(yè)廣場物業(yè)管理方案（草案）第一章項目前期物業(yè)管理服務整體設想、策劃第一節(jié)項目整體分析一、項目特點分析該商業(yè)項目地處繁華的四川北路商業(yè)街的南端，歷史文脈悠遠，無與倫比的自然環(huán)境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業(yè)項目，總建筑面積約2萬多平方米，該項目集購物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業(yè)物業(yè)。二、項目所屬區(qū)域分析該商業(yè)項目廣場位于四川北路是上海市虹口區(qū)的核心區(qū)，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現

2、代化"平民商業(yè)大街"、"上海四川路，中華名品街"。　四川北路，以高品位、中低價的商品，現代電子技術的服務，及利用周邊人文景觀建設起來的現代文化旅游和娛樂設施的特色，加上一批著名的商貿企業(yè)先后進駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內外的游客。四川北路商業(yè)的消費對象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構成上海市級商業(yè)中心，通稱"四街一場"。　三、客戶群體分析四川北路以其鮮明的個性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅

3、的淮海路，堅持為大眾服務的經營方針，立足于國貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國內名牌最多、質量最優(yōu)、門類最全的商品中心?！白咦吖涔淦渌罚I賣請到四川路”的廣告語正是迎合了買價廉物美商品的顧客的心。四、商鋪物業(yè)管理理念商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統(tǒng)一管理,分散經營”是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。“統(tǒng)一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營，只是在消費者和經

4、營者之間搭建橋梁。1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管。為了達到“統(tǒng)一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承置業(yè)人必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。1.1“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理?！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞浧放茖徍撕蟛拍苓M入。審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等?！巴晟频淖?/p>

5、約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：承置業(yè)人的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經開發(fā)商認可）；營業(yè)時間的確定；承置業(yè)人的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理；為整個商鋪促銷承擔的義務；承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；投保范圍事宜；是否統(tǒng)一的收銀等1.2“統(tǒng)一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。由于目前商

6、業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承置業(yè)人銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。1.3“統(tǒng)一的服務監(jiān)督”有助于經營者間的協(xié)調和合作。商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承置業(yè)人的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活

7、動安排；協(xié)調項目：協(xié)調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；服務項目：行政事務管理；監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。1.4“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。商鋪的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統(tǒng)一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。五、物業(yè)管理重點、難點重點分析：項目業(yè)態(tài)類型多，管理上各有側重。區(qū)域內存在不同類型的業(yè)態(tài)，如品

8、牌專買、餐飲等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場物業(yè)管理總體方案時，物業(yè)管理企業(yè)應針對不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側重，以適應不同類型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。如餐飲要特別加強設備管理和消防安全管